Администрация Ульяновска продает второй этаж объекта культурного наследия регионального значения — доходного дома Усадьбы купцов Крупенниковых на Карла Маркса, 13/2. Рыночная стоимость 300 квадратных метров составляет 12 миллионов рублей (40 тысяч за метр). Мэрия уверена, что покупатель найдется быстро. Эксперты же разнятся во мнениях, хотя и признают: цена для центра города привлекательная.
Общая площадь здания составляет 1624 кв. м. Из них в муниципальной собственности с 1994 года числятся 557 «квадратов». Сейчас они используются по договорам безвозмездного пользования АНО «Футбольный клуб «Волга», РОО «Федерация футбола Ульяновской области», УГОО «Федерация футбола», УММОД «Ассоциация учащейся молодежи». Остальные помещения находятся в частной собственности.
Площади на втором этаже, которые выставляют на продажу, никем не арендуются — с 2007 года их занимало ОГКУ «Кадровый центр Ульяновской области», но в конце 2021-го учреждение съехало в ГПИ-10. Новые арендаторы не спешат занимать свободное место. Согласно апрельским актам обследования, помещения в плохом состоянии: на фасаде сколы, кирпич обсыпался, водостоки не работают, на стенах и потолках трещины, полы изношены, протекает кровля. Перекрытия, лестницы, окна, инженерные сети требуют полной замены, фасад и интерьеры — реконструкции.
Замруководителя Агентства по развитию человеческого потенциала и трудовых ресурсов Виктор Зинченко говорит, что сотрудники кадрового центра покинули здание при первой возможности: «Безусловно, нас не устраивало состояние объекта, требовался срочный ремонт, да и транспортная доступность хромала — посетители жаловались. Мы нашли другой вариант, удобнее для сотрудников и горожан».
Интересно, что собственник объекта культурного наследия по закону берет на себя охранные обязательства, однако мэрия за почти 30 лет владения доходным домом ни разу не делала ремонт. Проводился ли он арендаторами, подчиненные главы города Дмитрия Вавилина не знают. Однако после продажи новый собственник помещений должен вложиться в реставрацию. Составлен целый перечень работ до 2027 года.
Цена адекватная, но нюансов много
Агент по недвижимости «CENTURY 21 Союз» Антонина Блохина считает, что 12 млн рублей за 300 кв.м. — адекватная цена для центра города. «Но думаю, что покупатель найдется небыстро. Это очень старый дом: надо будет делать полы, фасад, всю «внутрянку», электропроводку. Заменить все будет дорого, особенно с учетом нынешней ситуации на рынке строительных материалов. Из минусов и то, что арендатору могут запретить вешать наружную рекламу. Если это первая линия (объекты на центральной улице у транспортных развязок — прим.), средняя цена будет примерно 8-10 тыс. рублей за квадратный метр», — говорит собеседница.
Директор строительной компании ООО «ДСК» Гарик Оганисян (собственник объекта культурного наследия на ул. Ленина — прим.) считает, что мэрия вряд ли найдет покупателя — слишком много нюансов.
— Цена для этого места адекватная. При этом вложить средств придется очень много: на экспертизы, проект. Года полтора займет все согласовать. Это намного дороже, чем при строительстве. Мне нравится опыт Москвы. Там такие здания отдают в аренду на 49 лет, но вместе с проектом реконструкции. Объект получаешь бесплатно, но должен инвестировать определенную сумму. В таком случае это выгодно. Шансов, что кто-то за 12 млн рублей купит помещения и при этом за 30 млн рублей отреставрирует, мало. Плюс накладывается проблема, что первый этаж не продается. Соответственно, собственники первого этажа могут быть против ремонта. А если перекрытие перегнило, придется разбирать все. Нюансов очень много. Я думаю, что мэрия безуспешно выставляет объект на торги, но посмотрим.
Директор ООО «Гончаров» Эдуард Шабалин (собственник объекта культурного наследия на ул. Дворцовой — прим.) дает более оптимистичный прогноз, хотя и признает, что объекту нужны значительные вложения.
— Это здание утратило свой внешний вид. Если поднять архивные фото, то видно, что оно было кирпичное и чистое, имело архитектурные элементы на фасаде: наличники окон, парапет. Если я не ошибаюсь, даже были сандрики. То есть объект очень сильно поврежден, и восстановление первоначального вида потребует вложений. С учетом того, что первые этажи на этом участке продаются от 80 до 150 тысяч рублей за метр, то для второго этажа 40 тысяч — это приемлемая цена. Я думаю, что покупатель найдется обязательно. Есть федеральный закон, чтобы муниципалитеты и субъекты федерации избавлялись от непрофильных активов. Органы исполнительной власти должны распродавать их и жить за счет налогов. Бюджет надо наполнять, не сдавая имущество в аренду и неся на этом определенные расходы по содержанию, заработной плате персонала, который должен за этим следить, — считает Шабалин.
Фото: Управление по охране объектов культурного наследия администрации губернатора Ульяновской области.
Марина Иванникова
