Если в марте количество сделок по продаже квартир било все рекорды, то в апреле ситуация изменилась. Ажиотаж прошел, и спрос планомерно снижается. Осложняет ситуацию и то, что цены на новостройки продолжают расти. Уже сейчас эксперты говорят о «затоваривании» рынка. Прогнозы разняться, одни специалисты считают, что осенью ситуация наладится, а другие предрекают полный штиль.
Доступная ипотека не спасает спрос
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева прогнозирует, что в течение 2022 года спрос будет охлаждаться от месяца к месяцу, пока не прояснится политическая и экономическая обстановка в стране. «Льготная ипотека уже не стимулирует покупателей, особенно учитывая тот факт, что условия часто меняются, как и ключевая ставка – от резкого повышения до 20% и до снижения до 17%-14%-11%. Россияне заняли выжидательную позицию, осознавая, что кредитная нагрузка в кризис может значительно повлиять на уровень жизни», - объясняет эксперт.
По мнению Пырьевой, сейчас цены начнут расти медленнее, но вот их снижения ждать не стоит. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться, а предложение сжимается - девелоперы ориентируются на спрос и запускают новые проекты порционно.
По оценкам ульяновских специалистов в сфере недвижимости, в Ульяновске спрос на новостройки в апреле и мае сократился примерно в два-три раза, и сейчас из-за замедления темпов продаж можно говорить об определенном затоваривании рынка - предложение превышает потребность.
Руководитель Департамента развития ООО «ЭТАЖИ Ульяновск» Дмитрий Прибылов рассказал, что сейчас практически все застройщики, чтобы возобновить спрос, запускают вместе с банками различные субсидированные ипотечные программы, по которым, например, в первый год кредит клиенту будет стоить всего 0,1%. Тем самым они надеются оживить рынок. «Ценники снижать застройщики не будут. Стройматериалы и оборудование дорожают, будет дорожать и конечный продукт», - поделился прогнозами собеседник.
Стагнация или оживление?
По мнению Натальи Пырьевой, рынок сейчас входит в стагнацию – покупатели будут ждать снижения ставок и цен, а застройщики сократят ввод новых объектов. Но со временем шок пройдет, и в случае осуществления ценовой коррекции с их стороны, ближе к концу года можно будет ожидать оживления спроса.
Дмитрий Прибылов также считает, люди не потеряют интерес к новостройкам и не перестанут планировать расширения квадратуры жилья. Скоро многие из них также начнут «распаковывать» средства, которые в феврале - марте вносили на депозиты под высокие проценты - как правило, у людей деньги хранятся «под подушкой». Когда цены стабилизируются, ульяновцы снова будут готовы вкладывать средства в недвижимость.
В Ульяновске на данный момент более 3,5 – 4 тысяч квартир в продаже. С момента начала спецоперации ни одного нового ЖК застройщики не запустили. По прогнозам в июне – июле планируется к сдаче еще порядка 2 тысячи квартир. «Ассортимент и деньги у людей есть. Была определенная паника, но рынок сейчас оживает, к осени ситуация улучшится. Ключевая ставка снижается, сейчас уже доступна ипотека под 10,9%, и это не считая субсидированных программ», - пояснил Прибылов.
Риелтор Виталий Кальян считает, что спрос на квартиры в новостройках к осени все-таки будет, но не факт, что в достаточном для застройщиков объеме. «Развитие событий сильно зависит от внешней политической обстановки. Квартиры продолжат покупать, но, возможно, в меньшем объеме, чем обычно. Не думаю, что ситуация будет настолько критичной, что кто-то из застройщиков уйдет с рынка», - считает Кальян.
Агент по недвижимости Юлия Закржевская говорит, что к осени ситуация ухудшится. Снижение реальных доходов населения и ужесточение условий по ипотеке заставят покупателей ждать падения цен, а, учитывая удорожание стройматериалов, это вряд ли произойдет.
По мнению коммерческого директора «Центра недвижимости» Марии Диковой, застройщикам все же придется со временем начать снижать цены. «Они сейчас сильно раздуты, и думаю, даже с учетом роста себестоимости квартир, есть определенный «коридор», в котором можно несколько снизить ценник. Застройщики вынуждены пойти на больший торг с потенциальными покупателями. Предполагаю, что сначала цены начнут понемногу идти на спад на рынке «вторички» (людям нужны деньги, они будут двигаться по цене), а затем то же придется сделать и в новостройках, чтобы клиенты не ушли», - делится прогнозами Дикова.
Кризис ударит по мелким застройщикам
По словам Наталии Пырьевой, застройщики столкнутся с серьезными сложностями, но большинство компаний выдержат кризис. В большей степени в зоне риска в текущих условиях окажутся мелкие игроки рынка, у которых нет достаточных запасов ликвидности и собственных производственных мощностей. Крупные девелоперы, в свою очередь, продолжат постепенно строить и продавать – у них есть средства на счетах, земля, собственные производства строительных и отделочных материалов. «Да, себестоимость строительства растет, будут снижаться объемы продаж, что приведет к сокращению маржи, но бизнес продолжит функционировать. Кроме того, в качестве поддержки строительных компаний государство отменило штрафы и моратории за долгострои», - добавляет эксперт.
«Участники рынка жилого строительства выступили за поэтапное раскрытие эскроу-счетов в качестве поддержки строительной индустрии в условиях кризиса, но мы полагаем, что данная мера может создать больше рисков, чем оказать поддержку. Это подорвет всю систему проектного финансирования, может способствовать росту числа обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков, удорожанию кредитов и снижению их доступности. В то же время строительные компании действительно нуждаются в поддержке со стороны государства в виде, например, льготных условий по проектному финансированию», - считает Пырьева.
Фото: pixabay.com
