Рынок коммерческой недвижимости оживился после нескольких месяцев стагнации. Растет количество предложений, на продажу в Ульяновске выставлены пять торговых центров с назначенной стоимостью от 100 млн до 491 млн рублей. Покупатели при этом занимают выжидательную позицию, надеясь на снижение цен. Особым спросом пользуются торговые площади и помещения под производство.
Предложение на рынке коммерческой недвижимости преобладает над спросом, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Из-за ухода зарубежных компаний растет число свободных площадей, на этом фоне снижаются ставки аренды. В связи с этим планы по вводу коммерческой недвижимости в РФ в этом году сократились на 24%. «Тем не менее полагаем, что отрицательная тенденция не продлится долго — на замену зарубежным брендам постепенно будут приходить отечественные. Кроме того, в России сильно развита и продолжает развиваться сфера кафе и ресторанов, которая пользуется высокой популярностью в торговых центрах. По нашим оценкам, рынок будет оставаться в сложных условиях до конца 2022 года», — считает Наталия Пырьева.
Эксперт отмечает, что сферу купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости «лихорадит» с 2020 года. Во время пандемии активность резко снизилась, позднее произошла переориентация бизнес-процессов, рост популярности удаленной работы и увеличение доли общепитов в торговых центрах. К концу 2021 года спрос на торговые площади сильно повысился, девелоперы начали активнее выходить с новыми предложениями, однако после 24 февраля рынок снова погрузился в депрессию.
По мнению аналитика, главный удар по отрасли нанес уход или приостановка работы в России зарубежных компаний. Общее ухудшение экономических условий негативно влияет на спрос, но все же он есть.
Руководитель отдела АН «Перспектива 24» (Ульяновск) Ирина Кожаева рассказала, что рынок коммерческой недвижимости был очень активен в марте этого года, несмотря на рост цен, длящийся с декабря 2021 года. «Тогда стоимость коммерческих квадратных метров выросла примерно на 10-20% и осталась на этом уровне по настоящее время. В начале лета наблюдался период стагнации, как по аренде, так и по продаже. Однако сейчас ситуация меняется, рынок не только ожил, но и начал набирать обороты. Какова будет ситуация к осени, пока сказать сложно, ситуация нестабильная», — пояснила г-жа Кожаева.
ТЦ требуют вложений
Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева считает, что в Ульяновске, как и по всей России, к росту количества предложений на рынке коммерческой недвижимости привели несколько факторов: продолжение тренда перевода сотрудников на удаленную работу, уход западных компаний и общая экономическая ситуация, из-за которой многие сокращают площади.
Сейчас в Ульяновске на сайте avito.ru выставлено на продажу сразу несколько торговых центров. Это ТЦ «Да» на пр-те Нариманова (350 млн р.), ТЦ «Профит» на ул. Репина (128 млн), ТЦ «Велес» ул. 40-летия Победы (491 млн), ТЦ «Ветер» ул. Врача Михайлова (100 млн), торговый центр на ул. Радищева, 70 (220 млн).
По мнению Светланы Пономаревой, причины продажи у владельцев разные, но чаще всего дело в снижении доходности объектов. Некоторые собственники не желают вкладываться в бизнес, тратить силы и время на его развитие или и вовсе живут за пределами региона.
Эксперт считает, что шансы на продажу таких объектов есть. Но важно понимать, что подход к ведению арендного бизнеса меняется. Раньше можно было единожды вложиться, купив или построив здание, и долго получать прибыль, не инвестируя в проект. Сейчас ситуация изменилась — мало просто здания с ремонтом и парковкой.
— Например, собственник ТЦ «Караван» на улице Рябикова отремонтировал часть здания, и у него тут же вырос ценник на аренду и количество желающих «заселиться» на эти площади. И вспомните тот же «Версаль» — несмотря на отличное расположение, он сейчас не особо востребован. Можно предположить, что причина в отсутствии вложений в развитие. Поэтому любой торговый центр может начать приносить доход, главное — правильно подойти к делу. Выставленные на продажу объекты реализуют без проблем, но при назначении цены надо учитывать сумму доинвестиций, арендный поток, аналоги и еще ряд факторов, — считает Пономарева.
Растет спрос на помещения для производства
Директор компании «ПРОФИ» Наталья Кутузова говорит, что спрос на рынке есть. В Ульяновской области на 2100 объявлений на avito.ru приходится в общей сложности 270 тысяч просмотров. «У меня был один удачно расположенный торговый объект на продаже, который достаточно быстро ушел. Покупатель приобрел его за наличные, без кредитов и рассрочек. Очень востребованы сейчас производственные площади. На офисные, торговые и ресторанные спрос ниже», — рассказывает специалист.
В то же время она отмечает, что в сложившейся ситуации инвесторы не спешат покупать недвижимость по объективным ценам. «Уже начали поступать звонки от компаний из других регионов, которые проявляют интерес к уцененным объектам. То есть скупают помещения, продаваемые по ценнику ниже рыночного. Поэтому не исключено, что сейчас инвесторы будут ждать, пока собственники снизят цену. Это бизнес, и они хотят сэкономить», — говорит г-жа Кутузова.
Эксперт считает, что сейчас невозможно предсказать, как будет развиваться ситуация в дальнейшем — все зависит от того, что будет с экономикой в целом.
Фото: ru.freepik.com
