На рынке аренды жилой недвижимости в Ульяновске наблюдается парадокс: предложение стало существенно превышать спрос, однако к ожидаемому снижению цены это не привело. Эксперты прогнозируют, что к лету стоимость съема квартир поднимется на 10-20%. Владельцы жилья будут повышать плату просто потому, что дорожает все вокруг, говорят эксперты, и это повышение накладывается на сезонный рост цен.
С 19 марта по 6 апреля количество квартир, предлагаемых в наем, существенно возросло. Так, на сайте avito.ru оно увеличилось с 557 до 627 (на 12,5%), а на cian.ru — с 487 до 609 (на 25%).
На графиках можно видеть, что количество сдаваемых в аренду квартир становилось больше практические ежедневно, за редкими исключениями. Примерно такая же ситуация на площадке объявлений cian.ru.
Снижение спроса
Эксперты связывают снижение спроса как с происходящими в мире и стране событиями, так и с сезонностью. Руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Этажи» Артем Гурьев пояснил, что весной предложений всегда больше. Многие принимают решение о сдаче жилья именно к лету, и на рынке появляются новые квартиры.
Усугубили ситуацию и недавние события. В Ульяновске за последние месяц освободилось много элитных квартир, которые предприятия, ушедшие сейчас с рынка, снимали для иногородних специалистов.
Повлиял и недавний бум на покупку квартир. «В марте коллеги ставили рекорды по продажам. Среди людей, приобретавших жилье, было немало тех, кто вкладывал деньги в недвижимость, не планируя жить там. Многие из этих квартир также вышли на арендный рынок», — пояснил Артем Гурьев.
Эксперт по недвижимости компании «Зевс+» Елена Снегова пояснила, что разрыв между предложением и спросом на рынке аренды образовался еще во времена начала пандемии, а февральские события его только усилили. «Предложение, на мой взгляд, сейчас примерно на 30% превышает спрос. У людей снижаются доходы, они экономят деньги, в том числе на аренде жилья. Например, нередки ситуации, когда молодежь возвращается жить к родителям», — пояснила Елена Снегова.
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева предполагает, что рост предложения на рынке произошел за счет «перетекания» объявлений с продажи на сдачу. Причиной стала неопределенная экономическая ситуация в стране в целом и в сегменте недвижимости в частности: собственники передумали продавать квартиры. Одни опасаются продешевить, другие рассчитывают получать доход от их сдачи.
При этом спрос охладился за счет той же неопределенности: люди берегут деньги. Чем беднее регион, тем более явно выражена эта тенденция. «Сокращение спроса более существенно в провинциальных регионах, где ниже доходы населения и в целом уровень жизни, там риелторы фиксируют падение спроса на 30%, в столичных — около 10%», — пояснила Наталья Пырьева.
Эксперт ФГ «Финам» также связывает падение спроса с ростом цен на арендную недвижимость. Сейчас часть собственников, сдававших жилье ранее, сняли объявления, а на рынке появились «свежие» квартиры, которые были приобретены в период 2020-2021 гг. Цена на них, соответственно, выше, поэтому изменилась сама структура предложения.
Что будет с ценами?
Казалось бы, в условиях снижения спроса и роста предложения цены на аренду должны падать, но, по мнению специалистов, сейчас все идет к обратной тенденции.
Артем Гурьев считает, что к лету стоимость аренды может повыситься на 10-20%. «Психология собственника в этом случае такова: вот вокруг все дорожает, и я тоже цены подниму», — говорит Артем Гурьев.
Что касается спроса, то специалист рассчитывает, что ближе к лету ситуация стабилизируется, и интерес съемщиков вновь начнет расти. Решится вопрос с работой различных предприятий, и они вновь начнут снимать жилье сотрудникам. Летом будут искать квартиры студенты.
Говоря о более долгосрочных прогнозах, Наталия Пырьева объясняет, что все будет зависеть от внешних обстоятельств в экономике страны. В случае разрешения конфликта вокруг Украины, снятия или ослабления санкционного давления со стороны Запада будет нормализовываться экономическая обстановка в стране, в том числе с точки зрения укрепления рубля, снижения темпов роста инфляции. В этом случае рынок аренды не будет испытывать серьезных потрясений.
Если же напряжение будет усугубляться, и население ужесточит режим экономии, спрос на аренду не только не восстановится, а сократится еще больше, и тогда арендодатели будут вынуждены снижать цены на квартиры.
Агент по недвижимости Виталий Кальян, строя свой прогноз, отметил, что развитие событий будет зависеть от динамики ипотечных ставок. Если они останутся высокими, то многие отложат приобретение жилья на неопределенный срок и продолжат снимать квартиры, что благоприятно скажется на спросе на рынке аренды. Если же ставки спустятся до разумных пределов, то люди вновь будут активно покупать жилье, а не снимать.
Специалист также отметил, что наблюдает рост цен на арендном рынке, но в то же время собственники, хоть и ставят в объявлениях более высокие ценники, хорошо идут на торг с потенциальным квартиросъемщиками. То есть цена повышается не по факту, а в объявлении.
Елена Снегова считает, что разрыв между предложением и спросом, если говорить о среднем сегменте арендного жилья, будет продолжать расти. И это приведет к тому, что собственникам все же придется идти навстречу арендаторам и снижать цены.
Какие квартиры будут снимать
Многие эксперты отмечают, что сейчас люди «ужимаются» и экономят на съемном жилье. Одни переезжают в менее престижный район, другие — из «двушки» в «однушку», третьи — из квартиры с новым ремонтом в «хрущевку» с советским интерьером. «Сейчас, как и всегда в кризисное время, наибольшим спросом пользуются элитные квартиры либо, наоборот, самые простые и дешевые варианты. А вот жилье среднего класса уходит медленнее», — рассказал Виталий Кальян.
Риэлтор Сергей Новиков считает, что ситуация со спросом на рынке аренды еще какое-то время будет оставаться неоднородной. Высокая активность съемщиков сохранится в районах, где традиционно многие арендуют жилье. Это центр и север Ульяновска, где расположены университеты. По-прежнему активно «уходят» квартиры в Новом городе. Их снимают военные из расположенных рядом воинских частей (31 бригады и аэропорта) и иногородние сотрудники «Авиастара». Аренду им оплачивает работодатель, поэтому они готовы брать квартиры по достаточно высоким ценникам.
Менее благоприятная ситуация сложится в спальных районах, где снимают жилье ульяновцы, которые оплачивают его сами из своих небольших зарплат. Там, если кризис будет набирать обороты, собственникам придется снижать цены. «Мы это уже проходили в пандемию, когда люди, желая избежать простоя квартир, делали большие скидки. Сейчас ситуация, конечно, не такая сложная, но собственники уже готовы идти на торг», — рассказал Сергей Новиков.
