Больше половины торговых центров в России устарели, говорят эксперты. Речь не только про износ физический: морально и информационно традиционные магазины тоже «просели», что отметил на ПМЭФ президент Владимир Путин. Как себя чувствуют ТЦ Ульяновска, во сколько обходятся, чем привлекают покупателей и арендаторов — разбирался 73online.ru.

Этим летом на пленарной сессии Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) Владимир Путин обратил внимание на то, что регулирование традиционной формы торговли устарело. Оно не отвечает требованиям технологической эпохи в отличие от маркетплейсов, которые лучше понимают состояние рынка. Президент поручил правительству подготовить предложения по актуализации инструментов поддержки офлайн-магазинов, пишет ТАСС.

О том, что торговые центры нуждаются в обновлении, и доля таких объектов растет (сегодня превышает 60%), говорят федеральные аналитики. В материале РБК эксперты называют основные причины — это естественное старение зданий и изменение потребительского поведения.

В комментарии 73online.ru вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин раскрывает тему: многие региональные моллы, особенно построенные в 2000-2010-х, частично не отвечают требованиям по инфраструктуре, стилю и наполнению. Это объекты с изношенными инженерными системами, однообразным дизайном, низкими потолками и тесными пространствами, отсутствием современных зон досуга.

У ульяновских торговых центров болевых точек хватает: это и маленькие парковки, и отсутствие зон отдыха посетителей, и морально устаревший ремонт.

— Жизненный цикл коммерческой недвижимости — 5-7 лет, далее требуется обновление. С нашей точки зрения, большинство коммерческой недвижимости в городе не соответствует классическому пониманию «торговый центр», так как основная масса комплексов — рыночного типа, с отсутствием концепции, комфортных пространств, подъемных механизмов (эскалаторов, лифтов), а в некоторых случаях и вовсе отсутствие чистых, оборудованных всем необходимым для гигиены туалетов, — отметила управляющий директор компании DARS, владеющей ТЦ «Пушкаревское кольцо», Анна Хлызова.

Управляющая ЦУМ Ульяновск Татьяна Либертович согласна с тезисом, что модернизация моллам необходима:

— Визуально фасады зданий устаревают, поскольку мода шагает семимильными шагами. Если говорить о центре города, можно отследить эту моду: например, «Версаль» в свое время был суперсовременный, а сейчас не выглядит так актуально. Или, скажем, «Амарант» и «Сити» — они как показатели своего времени. Поэтому мы и готовим проект реконструкции: ЦУМ, скажем так, вспомнит, каким он был первоначально, но будет современным. Я считаю, потихоньку так должны сделать все, потому что город не может находиться в, условно, прошлом веке. Мы все развиваемся и двигаемся вперед.

В компании DARS 73online.ru сообщили, что также задумываются о ребрендинге «Пушкаревского кольца», но это будет возможно после изменения экономической ситуации в стране.

В текущих экономических условиях ТЦ сталкиваются с рядом вызовов, замечает Люлин. Из-за финансовых трудностей, снижения трафика, конкуренции со стороны онлайн-ритейла и других причин в 2024-м прекратили работу многие российские моллы, и в 2025-м тенденция может продолжиться. Массовых закрытий, впрочем, не прогнозируется.

— Финансовую нагрузку на владельцев объектов усилили ключевая ставка, рост кредитной нагрузки, изменения в налоговом законодательстве — налоговая нагрузка дошла до 400 руб. в месяц за кв. м общей площади, что является высоким показателем для отрасли. Однако рынок демонстрирует адаптивность: низкий уровень вакантности, развитие мультиформатных концепций, интеграция оздоровительных и развлекательных зон, общепита и даже умеренное привлечение новых иностранных брендов, преимущественно из Турции, Китая и Южной Кореи, — говорит глава профильного союза.

Анна Хлызова отмечает общее снижение покупательской способности, связанное с геополитической напряженностью и экономической ситуацией в стране, а также возросшие затраты на обслуживание технического оборудования и здания в целом:

— Уже 5 лет нам приходится выживать в прямом смысле этого слова: пандемия, уход многих брендов из России, экономический кризис и геополитическая напряженность не позволяют стабилизировать отрасль. Благодаря тому, что у нас есть своя служба эксплуатации, мы на ежедневной основе контролируем и поддерживаем торговый центр в комфортном, исправном и безопасном состоянии для наших партнеров (арендаторов) и гостей комплекса. Мы стараемся бороться за нашего потребителя и постоянно меняем наполнение торгового центра новыми магазинами, а также проводим маркетинговые мероприятия, чтобы удержать трафик.

При этом сам формат ТЦ, по словам Люлина, остается актуальным: онлайн-торговля выигрывает в ассортименте и удобстве доставки, растет, но темпы замедляются.

— Маркетплейсы не вытеснят офлайн полностью. ТЦ дают масштабный живой опыт. Через реконцепцию и развитие досуговых зон ТЦ могут предложить то, чего нет онлайн — атмосферу, эмоции, сервис, — поясняет эксперт.

Для многих покупателей офлайн-торговля остается более удобным вариантом шопинга, утверждают опрошенные спикеры. ТЦ — это возможность потрогать и примерить товар, получить сервис, сходить в кафе, встретиться и отдохнуть в одном месте.

— Я знаю, что некоторые клиентки приходят к нам не просто что-то купить, а пообщаться, выпить кофе. Кроме того, у нас, например, представлены бутики не массовые, а аутентичные, тщательно подбирающие себе коллекции, эксклюзивные, принципиально не выходящие в онлайн, — прокомментировала Либертович.

В успешных моллах наблюдается активный тренд на реконцепцию, добавляет Люлин. Площадки прирастают фуд-кортами, детскими и спортивно-развлекательными зонами.

— Однако многие ТЦ оставляют только торговую функцию без изменений по части досуга и качества — этим они уступают более современным объектам и теряют посетителей. Основные препятствия для реконцепции — высокая стоимость капитальных инвестиций, долгая окупаемость, отсутствие гарантий успеха и сложная процедура реконструкции (необходимость согласований, временный простой работы, привлечение федеральных операторов). Региональным владельцам часто не хватает ресурсов и опыта вести такие проекты, — поясняет спикер.

В компании DARS добавляют: обновление может происходить в виде реконцепции (изменения состава арендаторов, планировки и проч.), реконструкции (предполагающей строительные работы), ребрендинга (изменения бренда) или рестайлинга здания (модернизации внешнего и/или внутреннего вида при сохранении конструктивных элементов постройки). Вне зависимости от типа модернизации работы потребуют финансовых и интеллектуальных вложений, которые могут выражаться в десятках, а порой и сотнях миллионов рублей. К примеру, сумма инвестиций в ЦУМ исчисляется как раз сотнями миллионов рублей, поделилась с 73online.ru Либертович.

Вопрос вложений в обновление объектов, по мнению главы агентства недвижимости Domatoot Светланы Пономаревой, упирается в эффективность инвестиций:

— Переоборудование площадей может пройти без проблем, если изначально не было вопросов, например, по пожарной безопасности. Но нужно ли? Придут ли новые арендаторы после ремонта? В конце концов, для выделения площади под детскую зону не нужно много денег и усилий, и это направление востребовано у массового сегмента посетителей: людям хочется отдохнуть, отвести ребенка поиграть, самим перекусить или сходить на шопинг. Хорошо поработали над созданием детских зон «Аквамолл», «Пушкаревское кольцо». ЦУМ здраво подходит сейчас к вопросу реновации.

Но развлечения сегодня не приносят такой доходности, как раньше бутики. На мой взгляд, не обязательно переделывать объект внутри, достаточно выделить небольшие площади для проведения мастер-классов, встреч профсообществ, каких-то активностей, движа — и делать это регулярно. «Версаль», к слову, пытается так привлечь аудиторию.

Люлин также указывает на то, что будущее моллов — за мультиформатными концепциями и интеграцией цифровых технологий: ТЦ будут стремиться стать центрами притяжения, предлагая разнообразные услуги и впечатления для посетителей.

— Высокие арендные ставки в торговых центрах объясняются большим количеством неиспользуемых площадей — это лестницы, проходы. Но стоимость аренды сегодня выросла несильно. Например, в «Аквамолле» квадратный метр обходится в 2,5-4,5 тыс. руб. в зависимости от локации, в «Версале» — 2-1 тыс. руб., — рассказала Светлана Пономарева.

В ЦУМе, по словам Либертович, аренда на первом этаже стоит 3 тыс. руб./кв. м, на втором этаже — 1,5 тыс. руб.

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online

Татьяна Лисицына