Цены на жилую недвижимость в России в целом и в Ульяновске в частности, несмотря на отмену массовой программы льготной ипотеки, демонстрируют умеренный рост. Покупатели ожидают снижения ключевой ставки Центробанка и более доступных условий кредитования. Застройщики же пока оптимизируют предложения, подстраиваясь под экономику и запросы клиентов.

Сектор жилой недвижимости в России находится в противоречивом состоянии: дорогая ипотека, утратившая былую массовость, оказывает давление на рынок. Годовые темпы роста цен на новостройки, согласно аналитике «Домклик», продолжают снижаться: 7,7% в апреле 2025-го против 8,4% в марте. При этом в ряде городов — в 13 из 50 исследованных — в июне стоимость жилья упала, пишет РБК. Из соседей Ульяновска в топ попали Саратов, где квартиры подешевели в среднем на 1,3%, и Пенза со снижением 0,2%. Наш регион в мониторинге не значится.

— В первом полугодии 2025 года средние цены на квартиры в новостройках в России выросли на 4,3%, а на вторичном рынке — на 2,4%. Рост цен сейчас слабее, чем в первом полугодии 2024 года, когда действовала льготная программа с господдержкой, — прокомментировала ситуацию аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Ульяновскстат приводит данные за первый квартал 2025 года (наиболее актуальная публикация по состоянию на 14 июля): средняя стоимость квадратного метра в новостройке увеличилась по сравнению с прошлым кварталом на 2,09% (до 107,5 тыс. руб.), а во вторичке — на 1,27% (до 89,1 тыс. руб.).

Чуть выше динамика в статистике агентства недвижимости «Этажи Ульяновск»: на первичном рынке квадрат подорожал в пределах 3-5% (до 112-115 тыс. руб.), на вторичном — на 2,8% (до 89,5 тыс. руб.).

С января по май 2025-го в регионе получено 15 разрешений на строительство многоквартирных домов, согласно данным «Дом.рф». На 1 июня в Ульяновской области строится 414 тыс. кв. м жилья, распродано — 111 тыс. (при этом на 48 тыс. кв. м из общего количества продажи не открыты).

Общая ситуация на рынке характеризуется замедлением спроса и снижением запуска новых проектов, резким увеличением доли рассрочек и ростом ставки проектного финансирования, отмечает Кристина Гудым.

— Застройщики начали оптимизировать свои проекты, убирая дорогостоящие элементы благоустройства. Акцент смещается на более доступные метражи и квартиры эконом-сегмента из-за снижения платежеспособности покупателей, — комментирует аналитик «Финама».

Ужесточение условий ипотечных госпрограмм, в частности нынешняя недоступность льготных ставок для семей с детьми до 14 лет, сдерживает рынок.

— Продажи у застройщиков сейчас слабые, львиная доля приходится именно на ипотеки с господдержкой. Спрос есть в сегменте жилья до 5 млн руб. Сегодня 90% сделок — это длинные сделки, с куплей-продажей 5-6 объектов. Причем в микрорайонах, где много нового жилья, плохо продается вторичка — продавцы вынуждены сразу предлагать внушительный дисконт, чтобы соперничать с застройщиками, — поделилась наблюдениями глава агентства Domatoot Светлана Пономарева.

Ряд экспертов отмечает увеличение предложения на ульяновском вторичном рынке, спросом здесь пользуются однушки и студии, сообщила руководитель агентства «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина:

— На первичном рынке увеличилось количество проектов с отделкой и рост предложения в комфорт-классе. Строительные компании активизировались, особенно в крупных микрорайонах с готовой инфраструктурой. Отдельно стоит отметить стабильный интерес к объектам, готовым к заселению как на вторичном, так и на первичном рынке. Многие ульяновские застройщики, в том числе те, с кем мы сотрудничаем, предлагают квартиры «под ключ»: с отделкой, сантехникой и базовой кухонной мебелью. В условиях высокой конкуренции и повышенных издержек на ремонт для покупателей готовое жильё с отделкой становится привлекательной альтернативой. Скорее всего, этот формат будет укрепляться, особенно в массовом сегменте. Покупатели ценят возможность сэкономить время и въехать сразу после сделки.

Интерес к покупке жилья поддерживают ожидания снижения ключевой ставки Банка России (следующее заседание запланировано на 25 июля, регулятор допускает снижение «ключа» — прим. авт.). По словам спикеров, многие откладывают сделки, надеясь на более выгодные условия по ипотеке. В агентстве недвижимости «Этажи Ульяновск» напротив фиксируют рост числа обращений и сделок, особенно по ипотеке.

— Активизировались клиенты, ранее откладывавшие покупку в ожидании более выгодных условий. Также заметен рост интереса к рефинансированию ранее оформленных ипотек — клиенты стремятся зафиксировать лучшие условия. Если тенденция по снижению ставки продолжится, спрос может вырасти ещё сильнее, особенно в сегменте доступного жилья и на вторичке, — прокомментировала Алсу Нагматуллина.

Однако эксперты подчеркивают: эффект снижения ставки проявляется с лагом до полугода, первым оживляется рынок новостроек, а за ним уже идет вторичка.

— В среднесрочной перспективе снижение ставок вновь станет стимулом для роста цен и спроса, особенно если будет сопровождаться улучшением макроэкономических условий, — считает Кристина Гудым.

— В ближайшие три месяца мы ожидаем умеренный рост цен: на вторичном рынке — порядка 1–2%, в новостройках — в пределах 3–5 %, особенно в популярных комплексах с отделкой и удобной локацией. Рост будет происходить плавно, без резких скачков. Также мы считаем обоснованными прогнозы федеральных аналитиков по росту стоимости новостроек к 2027 году, особенно на фоне удорожания стройматериалов и дефицита доступных участков в черте города, — подытожила Алсу Нагматуллина.

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online

Татьяна Лисицына