Рынок недвижимости Ульяновска вошел в фазу жесткой трансформации на фоне изменения условий льготных программ и заградительных рыночных ставок. Тем не менее тотального обвала цен эксперты не ждут: застройщики сдерживают падение акциями, а продавцы квартир готовы к реальному торгу под покупателей со стопроцентной оплатой. Портал 73online.ru выяснил, сколько будет стоить квадратный метр в регионе к декабрю 2026 года и грозит ли области волна дефолтов по кредитам.

Строящееся жилье в Ульяновске находится под перекрестным огнем макроэкономических факторов. С одной стороны, на девелоперов давит демография и объемы нераспроданных остатков. С другой — жесткая инфляция затрат, которая просто не позволяет снижать ценники в прайс-листах. Доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапин отмечает, что ульяновский рынок недвижимости серьезно перегрет и затоварен из-за высоких темпов ввода в прошлые периоды. Ситуация во многом усугубляется демографией.

— У нас с жильем никого не хоронят, — констатирует Лапин. — При сокращении численности населения жилье остается, поэтому рано или поздно обнуляется целесообразность сохранения высоких темпов ввода. Очень важна и инфляционная составляющая на строительные материалы, технику, заработную плату — те компоненты затрат, которые определяют себестоимость метра.

Представители строительного сектора подтверждают: ульяновская первичка зажата рамками трат на материалы, фондом оплаты труда и дорогим проектным финансированием. Коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов отмечает, что средняя стоимость квадратного метра в Ульяновске сейчас держится на отметке 105–110 тысяч рублей, а в сегментах «комфорт+» и «бизнес» стартует от 150 тысяч рублей. По его мнению, значительное снижение цен в открытую маловероятно, а масштабные дисконты от застройщиков — это опасный симптом для дольщиков.

— Коррекция цен возможна лишь точечно. Агрессивный демпинг нередко предшествует заморозке строительства и появлению объектов незавершенного строительства, — предупреждает Софронов.

Как поясняет руководитель агентства недвижимости «МЕТР73» Ксения Фарафонтова, девелоперы сейчас активно используют различные акции на фоне разговоров вокруг изменений в семейной ипотеке к 1 июля.

— Повышения цен мы не увидим, либо оно будет незначительным. К концу 2026 года, вероятно, ценники поднимутся процентов на 5–10%, учитывая, что ежеквартально они растут в среднем на 3–4%.

На вторичном рынке Ульяновска сегодня правит покупатель со стопроцентной оплатой. Доля наличных сделок за последние месяцы резко выросла и сравнялась с объемами кредитования. Основной костяк покупателей сейчас составляют семьи в возрасте 40+, а также получатели крупных единовременных государственных выплат, в том числе семьи погибших участников СВО. Они ориентируются на самое бюджетное готовое жилье.

Из-за высоких ставок по классической ипотеке собственникам квартир приходится соглашаться на серьезный дисконт, чтобы оперативно выйти на сделку. Ксения Фарафонтова отмечает, что владельцы жилья стандартно закладывают в стоимость объявлений торг в размере 2–5%, однако при срочной продаже уступка может быть значительно больше.

Эксперт агентства «Самолет Плюс» Анна Созонова подтверждает, что дисконт на «вторичке» стал обязательным условием для продавцов:

— Средний размер уступки на вторичке составляет порядка 200–300 тыс. руб. На дешевые объекты это обычно 100 тыс. руб.

Несмотря на жесткую монетарную политику Центробанка, эксперты фиксируют тектонический сдвиг в поведении заемщиков. По данным аналитиков сервиса «Домклик» Сбербанка, рынок прошел путь от тотальной зависимости от субсидий к сбалансированному спросу. Доля стандартных рыночных программ в выдачах банка с февраля более чем удвоилась и достигла 37,3%.

В условиях ожидаемой корректировки «Семейной ипотеки» девелоперы активно стимулируют спрос за счет собственных финансовых инструментов. По словам Дмитрия Софронова, на первичном рынке сейчас широко представлены различные виды рассрочки, включая беспроцентные варианты, а также программы, которые не требуют первоначального взноса.

Анна Созонова добавляет, что застройщики фактически субсидируют покупку за свой счет, предлагая рассрочки и специальные сниженные ставки на срок до семи лет. Даже коммерческая ипотека на готовое жилье находит своего клиента благодаря субсидированным программам от агентств, позволяющим одобрять ставки под 11,9%.

— Для трехкомнатной квартиры ежемесячный платеж выходит около 46 тыс. руб. При средней зарплате в семье около 100 тысяч это вполне подъемно, а для одно- и двухкомнатных квартир платеж составит до 30 тыс. руб. Бывало и хуже.

При этом аналитики успокаивают тех, кто прогнозирует массовые банкротства ульяновцев, рискнувших зайти в дорогие коммерческие кредиты. Анатолий Лапин подчеркивает, что подушкой безопасности для региона выступает растущий сектор реальных заработных плат, который сохраняет положительную динамику:

— Волны дефолтов по коммерческой ипотеке в Ульяновской области, скорее всего, не будет. Риски у нас меньше, чем в среднем по стране.

Фото на главной сгенерировано ИИ

Наш канал в Макс, срочно подпишись!