После относительного затишья, связанного с повышением ключевой ставкой ЦБ России, спрос на коммерческую недвижимость в Ульяновске начинает расти. Эксперты 73online.ru констатируют: оживает аренда, все больше заключается сделок по продаже. В приоритете у клиентов офисная и производственно-складская недвижимость. При этом беспристрастная статистика гласит: до пиковых значений прошлых лет далеко.

Пауза на полгода

Всю коммерческую недвижимость риелторы делят на три категории: торговую, офисную и производственно-складскую. У каждой из них свои правила продвижения среди потенциальных покупателей и арендаторов. Однако с ноября 2024 года все эти риелторские механизмы отошли на второй план — в сегменте «коммерция» наступило относительное затишье. Главная причина на поверхности, констатирует эксперт агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева — высокая ключевая ставка ЦБ России.

— Сфера недвижимости в принципе инертна и на все изменения реагирует гораздо позднее, чем многие другие сферы, — считает Пономарева. — Ключевую ставку ЦБ поднял не полгода и даже не год назад. Но затишье наступило именно в ноябре прошлого года. Потенциальные клиенты предпочли либо класть свои средства в банк под высокий процент, либо вложились в подешевевшую валюту, в надежде, что к концу года она поднимется в цене. Небольшое оживление происходит сейчас — в середине лета, когда ЦБ чуть-чуть опустил ключевую ставку.

Офисная недвижимость

Впрочем, у высокой ключевой ставки есть и обратная сторона, говорят эксперты. В ситуации, когда ипотека становится неподъемной для инвесторов, они склоняются в сторону аренды. Как подтверждение этому, аренда офисной недвижимости в центре Ульяновска за полгода выросла в среднем на 20% до 650 руб. за кв. м.

— В прошлые годы аренда офисной недвижимости росла медленнее, чем аренда торговой и производственно-складской, а теперь словно пытается догнать ее, — говорит Пономарева.

В противовес этому росту стоимость устаревшей офисной недвижимости при продаже снижается, констатируют эксперты. Речь идет о кабинетах с казенной отделкой в зданиях бывших госучреждений. Например, на промзонах в районе Московского шоссе и Нового города, а также в районе улицы Урицкого. Средняя аренда одного кв. м в этих районах упала на 15-17 % — до 300 руб. за кв. м. в месяц.

— В целом же арендные ставки остаются относительно стабильными, но собственники все чаще идут на индивидуальные условия, предлагая скидки и арендные каникулы для привлечения и удержания арендаторов, — констатирует руководитель агентства недвижимости «Красный медведь» Дмитрий Лаушин.

Торговая недвижимость

Стоимость аренды в этом сегменте за последние полгода практически не изменилась. Но при этом эксперты отмечают большой ценовой разброс – от 450 руб. за кв. м. в месяц до 3,5 тыс. руб. Все зависит от многих факторов, ключевые из них: средний чек прибыли, которую получают арендаторы, и проходимость.

— К этому я добавила бы транспортную доступность и наличие парковки, — говорит Пономарева. — Впрочем, в спальных районах, где высокий пешеходный трафик, отсутствие парковки вообще не является условием снижения аренды и стоимости торговой недвижимости.

При этом некоторые объекты торговой недвижимости при продаже, как и при аренде, дешевеют. Эксперты констатируют снижение цены на магазины в многоквартирных домах, возведенных до 60-х годов прошлого века на Нижней Террасе и Севере, в Киндяковке и Дальнем Засвияжье.

— В целом торговая недвижимость испытывает все большее давление со стороны e-commerce — торговли в интернете, — говорит Дмитрий Лаушин. — Наиболее устойчивыми остаются объекты, предлагающие уникальный опыт: развлекательные центры, концептуальные магазины и объекты, расположенные в местах с высоким трафиком.

Производственно-складская недвижимость

Рост популярности электронных торговых площадок и доставки продуктов сделали этот сектор коммерции одним из самых развивающихся. За три года — с 2022 по 2024 спрос на них был высоким, констатируют эксперты, а стоимость аренды выросла на 170%. Однако замедления избежать не удалось.

— В первом полугодии 2025 года цены на аренду складских помещений выросли максимум на 6-7%, и теперь арендовать склад в Ульяновске можно от 350 до 1000 руб. за кв. м в месяц, — рассказывает Светлана Пономарева. — При этом появилось много предложений по новым, отреставрированным и восстановленным объектам. Бизнес достаточно активно реагирует на появление таких площадей, и сам выходит с новыми предложениями.

Новостройки в приоритете

В целом, отмечают эксперты, спрос на большие офисные площади снижается, но одновременно растет интерес к гибким офисным пространствам и коворкингам. В приоритете у инвесторов и арендаторов новостройки из-за высокого потенциала социальной нагрузки. В Ульяновске это Юго-Западный район и Заволжье, где ставки по аренде традиционно выше, чем в других районах города, говорит руководитель отдела продаж MN GPOUP Евгения Челнокова. Аренда одного кв. м. достигает 1200 руб. в месяц.

— Здесь всегда есть спрос на новые пункты выдачи заказов маркетплейсов, барбершопы, ногтевые студии, школы развития, — говорит Челнокова. — Поэтому небольшие помещения пользуются у инвесторов большим спросом: у них шире функционал, и их чаще всего покупают под объекты торговли и электронной коммерции.

Рост небольшой, но стабильный

В ближайшие полгода арендные ставки останутся на текущем уровне, говорят эксперты и прогнозируют рост лишь в топ-локациях. Да и то он будет небольшим — 3-5%. Также увеличится количество сделок купли-продажи при условии, что стабилизируется ключевая ставка, считает руководитель агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина.

— Рынок коммерческой недвижимости Ульяновска сегодня — это рынок возможностей для малого бизнеса и инвесторов, ориентированных на локальный спрос, — отмечает Алсу Нагматуллина. — Он развивается эволюционно, без резких скачков, но с устойчивым интересом к доступным форматам, особенно в сегменте объектов площадью до 100–150 кв. м. Если прогнозировать цену на коммерческую недвижимость, то она будет расти медленно, но стабильно — в пределах 5–8 % в год, особенно по объектам с арендаторами.

Фото на главной сгенерировано ИИ

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online