Название «Ориентир» мало что скажет массовому читателю: эта компания — не соперник крупным застройщикам, в Ульяновске она возводит небольшие клубные дома. Однако судьба объектов «Ориентира» и его финансовое положение могут служить индикатором рынка: в нынешних условиях риски банкротства мелких и средних девелоперов высоки.

Рынок давит счёт

Девелоперский рынок переживает не лучшие времена: ужесточение условий льготной ипотеки, выборка банками лимитов на неё и высокая ключевая ставка ЦБ (21 % по состоянию на момент публикации материала) привели к сокращению покупательского спроса. На плаву остаются крупные застройщики, имеющие собственные накопления и способные на конструктивный диалог с властью и банками, пишут эксперты портала «Единый реестр застройщиков». Притом большинство участников рынка отмечает, что наполнение эскроу-счетов стало меньше. На прошедшем осенью круглом столе строителей Санкт-Петербурга серьезно обсуждались возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, смягчения условий «Семейной ипотеки» и снижения ставок проектного финансирования.

В текущих экономических условиях больше рискуют, разумеется, сравнительно небольшие девелоперы. Примером может стать ульяновский СЗ «Ориентир»: поговаривают, что фирма не смогла выплатить кредиты по проектному финансированию, поскольку не было наполнения эскроу-счетов.

Стройки стоят

Согласно официальному сайту застройщика, «Ориентир» — это группа компаний, работающая больше 10 лет. По данным портала «Наш.дом.рф», с 2019 по 2021-й фирма сдала в эксплуатацию:

– два клубника в Киндяковке во 2-м Благодатном переулке (частный сектор за улицей Кольцевой, дом на 22 и 6 квартир);

– дом на 50 квартир на улице Льва Толстого, 13;

– два клубника на Красногвардейской, 21 (два строения, на 24 и 8 квартир).

В августе этого года застройщик завершил работы еще на одном объекте — снова в Киндяковке. В ЖК «Прайн» на 40 квартир раскупили 26, остальные либо свободны, либо зарезервированы, согласно сайту «Ориентира».

По документам компания строит еще четыре дома: два строения на Бебеля (на 14 и 2 квартиры), ЖК «Покровское» (на ул. Мелекесской, 112 квартир, ввод в эксплуатацию во 2 квартале 2026) и ЖК «Университет» (ул. Бакинская, 50 квартир, ввод в эксплуатацию в 3 квартале 2026). Распроданность квартир в Заволжье — 4 %, на севере — 15 %, по данным «Наш.дом.рф». На Бебеля зарезервированы 5 квартир, свидетельствует сайт застройщика.

Фотоотчеты, публикуемые со стройплощадок (Бебеля, «Покровское», «Университет»), неутешительны: работы либо не ведутся вовсе, либо делаются в минимальном объеме.

Долги за долгами

Финансовое положение «Ориентира», судя по открытым данным, шаткое. В базе судебных приставов на ООО «СЗ «Ориентир» — 60 исполнительных производств, включая долги за газ, тепло и электроэнергию (749 тыс. руб.), имущественные взыскания в пользу физлиц и юрлиц, неоплаченные госпошлины и исполнительские сборы. У «СЗ «Прайн» два долга на 258 тыс. руб. Остальные фирмы группы компаний «чистые».

Кроме того, у «головной» организации («Ориентир») за неуплату долгов заблокированы счета в «Альфа-банке», ВТБ, Сбере и «Промсвязьбанке». Последний, к слову, является полномочным банком застройщика, вероятно, из-за просрочек перед более крупными финансовыми организациями.

Согласно «Коммерсант.Картотеке», чистый убыток «Ориентира» за 2023 год составил 1,7 млн руб., выручки нет.

По слухам, для погашения долгов застройщик вынужден продавать активы, в частности, стройплощадки с так и не начатыми объектами.

Мы попросили экспертов прокомментировать эти факты.

— В отношении ООО СЗ «Ориентир» действительно возбуждено множество исполнительных производств, большинство из которых на основании исполнительных листов Ленинского районного суда Ульяновска. Экспресс-анализ показывает, что основная часть долгов возникла из-за нарушения качества ранее проданных квартир (например, дела № 2-2774/2022, 2-4188/2022,2-3626/2023, 2-644/2023,2-1416/2024). Длительность проведения безрезультатных исполнительных производств (некоторые с 2022 года), а также окончание некоторых исполнительных производств по основаниям отсутствия у должника имущества или невозможности установить местонахождение должника и его имущества свидетельствуют о неудовлетворительном финансовом состоянии организации. Это подтверждается сданной обществом финансовой отчётностью за 2023 год, согласно которой хозяйственная деятельность фактически прекращена, — объясняет партнер компании «Ваш Конфидент» Павел Юрзин.

Банкротство не за горами?

Юрзин отметил, что как юрлицо «СЗ «Ориентир» может продолжить формальное существование без ведения хозяйственной деятельности — активных проектов и еще неисполненных обязательств перед дольщиками у него нет. В этом случае ранее возникшие обязательства по устранению недостатков, компенсациям и выплатам неустоек останутся неисполненными. Могут возникнуть и основания для исключения компании из ЕГРЮЛ, например, за недостоверные сведения. Следует учитывать, что в группу компаний «Ориентир» входит ряд других юридических лиц: ООО СЗ «Прайн», ООО СЗ «Дом на Бебеля», ООО СЗ «Покровское». Учитывая, что по финансовой отчетности у «СЗ «Прайн» деятельность в прошлом году резко пошла на спад и есть исполнительные производства, возможно повторение истории «Ориентира».

Вероятность банкротств некрупных застройщиков в нынешней ситуации высока, считают спикеры редакции. Рынок быстро охлаждается, и без легкого доступа к заемным средствам поддерживать спрос непросто.

— К примеру, крупные застройщики предлагают покупателям скидки, варианты субсидирования ипотеки, что помогает им не только продавать продукт, но и обеспечивать наполнение счетов эскроу в запланированные сроки и не нести издержки в виде повышенных процентов за проектное финансирование. Некрупный застройщик, полагаю, гораздо более ограничен в своих возможностях, поэтому для них издержки растут еще больше. В таких условиях кажется вполне вероятным, что мы увидим больше банкротящихся мелких и средних девелоперов, — говорит аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов.

Ждать ли обманутых дольщиков?

Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева подчеркивает: сейчас риски высоки почти для всех застройщиков, а вот практики банкротства компаний, работающих по эскроу-счетам, еще нет. «Ориентир» мог рассчитывать на работу с объектом по старой схеме, когда с подрядчиками расплачивались квадратными метрами, то есть готовыми квартирами, а не живыми деньгами. Застройщик в таком случае выступал организатором стройки, теперь же — непосредственно застройщиком.

— Вероятна совокупность факторов того, почему в доме купили только 4 %: у людей нет денег, объект неинтересен, плохая работа рекламщиков, плюс на рекламу застройщик должен тратить свои деньги. Мое мнение: система эскроу облегчила жизнь банкам, но никому другому. Деньги людей лежат в банке: берут кредит, оплачивают процент, первоначальный взнос — тоже в банк. Застройщик тоже берет деньги в банке и платит процент. Но как должен выкрутиться застройщик, который заходил на стройку с одним расчетом, а за полгода цены на стройматериалы поднялись на 20 %? Дольщики теперь не обманутые: в случае чего им должны вернуть деньги с эскроу-счетов. Только если они покупали квартиры два года назад, то сейчас получат деньги, на которые не купят равноценное жилье: цена за квадратный метр выросла. А объект банк отдаст кому-нибудь своему и только после решения суда, — сообщила она.

Чтобы обезопасить себя, риелторы советуют покупателям перед сделкой изучить отзывы о застройщике, проверить девелопера на наличие судебных исков и исполнительных производств, изучить проектную документацию, разрешение на строительство на сайте Дом.рф.

— Рекомендуем также уточнить, строит ли застройщик по 214-ФЗ или на собственные средства. На Дом.рф можно посмотреть и уже построенные объекты, были ли задержки сроков ввода в эксплуатацию и на какой срок была задержка. Но легче всего: обратиться в надежное агентство недвижимости, которое несет юридическую ответственность по сделкам. Мы, к примеру, работаем только с проверенными застройщиками, так как дорожим благополучием своих клиентов. И своей репутацией, конечно, — заключила партнёр агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Ксения Котомова.

ООО «СЗ «Ориентир», согласно «Коммерсант.Картотеке», образовано в 2014 году. Специализируется на строительстве, уставный капитал — 10 млн руб. Принадлежит в равных долях Александру и Сергею Сысуевым, последний также является директором предприятия. В 2020-м юрлицо (24 %) и Сергей Сысуев учредили ООО «СЗ «Дом на Бебеля». Кроме того, Сысуевым принадлежат СЗ «Прайн» (100 % у Сергея) и СЗ «Университет» (100 % у Александра). Александру принадлежат 50 % ульяновского ЗАО «Паркет-Плюс» (аренда недвижимостью), Сергею – 100 % ульяновского ООО АСП (деятельность заказчика-застройщика).

Редакция 73online.ru направляла официальный запрос в компанию, но обратной связи не последовало. По телефону, указанном на сайте, на вопросы журналиста не ответили.

Татьяна Лисицына

Вероника Максимова

Фото на главной: тематическое/архив