Ульяновцы больше не покупают квартиры на будущее и не высчитывают общую переплату по кредиту — теперь все смотрят только на размер ежемесячного платежа. После отмены популярных обходных схем получить одобрение в банке стало гораздо сложнее, а официального лимита хватает лишь на студии и евро-двушки. Ведущие региональные эксперты и брокеры объяснили, как изменился типичный ипотечный заемщик, из каких источников люди берут миллионы на первоначальный взнос и почему альтернативные инструменты продаж могут стать ловушкой.
Курс на тотальный «белый» доход
Местные девелоперы и риелторы замерли в ожидании осенней дифференциации ставок, однако рамки для заемщиков сузились задолго до нее. В силе остаются два прошлых правила: «одна льготная ипотека в одни руки» и обязательное созаемщичество обоих супругов. Оформить кредит отдельно на мужа или жену больше нельзя, что сразу отсекло значительную долю потенциальных покупателей. Руководитель «Одобрено.РФ в Ульяновске» Михаил Сульдин указывает на частичное сохранение околорыночных схем.
— Если у человека нет своего ребенка до семи лет, он все еще может привлечь донора, выделив ему микродолю в праве собственности от 6 кв метров. Такую сделку сейчас готовы пропустить примерно три банка из двадцати наших партнеров, — объясняет Сульдин.
Главное влияние на рынок оказывают новые правила расчета доходов от Центробанка. К 2027 году регулятор планирует полностью запретить одобрение ипотеки по неофициальным документам, а пока ввел дисконт в 10% для справок по форме банка и ограничил предпринимателей. Также эксперт обращает внимание на жесткие рамки предельной долговой нагрузки (ПДН), из-за которой расходы на кредиты не должны превышать половины заработка.
— Причем банк считает в расход даже неиспользуемые кредитные карты — автоматически списывает в «минус» 10% от их лимита. В итоге портрет заемщика стал старше, а требования к его официальному доходу выросли в разы. Кроме того, ЦБ ограничил квартальные лимиты выдач для банков, из-за чего к концу каждых трех месяцев ульяновцы будут получать лавину автоматических отказов просто потому, что у банков «вымылись» деньги, — констатирует Сульдин.
Потолок выплат: 6 миллионов на «однушку»
Установленный государством лимит по семейной ипотеке в 6 млн руб. (максимальная сумма, которую банк дает под 6% годовых. — Прим. авт.) для регионов при текущей стоимости квадратного метра в Ульяновске превратился в ограничитель. Эксперт агентства недвижимости «Самолет Плюс» Анна Созонова констатирует невозможность покупки просторного жилья с нуля в рамках госпрограммы.
— Лимита в Ульяновске хватает только на «однушку» или «двушку». Поэтому семейную ипотеку сейчас используют исключительно как инструмент «апгрейда». Сценарий один: люди продают свою старую недвижимость, добавляют средства от продажи, а льготный лимит берут на расширение. Судя по всему, такой прагматичной цели государственные власти и добивались, — предполагает Созонова.
Снижение покупательской способности привело к падению спроса на дорогое жилье. Анна Созонова отмечает практически полное вымывание гибридных кредитных продуктов.
— В Ульяновске произошло сокращение количества сделок в элитном сегменте, из-за чего практически вымерла «комбо-ипотека» — у людей просто нет возможности переплачивать высокие рыночные проценты на сумму, которая превышает установленный государством шестимиллионный лимит, — замечает эксперт.
Битва за ежемесячный платеж
Впрочем, представители ульяновских агентств недвижимости смотрят на ситуацию с долей оптимизма и отмечают, что застройщики и покупатели начали подстраиваться под новые финансовые реалии. Руководитель отдела новостроек АН «Этажи Ульяновск» Иван Фадеев заявляет о вынужденной оптимизации площади со стороны клиентов.
— Увеличился интерес к функциональным однокомнатным квартирам и евроформатам с объединенной кухней-гостиной. Они позволяют сохранить семейный комфорт при более доступной стоимости. При этом говорить о полном переходе семей на студии или компактные квартиры нельзя. Если позволяют финансовые возможности, большинство покупателей предпочитает приобрести жилье с запасом площади, — сообщает Фадеев.
Жесткую зависимость выбора жилья от конечной цели покупки и состава семьи подтверждает и руководитель агентства «МЕТР73» Ксения Фарафонтова.
— В качестве инвестиций или для детей покупаются студии или однокомнатные квартиры небольшой площади. Для личного проживания выбирают двух- и трехкомнатные, а вот молодые семьи сейчас чаще рассматривают евро-двушки вместо полноценного формата двухкомнатных квартир, часть бюджета оставляя на ремонт и мебель, — комментирует глава агентства.
В агентстве фиксируют важный ментальный сдвиг в психологии ульяновского заемщика. Бренд-менеджер отдела новостроек Дмитрий Шахин обращает внимание на то, что фокус покупателей сместился с итоговой стоимости переплаты на регулярные затраты.
— Сегодня многие сначала рассчитывают максимально комфортный для семейного бюджета ежемесячный платеж и уже под него подбирают объект. Покупатели стали рациональнее: важна не комнатность, а грамотная планировка — евро-двушки и евро-трешки. Застройщики это видят и активно увеличивают долю таких квартир в новых ЖК, — констатирует Шахин.
Рассрочка как альтернатива и вера в чудо
Что делать тем ульяновцам, у которых нет детей до 7 лет или кто не проходит отбор банков по доходам? Рынок выдавил их в зону альтернативных инструментов. Специалист по продаже новостроек Юлия Кривова указывает на расширение девелоперами программ поддержки продаж.
— Если клиент не проходит по «семейке», востребованы длительные рассрочки от застройщиков, программы трейд-ин, когда старая квартира идет в зачет первого взноса, и скидки в 3–5% при быстром выходе на сделку, — делится Кривова.
Однако за этой альтернативой скрывается серьезный экономический риск. Анна Созонова подчеркивает, что бездетные ульяновцы берут рассрочки на период строительства дома, соглашаясь на жесткие временные рамки из-за определенных ожиданий.
— Люди идут на этот шаг с твердой верой в то, что через два года ключевая ставка ЦБ снизится, базовые программы упадут примерно до 12%, и они смогут спокойно закрепить за собой нормальный платеж, — резюмирует эксперт.
Насколько оправдается этот экономический оптимизм ульяновцев и какие форматы окажутся жизнеспособными в долгосрочной перспективе — покажет время.
Наш канал в Макс, срочно подпишись!
