На ульяновском рынке недвижимости появилось эксклюзивное, но неоднозначное предложение. На продажу выставлена доля в знаменитом деревянном особняке на волжском косогоре — доме архитектора Огонь-Догановского («Теремок над Волгой»). За 5 млн руб. покупателю предлагают стать совладельцем объекта культурного наследия (ОКН) постройки 1895 года. Эксперты, опрошенные 73online.ru, скептически оценивают перспективы сделки, называя лот покупкой для альтруистов.
Родовое гнездо на торгах
Историческое здание на спуске Халтурина — визитная карточка деревянного зодчества Ульяновска. Особняк представляет собой многоквартирный дом, разделенный в советские годы между собственниками. Сейчас площади распределены между несколькими частными лицами. Семья Ходяшевых — наследники одного из владельцев, который проживал на втором этаже дома. После смерти Юрия Ходяшева в 2021 году, прожившего в доме более 70 лет, его часть перешла сыну и внуку — Аркадию и Роману Ходяшевым. Часть помещений находится в муниципальной собственности.
Согласно объявлению, продается 35/200 от общей площади здания, что эквивалентно 32 кв.м. на втором этаже. Продавцом своей доли выступает еще один сын Юрия Ходяшева — Александр. В лот также входит земельный участок: покупатель приобретает права на 4 сотки в самом центре города. При этом общая площадь участка — около 8 соток.
Собственники характеризуют объект как пригодный для проживания и обеспеченный коммуникациями: подведены газ и электричество, вода проведена через соседей, однако централизованная канализация отсутствует. В 2022 году городские власти провели на косогоре противооползневые работы, укрепив склон и смонтировав дренажную систему колодцев, что стабилизировало фундамент. Независимая оценка определила стоимость доли в пределах 6,8–7,2 млн руб., но из-за срочности цену снизили до 5 млн руб.
Экскурсионный бизнес
В последние годы «Теремок над Волгой» функционирует и как частное культурное пространство. Здесь активно развивается туристическое направление: два раза в неделю проводятся экскурсии, организуются фотосессии и киносъемки.
Часть доходов от этой деятельности позиционируются как благотворительные взносы на содержание памятника. Недавно за счет привлеченных средств владельцам удалось частично перекрыть кровлю, направив на ремонт около 500 тыс. руб. Несколько лет назад велись переговоры с профильным фондом о целевом гранте на комплексную реставрацию деревянного зодчества, но до практической реализации проект не дошел. Покупателю доли предлагается войти в этот историко-туристический бизнес в качестве партнера.
Лот «для души», но не для прибыли
Профессиональное сообщество риелторов Ульяновска без оптимизма смотрит на перспективы продажи имущества. Главная проблема заключается в юридических ограничениях статуса ОКН и невозможности коммерциализировать землю в заповедной зоне косогора.
— Покупатель этого сокровища должен быть человеком абсолютно бескорыстным, готовым к тому, что вложенные средства не принесут финансовой отдачи, — считает директор агентства недвижимости «Domatoot» Светлана Пономарева. — Статус объекта культурного наследия накладывает серьезные ограничения на строения и прилегающую территорию. Например, в охранных зонах капитальное строительство зачастую запрещено. Также проект малопривлекателен для бизнеса, ведь доходы от туристов не покроют затраты на полноценную реставрацию 130-летнего деревянного здания, которая ему объективно необходима. Это история исключительно для обеспеченного ценителя старины.
Известный ульяновский бизнесмен Эдуард Шабалин, владеющий несколькими объектами культурного наследия в регионе, и вовсе называет приобретение этой доли юридически тупиковым проектом:
— Эта земля и коммерческая площадь сейчас практически ничего не стоят. Все зависит от того, как проведены охранные зоны. Если они установлены по границе участка, здесь нельзя возводить даже временные постройки. Кроме того, любое строительство на территории придется согласовывать со всеми совладельцами дома, которые, скорее всего, будут против.
Предприниматель подчеркивает, что комплексная реставрация подобного деревянного сооружения площадью около 200 кв.м. по нынешним меркам обойдется инвестору минимум в 12–14 млн руб., а само здание находится в предразрушенном состоянии. Его восстановлением следовало заняться еще в 1980-е годы.
— Когда у исторического здания много владельцев — это мертвая история. Я сам проходил через подобное на примере «Пионера», когда у нас было шесть совладельцев. По закону все обязаны участвовать в реставрации, но на практике все отказываются. Инвестору приходится либо брать на себя все колоссальные затраты, либо проект замораживается. Продаваемые 32 метра на втором этаже — ничтожная площадь, которая не позволит новому владельцу на что-то повлиять, но наложит на него огромную юридическую ответственность. При таких вводных ни о каких пяти миллионах рублей за покупку не может быть и речи, — подчеркивает Шабалин.
Дополнительным минусом локации специалисты называют транспортную труднодоступность: выезд из усадьбы ведет прямо на легковую восьмерку с постоянным шумом от плотного потока, а пешая доступность до социальной инфраструктуры центра — школ, детских садов — сильно затруднена рельефом местности.
Фото AVITO, канал «Теремок над Волгой» в ВК
Наш канал в Макс, срочно подпишись!
