С 1 марта механизм эскроу-счетов распространил свое действие на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Нововведение призвано защитить заказчиков, однако благое начинание не избежало критики участников рынка. В числе слабых сторон называют вероятное удорожание работ, забюрократизированность процедур, выдавливание мелких компаний более крупными игроками — в том числе, застройщиками многоквартирных домов, уже знакомых с работой эскроу-счетов. Подробности — в материале 73online.ru.
Суть да дело
Нововведения должны сделать отрасль ИЖС прозрачнее и снизить риски для граждан. Суть системы 73online.ru описывал ранее, также нюансы законодательства объясняли Банк России тут и портал «Объясняем.рф» тут. Напомним коротко: счета эскроу стали обязательными, если на ИЖС берется семейная или IT-ипотека, также эскроу можно «подключить» к договору в добровольном порядке, если стороны достигли такой договоренности.
Важно, что подрядчики должны будут пройти аккредитацию от государства – опубликовать в Единой информационной системе жилищного строительства сведения о юрлице, проектах, которые могут быть построены, со стоимостью и сроками работ, а также об уполномоченном банке, в котором открывается счет эскроу.
Контролировать застройщиков обязали Агентство по строительному и жилнадзору. Работа ведомства пока находится на стадии настройки: полномочия передали только со дня вступления закона в силу, и сейчас Агентство разрабатывает и согласовывает соответствующее положение.
— Информация о строительстве жилых домов, строящихся по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу на территории Ульяновской области, на сегодня (13 марта – прим. ред.) в Агентстве отсутствует. При поступлении данной информации Агентством будет составлен реестр застройщиков с указанием адреса объекта строительства. Осуществлять контроль за объектом строительства и застройщиком Агентство начнёт с момента регистрации и размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф, — прокомментировали в ведомстве.
Отсекая риски
Главная цель нового закона формулируется как защита граждан: ранее сегмент ИЖС не регулировался государством, а заказчикам в спорных ситуациях приходилось отстаивать свои права в суде. В начале года медиа сообщали о трех тысячах семей, взявших кредиты на постройку частных домов и пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
— До введения эскроу-счетов бывало такое, что люди могли получить кредит в банке как самозастройщики и отдать средства наличкой подрядчикам. Недобросовестные компании после этого могли просто исчезнуть с деньгами, — обозначил одну из проблем руководитель строительной компании «Гефест», специализирующейся на ИЖС, Василий Стручин.
Другие риски перечислил директор Ульяновского областного фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Руслан Хайров: подрядчики могли некачественно выполнить работы или попросту забрать деньги и исчезнуть, подав впоследствии на банкротство. Договоры нередко составлялись «криво», потому что в целях экономии стороны обходились без юристов. Поэтому новый закон актуален для любого региона, где есть ИЖС.
— Исходя из своей прошлой юридической практики могу сказать, что граждане часто обращались с проблемой недобросовестных застройщиков. За мелкими фирмами не было государственного контроля. После длительных разбирательств люди получали на руки судебные решения, но они не исполнялись. Введением эскроу-счетов государство пытается навести порядок в рыночных отношениях, — поделился мнением Руслан Хайров.
Регулируя рынок
Система эскроу-счетов убирает с рынка подрядные организации, которые не обладают запасом собственных денежных средств – это или очень мелкие, или компании с минимальной прибылью, поясняет партнёр агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Иван Фадеев. Он отмечает, что для покупателя новая система — механизм, обеспечивающий безопасность сделки, а для подрядчика — стимул выполнить работы качественно и в срок, чтобы получить деньги.
— Раньше как было? Любой частный строитель мог начать стройку, просто зарегистрировавшись как юрлицо. Да и строить можно было без собственных средств: берешь деньги у заказчика – и на них строишь. Сейчас же, помимо того, что ты должен быть аккредитован в банке, тебе еще необходимо иметь приличный объём собственных денежных средств, чтобы на них строить – ведь деньги заказчика не попадают тебе сразу в карман, они лежат на счёте до момента сдачи дома в эксплуатацию. При этом в момент приема-передачи покупатель может со специалистами проверить объект и высказать претензии. Подрядчик же должен выполнить все указанные в договоре работы качественно, чтобы приемка прошла гладко. Дом не принят — эскроу не раскрылся — подрядчик остался без денег, — пояснил Фадеев.
Ряд спикеров введение в сектор частного домостроительства эскроу-счетов считают избыточным: порядок работы по кредитному ИЖС выглядел аналогично и до вступления в силу нового закона.
— Рассчитываться с подрядчиком и раньше можно было поэтапно, не перечисляя всю сумму сразу, — подчеркивает глава агентства Domatoot Светлана Пономарева.
Она указывает на высокую вероятность того, что новый закон может способствовать заходу в сегмент ИЖС крупных застройщиков, их переориентации с многоквартирного строительства на частный сектор: с системой эскроу они знакомы, финансовые мощности позволяют это сделать, а прецеденты на российском рынке уже были.
Из многоквартирного строительства – в частное?
— Интерес есть, многие крупные игроки уже смотрят или присутствуют в этом сегменте: ПИК, ФСК, «Самолет» и прочие. Эти компании скорее выиграют от нового механизма регулирования, так как уже адаптировались под работу с эскроу-счетами, — приводит пример управляющий директор по рынкам акционерного капитала «Финам» Леонид Павликов.
С обозначенной перспективой многие не согласны: по данным «Этажей», застройщики МКД (многоквартирных домов) «не смотрят в направление индивидуальной застройки — им достаточно их строек в многоквартирном секторе». В комментарии порталу 73online.ru представитель одной из крупных ульяновских строительных компаний — генеральный директор MN Group Владислав Перфильев также опроверг интерес «больших» застройщиков к частному сектору, заявив, что компании сейчас это не интересно.
— Застройщики МКД и ИЖС — разные. Не всем мелким фирмам банки готовы дать деньги. Полагаю, что с эскроу будут работать более крупные компании, у которых есть свои деньги, положительный бэкграунд по строительству домов и репутация, кредитная история для проектного финансирования с использованием эскроу. Предпосылок к переходу застройщиков МКД в сектор ИЖС именно сейчас я не вижу — они могли это сделать и до введения эскроу, — пояснил Хайров.
— Застройщики МКД не пойдут в малоэтажное строительство, поскольку в нем не такая большая маржинальность. МКД обычно строят через множество подрядчиков в отличие от частного сектора, — подчеркнул Стручин.
— Поэтапная оплата лишь частично снижала риски заказчика, в то время как эскроу гарантирует полную защиту средств — деньги выплачиваются подрядчику только после выполнения работы. Этот механизм давно используется при многоквартирном строительстве и зарекомендовал себя с положительной стороны, — отметил Павликов.
Станет дороже
Единственное, в чем мнения опрошенных экспертов сошлись единогласно – это удорожание строительства. Прежде всего новая система повлечет за собой допрасходы — на аккредитацию, оформление документов, открытие и обслуживание эскроу-счетов. Также возрастёт кредитная нагрузка на застройщиков, которая впоследствии ляжет на плечи заказчиков. По оценкам Руслана Хайрова, подорожание в связи с этим может составить до 20%.
— Допустим, подрядчик небольшой, достаточного количества своих денежных средств нет, а, значит, ему придется пользоваться проектным финансированием (по сути, кредитом). Ставка при этом может быть от 4% и выше. Она-то и будет влиять на стоимость строительства, — уточнил представитель «Этажей Ульяновск».
Аккредитованным подрядчикам, строящим с привлечением счета эскроу, по закону предоставляется льготный кредит под 1% годовых. Подобный кредит предполагает соблюдение жестких сроков строительства и банковский контроль выполненных работ на каждом этапе выдачи финансовых траншей. Он же делает строительство финансово подъемным для обеих сторон. Подробнее о действии новой системы рассказал Василий Стручин:
— Наша компания уже прошла аккредитацию и оформление льготного кредита. Регистрация в реестре — бесплатна. Пройти ее сложно, но можно. Получить кредит — сложнее, так как при одобрении смотрят различные критерии, проверяют оборот компании, много бюрократии. Поэтому сегодня в Ульяновской области только три застройщика получили льготный кредит, в том числе — «Гефест».
— Больше всего на стоимость возведения дома влияет сезонность и удорожание стройматериалов. И немаловажный фактор: у нас сейчас не только стройматериалы стоят дорого, но и рабочие силы весьма недёшевы. И люди из ближайшего зарубежья тоже знают об этом. И каждый раз, приезжая в новый строительный сезон, они начинают задирать стоимость за свои услуги всё выше, выше и выше. И это больше всего влияет на увеличение суммы строительства. При этом подрядные организации в ИЖС тоже думают над удешевлением, стараются минимизировать затраты даже не на стройматериалы, а на рабочую силу. То есть, делать процесс более простым, легким для того, чтобы быть в рыночной стоимости. Во сколько сегодня в среднем обходятся услуги застройщиков, они эту тайну не раскрывают. Но, проводя опросы, обычные граждане считают, что застройщик зарабатывает от 500 000 до миллиона рублей с дома. Соответственно, в эту стоимость закладываются все сопутствующие риски, так как застройщик несет гарантийное обязательство в течение пяти лет на основной конструктив, три года на инженерные коммуникации и год – на чистовую отделку, — добавил Фадеев.
Татьяна Лисицына
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online
