Со времени строительства первого торгового центра в Ульяновске прошло 8 лет. За этот срок во всех районах города, кроме Железнодорожного, выросли десятки комплексов, предназначенных для торговли. И только некоторые из них можно назвать современными и отвечающими европейским требованиям. «Версаль», «Самолет» и «Пушкаревское кольцо» - вот, пожалуй, самые современные торговые центры. Однако проблему нехватки качественных торговых площадей они так и не решили. Во многом именно из-за этого Ульяновск до сих пор обходят стороной известные западные бренды.
Коммерческая недвижимость выходит из кризиса
2010 год ознаменовался для Ульяновска открытием всего двух торговых центров – специализированного ТЦ «Вектор» на Верхней Террасе и проекта компании «Максима Х» - ТЦ «Пушкаревское кольцо». Первое практически никто не заметил, второе было громко проанонсировано. Точное число торговых центров, работающих на территории областной столицы, не берутся назвать даже в областном министерстве строительства. По данным ShopAndMall.Ru, рынок качественной торговой недвижимости в Ульяновске сейчас не превышает 225 тыс. кв.м (с учетом строящихся и замороженных объектов - более 360 тыс. кв. м). Аналитики выделили лишь 17 крупных торговых центров и, более того, отнесли регион, по этому направлению, в разряд депрессивных. Во многом это было связано с тем, что после кризиса 2008 года строительство объектов коммерческой недвижимости и, в частности, торговых площадей в городе было приостановлено (единственным исключением стало «Пушкаревское кольцо»). В итоге многие компании только сейчас начинают возвращаться к замороженным объектам.
При этом заявленные изначально объемы строительства корректируются с учетом сегодняшних реалий. Так, «Дарс-Девелопмент» (проект «Аквамолл») планирует построить 70-80 тыс. кв м вместо ранее заявленных 120 тыс. кв. м.
Что нам стоит ТЦ построить...
По данным КУГИ мэрии Ульяновска, все крупные торговые центры Ульяновска были приватизированы в период с 1992 по 2000 годы. Новые собственники в то время особо не заботились о качестве концепции своей торговой недвижимости: площади просто делили на небольшие секторы. При этом их ассортимент мало отличался от представленного на открытых рынках. Точкой отсчета развития сегмента торговой недвижимости в Ульяновске вполне можно считать открытие в 2002 г. первого ТЦ «Альянс» компании «Универсалстрой». Следом за ним в Засвияжье компания «Дарс Девелопмент» построила ТЦ «Дарс» (общая площадь - 6 тыс. кв. м). В 2005-м на улице Карла Маркса, за «Кривым домом», открылся «Амарант» (девелопер ООО «Амарант РПК»), который был «обречен на успех» независимо от концепции и размера (общая площадь – 6,5 тыс. кв. м) - настолько удачным было его месторасположение.
Стоит отметить, что в Ульяновске практически нет компаний, которые специализировались бы на девелопменте ТЦ. В большинстве случаев они же являются и застройщиками, и владельцами торговых площадей. В их числе «Дарс Девелопмент», «Универсалстрой», «Взлет-Инвест», «Грифон» (последний специализируется на реконструкции коммерческой и офисной недвижимости). Эксперты отмечают, что лидером на этом рынке вот уже около 7 лет остается компания «Дарс-Девелопмент», построившая в Ульяновске торговые центры «Дарс» и «Самолет». Кстати, до недавнего времени этот торговый центр считался самым крупным в городе (22 тыс. кв. м). Но в 2010 г. этот рекорд побил ТЦ «Пушкаревское кольцо» - общая площадь 29 тыс. кв.м.
Особняком эксперты выделяют Сергея Куркова и его компанию «Универсалстрой», построившую компактные ТЦ (в районе ниверсама, центрального рынка и ул. Камышинская). Эти проекты, конечно, «слабее» в плане внутренней концепции, подбора арендаторов, но, по сути, это хорошая попытка занять пустующую нишу районных ТЦ. Что же касается «Максимы-Х», до недавнего времени являвшейся владельцем, пожалуй, единственного крупного торгового центра в центральной части города - ЦУМа, то кроме ТЦ «Амарант» и «Сити» она получила еще одного крупного конкурента: в 2008 году в Ульяновске открылся классический фэшн-центр «Версаль» компании «Взлет-инвест» (12,5 тыс. кв. м).
Торговых площадей по-прежнему не хватает
По мнению экспертов, Ульяновск не насыщен ТЦ по такому показателю, как количество квадратных метров торговых площадей на душу населения. По оценке разных аналитических компаний, этот показатель варьируется от 300 до 360 кв.м на 1000 жителей. И это при том, что нормальным показателем для городов «второго эшелона» с населением 500-900 тыс. человек считается 500-600 кв. м торговых площадей на тысячу жителей.
Кроме того, город не насыщен территориально, и неравномерное распределение ТЦ по городу стало одной из особенностей Ульяновска. Так, в левобережной части города наблюдается перенасыщение торговыми площадями, причем практически все открытые центры расположены на перекрёстке центральных улиц в радиусе километра (семь ТЦ только на одном пр-те Ульяновский). В правобережье торговые центры распределены достаточно равномерно, хотя большинство все же располагается ближе к центру. Кроме того, еще есть Засвияжье и Север. А с учетом того, что Север - это прохождение новой федеральной трассы, то там, соответственно, есть большие площадки, которые еще предстоит освоить.
Известные бренды не хотят в Ульяновск
Но, пожалуй, самой главной проблемой для девелоперов стал качественный состав арендаторов в их ТЦ. Сейчас рынок не насыщен предложениями, которые город, как крупный региональный центр, заслуженно мог бы иметь. И пока построенные метры торговых площадей заполняются, по сути, практически той же самой номенклатурой товаров, которая вчера была в киосках. А вот качественного изменения предложения товаров и услуг пока ещё нет. «К нам не идут сейчас известные бренды - французские, немецкие, - поясняет директор ООО «Амарант РПК» Владимир Ртищев, - потому что им некуда идти. Формат наших зданий не тот. А у них определенные требования и к зданиям, и к парковкам». Здесь есть надежда на открытие «Аквамолла». Свое согласие стать якорными арендаторами в этом проекте уже дали германская торговая компания «Медиамаркт» и французская сеть супермаркетов «Ашан». По словам директора по развитию компании «ДАРС» Алексея Степанова, в Ульяновске пока только три концептуальных торговых центра с качественным сетевым ритейлом. Это «Самолет», «Версаль» и «Пушкаревское кольцо». При таком раскладе на тысячу жителей приходится не более 60-80 кв. м. А показатели качественного стрит-ритейла (торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственныевитрины), особенно в части магазинов модной одежды, и вовсе ничтожны. Владимир Ртищев также считает, что современных торговых центров в городе катастрофически не хватает. «Есть пристройки, сарайчики, - говорит он. - А современные - можно по пальцам пересчитать. Если говорить о самых лучших торговых центрах, то я назову «Версаль», «Пушкаревское кольцо» и «Амарант». Надо сказать, что новый город в это отношении выделился резко. На проспекте Ульяновский уже 7 хороших торговых центров! И, между прочим, все они не закрываются и довольно неплохую прибыль получают. В центре всего три торговых центра, которые можно назвать, порой с натяжкой, современными. Это, помимо уже названных «Амаранта» и «Версаля», еще и «Сити». На мой взгляд, ЦУМ уже давно требует реконструкции. Хотя какое-то продвижение здесь есть: например, в этом году налажено кондиционирование. В других районах - это Dars, «Пушкаревское кольцо». В Засвияжье «Дарс» будет строить сейчас большой «семидесятитысячник» «Аквамолл». На «Спартаке» я построю рядом с «Манежем» торговый центр. Но для города этого все равно явно недостаточно. По темпам строительства торговой и офисной недвижимости Ульяновск до Самары не дотягивает. Даже наполовину. Нам нужно, как минимум, еще столько же хороших центров, сколько есть сейчас».
Эксперты считают, что кардинальные перемены на рынке торговой недвижимости Ульяновска, за которыми последовал бы приход к нам федеральных операторов, вполне возможны со строительством в Ульяновске крупного регионального центра. Поскольку крупные сетевые компании, заходя в регион, как правило, смотрят в сторону большого объекта, площадью не меньше 50-60 тыс. кв. м.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ УЛЬЯНОВСКА
Основные характеристики
По оценкам ShopAndMall, рынок качественной торговой недвижимости в Ульяновске сейчас не превышает 225 тысяч квадратных метров (с учетом строящихся и замороженных объектов – более 360 тыс. кв. м). В расчете на население города - это 360 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения, в Москве, по данным компании «Магазин Магазинов», при общем показателе в 2,924 млн. кв. м обеспеченность населенияторговыми площадями составляет 278 кв. м на 1000 человек.
Если сравнить Ульяновск с другим региональным центром - Ярославлем (удаленность от Москвы - 270 км, от Ульяновска – 829 км, численность населения - 606,3 тысячи человек), то в Ярославле на 1000 человек действует 485 кв. м торговой недвижимости. «На наш взгляд, в настоящий момент можно считать, что у города ровно столько торговых центров, сколько он может поглотить, - комментирует Сергей Родин, главный аналитик департамента корпоративных финансов Finstar Properties. – Крупные федеральные и региональные ритейлеры не спешат выходить на рынок Ульяновска, а местными предпринимателями и локальными торговыми сетями крупный торговый центр не заполнить».
Текст: Ирина Казакова
