Жилой комплекс «Олимп» в Железнодорожном районе был сдан в июне этого года. После сдачи дома, как и на всех новостройках, у жильцов возникли вопросы: были нарушены сроки сдачи дома, на этажах хлопают железные двери, а на потолке одной из квартир был обнаружен… окурок. Новая волна обсуждений проблем новостройки началась, когда в начале декабря с балкона 14-го этажа посыпались кирпичи…

За разъяснениями мы обратились к генеральному директору ООО «КапиталИнвест» Вадиму Саксонову .

- Что такое ЖК «Олимп» и кто его строил?

- Наша компания, «КапиталИнвест», реализовала проект долевого строительства на улице Автомобилистов, 7А в Железнодорожном районе. Мы выступали инвесторами, в качестве генподрядчика была привлечена строительная компания «Керамзит».

Дом стал самым крупным на территории Железнодорожного района. В здании шесть подъездов, от 16 до 18 этажей, 567 квартир на общей площади около 21 тысячи квадратных метров. Большую часть дома занимают однокомнатные квартиры, в среднем по 33 квадрата – проект рассчитан, в том числе, на жителей соседних общежитий. Нового жилья в этом районе нет, поэтому дом привлекателен для работников всех предприятий, находящихся поблизости. Наши покупатели это люди со средним доходом, подавляющее большинство – ипотечники. По сути, проект – социальный, в период акций квартиру у нас можно было купить за 890 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра однушки – 34-36 тысяч рублей.

– Вадим, из-за чего возникла задержка в сдаче дома?

– Генподрядчик по условиям договора обязан был сдать все под ключ. Мы как застройщики выполнили все обязательства, но у «Керамзита» возникли проблемы – они вышли за пределы сметы. В 2014-2015 годах резко вырос курс валют, импортное оборудование сразу подорожало на 50%. В цене выросли комплектующие крышной котельной (Rendmax, Германия), насосное оборудование (Wilo, Германия), радиаторы отопления (Vogel and Noot, Австрия), трубы и фитинговые соединения для систем отопления (Frankische, Германия), комплектующие системы пожарной безопасности, лифтовое оборудование и т.д. Когда пришла пора закупать и устанавливать импортное оборудование, оказалось, что цена другая…

– Доля котельных и лифтов в общей смете такая большая?

– Доля в общей смете порядка 10%. Из-за резкого изменения цены нам пришлось пересматривать смету, менять условия договоров, в итоге пошла сдвижка по срокам. А пока котельная не работает, лифты не смонтированы, дом не примут в эксплуатацию, потому что проект оценивают комплексно. Получилось, мы, как и многие, попали в сложный период валютных колебаний.

– При приемке квартир были какие-то замечания у жильцов, у управляющей компании?

– При сдаче все замечания, которые появлялись конкретно по каждой квартире, устранялись. Где-то был строительный мусор, где-то фурнитура в пластиковых окнах не устраивала… Одна из претензий содержала указание, что на потолке в бетоне – окурок. Видимо, кто-то из рабочих бросил, когда монтировал опалубку. Наши люди пришли и отковыряли этот окурок…

Дольщики подписали акты приемки квартир. Мы подобрали управляющую компанию, передали дом в обслуживание. И тут мы столкнулись с массой проблем.

Дольщики после сдачи дома обязаны зарегистрировать право собственности на квартиру. Но делать этого жильцы не спешат. Получается, что они не платят налоги, не платят за обслуживание дома, за коммунальные услуги. Многие отказались заключать договор с управляющей компанией. А принудить дольщиков к оформлению построенной квартиры в собственность - невозможно. Хотя они делают ремонт и живут в своих квартирах.

– А управляющая компания в полной мере выполняет свои обязанности?

– Компания не смогла обеспечить качественного обслуживания лифтов, вывоз мусора и прочего в связи с большой задолженностью жильцов. Сейчас ситуация становится еще более напряженной. По закону после сдачи объекта застройщик обязан передать дом в управление на 3 месяца – до тех пор, пока жильцы не выберут управляющую компанию или, если они не приняли решение, администрация города проведет торги. Обычно конкурс выигрывает та УК, которая уже обслуживает дом. Но не в нашем случае. После сдачи дома мы передали его в УК «Заря». А 5 декабря администрации города провела торги на которых победила другая компания – УК «Дом-Сервис». Она начинает обслуживание с 1 января 2017 года. «Заря» утратила интерес к этому дому, у них не осталось стимула. А новая УК не приступила к работе, так как официальный договор начнет действие только с нового года. По факту же выходит, что огромный дом оказался в переходном периоде от одной УК к другой. Мы организовали встречу этих двух компаний, руководство «Зари» обязалось передать дом в надлежащем состоянии. Я очень на это надеюсь.

– Какие еще сложности возникали при строительстве и возникают сейчас, почему подвал дома оказался залит водой?

– Подвал никогда не был залит водой, прокуратура при проверке в этом убедилась. Осенью в доме возникла аварийная ситуация, приехали специалисты аварийной службы, и видимо, чтобы избавиться от завоздушенности труб отопления, спустили и воздух и воду прямо в подвал.

Несколько раз летом нас по отдельным жалобам проверяла прокуратура, замечаний практически не было. Единственное – лифты не работали в двух подъездах. Когда их монтировали, произошла кража запчастей, пришлось новые заказывать, ушло время. Вообще столкнулись с воровством в уже сданном доме. Например, по проекту пожарная лестница выходит на улицу – это сделано для безопасности жильцов. По техтребованиям двери лестничных пролетов должны быть металлическими. Мы поставили доводчики, их начали снимать, воровать. В итоге жильцы начали жаловаться, что двери в подъездах на пожарные выходы не закрываются, идет холод, залетает снег. Сейчас решили ставить на них пружины. Раз управляющей компании нет, то, получается, все претензии – к застройщику. Мы терпеливо стараемся сглаживать конфликты.

– А как вышло с балконом, с которого обрушилась кирпичная кладка?

– Здесь схалтурил кто-то из рабочих, нанятых генподрядчиком. Кирпичная стенка балкона должна соединяться со стеной специальной металлической сеткой, которая кладется между кирпичей. Снаружи ее не видно. На этом конкретном балконе рабочий схалтурил, сетку не положил. Разрушенную кладку мы восстановили в течение суток.

После этого случая, мы комиссионно проверяем все балконы. Но остались еще квартиры, у которых уже есть хозяева, но еще никто не живет, с ними будем дальше работать, чтобы получить доступ в квартиру, обязательно проверим каждый балкон в доме. Если у жильцов ЖК «Олимп» есть к нам, как к застройщикам, вопросы, вот наш телефон – 89279842785. Мы на связи.

– Дольщики еще не обращались в суд?

– Дольщики выставили и до сих пор выставляют неустойку за нарушение сроков сдачи дома. Суды встали на их сторону, причем с этого года жильцам присуждают очень большие суммы – от 400 до 750 тысяч рублей. Встаньте на позицию застройщика: продать квартиру за 900 тысяч, а потом заплатить более 75% неустойки, какая компания это выдержит? Сейчас у нас шесть проигранных судов, решение по которым вступило в силу. Еще 102 исковых заявления – в процессе рассмотрения. Вряд ли кто-то из дольщиков добровольно откажется от своих претензий. К чему это приведет? Вероятно, к банкротству… Но мы такого развития не хотим, сейчас мы действующая компания, четко выполняем все свои гарантийные обязательства. Кстати, гарантийный период – 5 лет. Само по себе банкротство ничего никому не даст. Но нам бы не хотелось выходить из этого очень большого и важного для города проекта банкротами. Мы будем до последнего выполнять свои гарантийные обязательства, реагировать на разумные требования жильцов.

- Но ведь дом вы смогли достроить, остались нереализованные квартиры?

- На момент сдачи дома было продано около 60% квартир. Вы помните, резко упал курс рубля, повысились процентные ставки по кредитам, продажи тогда полностью остановились. Но нам надо было срочно достроить дом, выполнить обязательства перед дольщиками, не допустить, чтобы ЖК «Олимп» превратился в долгострой. Мы должны были сдать дом любой ценой, естественно, привлекли заемные, кредитные средства, а расплачиваться пришлось непроданными квартирами, с большим дисконтом, ведь это были уже не «живые» деньги.

– Сегодня дом полностью заселен?

– В доме есть нереализованное жилье – его отдали компаниям-кредиторам в счет долгов. Мы договорились о том, что все нереализованные гражданам квартиры, принадлежащие различным фирмам-кредиторам, продавала одна компания по агентскому договору: агентство недвижимости «Северо-Запад». Это дает возможность проводить продажи согласовано, по единой цене.

Мы надеемся, что в течение года все оставшиеся квартиры будут проданы, а жильцы организуют качественное управление собственным домом. Социальная инфраструктура вокруг хорошая, есть и школа, и детский сад…

Беседовал Антон Степанов