Предложение на ульяновском рынке недвижимости в разы превышает спрос, и цены на жилье, по оценкам экспертов, замерли. Чего ожидать в период затишья ульяновцам и какие сделки выгоднее проводить, в нашем материале.
Купить квартиру
Нынешнее состояние рынка эксперты оценивают неоднозначно. Специалисты портала «МИР КВАРТИР» после исследований пришли к выводу: с начала года ульяновская вторичка «просела» в стоимости как квадратного метра (-7,6%), так и готового предложения (-1,3%). Средняя цена квадрата составила на начало октября 41 996 рублей, а средняя цена квартиры – 2 260 066 рублей.
Что касается новостроек, то цена готовой квартиры в среднем выросла на 8,8%, составив 2 564 248 рублей в среднем. Стоимость квадрата в новостройке на начало октября составила 38 518 рублей.
Исследование первичного рынка проводилось в 59 городах России, вторичного – в 61 городе. В среднем по стране по итогам третьего квартала квадратный метр упал в цене на 0,9%, готовая квартира – на 1%. Во вторичках стоимость квартир упала на 1,3%.
Динамика цен на рынке недвижимости Ульяновска по данным «МИР КВАРТИР»
Разница в индексах цен квадратных метров и готовых квартир обусловлена тем, что эксперты берут стоимость разных по площади квартир. Соответственно, во время расчета большие и меньшие квартиры могут искажать средние показатели, из-за чего динамика средней цены квадрата может отличаться от динамики средней стоимости квартиры.
Ульяновские эксперты считают, что на сегодняшний день цены на недвижимость в городе замерли. Отсутствие роста стоимости жилья складывается из нескольких факторов, полагает директор «Магазина новостроек» Евгений Курзин: низкого спроса, удешевления проектов новостроек и финансовое состояние граждан. При этом появилась новая тенденция: качественное новое жилье в погоне за покупателем сильно «просело» в цене из-за конкуренции в сегменте «эконом».
– На мой взгляд, жилье для среднего класса как таковое очень сильно «исхудало», в первую очередь – по причине все того же финансового неблагополучия. Средний класс в нашей стране так и не успел формироваться, а жилья для этого сегмента построено и строится много. Не ожидается и роста цен на вторичное жилье: спрос по-прежнему в разы ниже предложений на данном рынке, – считает Курзин. – Отсюда логичный вывод. Покупать стоит сейчас именно качественное жилье (кирпичные, качественные дома с автономным или поквартирным отоплением): цена на него близка к домам «эконом» и «суперэконом» класса. Из-за нерентабельности подобных строек застройщик будет двигаться в сегмент эконом жилья, то есть удешевлять проекты и качество. Или уходить в сегмент «элитки». Советую покупать качественное жилье за разумные деньги. Благо, выбор такового имеется.
Подтверждают слова эксперта и сертифицированные аналитики ульяновского «ЦЕНТРА НЕДВИЖИМОСТИ». Основной причиной роста цен, как правило, является повышение спроса, которому в свою очередь способствует рост уровня жизни и доступность жилищного кредитования. И если госпрограмма ипотечного кредитования сейчас работает, хотя и только для первичного рынка недвижимости, то уровень жизни и доходность находятся на низкой отметке.
– Скажем только, что по данным Ульяновскстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в январе-августе 2016 года составили 88,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Жилищное кредитование вторичного рынка по привлекательности для потенциального заемщика проигрывает первичному рынку. Работает государственная программа поддержки ипотечного кредитования первичного рынка. В целом, рост количества выданных жилищных кредитов по Ульяновской области за 8 месяцев составил порядка 30%. Это хороший показатель, подчеркнула аналитик-консультант, директор по маркетингу ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» Татьяна Куклова.
Уровень цен на вторичку на сегодняшний день стабилизировался, что подтверждают индексы изменений последних трех месяцев: июль (-0,26%), август (-0,15%), сентябрь (-0,2%). Средняя цена предложения 1 кв.м. общей площади квартир на вторичном рынке жилья в сентябре 2016 года остановилась на отметке 40 020 руб./кв.м. Снижение с начала года составило всего 3%. Такие данные получили эксперты «ЦЕНТРА НЕДВИЖИМОСТИ» в ходе собственных исследований.
Однако прогнозы Татьяны Кукловой не оптимистичны относительно рынка новостроек. По ее мнению, предпосылок для роста цен вторичного жилья сейчас нет, однако цены на первичку могут вырасти в 2017 году:
– С наступлением осени рынок вторичного жилья немного оживился. В начале следующего года, по нашему мнению, картина на вторичном рынке жилья вряд ли сильно изменится, чего нельзя сказать про первичный рынок. В январе 2017 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, что, по нашему мнению, приведет к сужению первичного рынка, снижению объема строительства и, соответственно, к росту цен.
Сейчас очень благоприятное время для покупки жилья – выбор большой, продавцы пока еще настроены на торг. Особенно это актуально для строящегося жилья, объем которого, по нашим прогнозам, существенно снизится. А значит, и уровень цен будет расти.
Снять жилье
Что касается аренды, то здесь, как полагают эксперты, нет такого большого разрыва между спросом и предложением, как при покупке жилья. По данным портала Domofond.ru, в среднем стоимость аренды в Ульяновске с начала года выросла не сильно: за квадратный метр на начало сентября просят 268,27 рублей в среднем (в начале года – 255,52 рубля), за квартиру – 11 145 рублей (а начале года – 11 023 рубля).
Причем цена разнится в зависимости от района: самые высокие арендные ставки – в Ленинском районе. В среднем снять жилье здесь стоит 14 797 рублей в месяц, стоимость по сравнению с прошлым годом выросла на 15%. Самый дешевый для аренды район – Засвияжский, где жилье обходится в 9 448 рублей, а цены по сравнению с прошлым годом упали на 3%.
Арендные ставки в Железнодорожном районе увеличились на 9% по сравнению с 2015-м: снять квартиру в этом году можно за 11 818 рублей. Заволжский район показал небольшую отрицательную динамику: стоимость аренды упала на 1%, в среднем жилье обойдется в 10 968 рублей.
Продать квартиру
При продаже квартиры нужно быть готовым к долгому ожиданию покупателей: рынок насыщен различными предложениями, покупатели же не спешат вкладывать деньги в недвижимость.
– Если вопрос стоит о продаже, то нужно проанализировать конкурентные объекты и сделать ваше предложение максимально выгодным и интересным, иначе ждать своего покупателя можно годами. Это касается также аренды. Хотя в арендном жилье нет такого огромного разрыва между спросом и предложением, – советует Евгений Курзин.
В целом по рынку наблюдается снижение стоимости жилья, каждый район Ульяновска показал отрицательную динамику по сравнению с прошлым годом. Наибольшая средняя стоимость квадрата зафиксирована в Ленинском районе – 46 554 рубля, здесь же отмечено наименьшее снижение цены по сравнению с прошлым годом: всего на 1%. Самое дешевое жилье – в Засвияжье, квадратный метр отдают за 39 530 рублей. Стоимость скорректировалась на минус 6%. В Железнодорожном районе квадрат стоит в среднем 42 134 рубля, цена упала на 3% по сравнению с прошлым годом. В Заволжье стоимость квадратного метра составляет 41 181 рубль, цена снижена на 5% по сравнению с прошлым годом.
Однако аналитики «ЦЕНТРА НЕДВИЖИМОСТИ» получили другие данные, исследуя рынок вторичного жилья по районам города:
на конец сентября средняя цена предложения 1 кв.м жилья (%, по сравнению с декабрем прошлого года)
Центр - 49310 руб./кв.м. (-1,19%)
Север - 40840 руб./кв.м. (-3,46%)
4-й мкр - 45770 руб./кв.м. (-4,98%)
Киндяковка - 35780 руб./кв.м. (-4,71%)
Ближнее засвияжье - 36800 руб./кв.м. (-4,06%)
Дальнее засвияжье - 38520 руб./кв.м. (-2,74%)
Нижняя терраса - 32890 руб./кв.м. (-5,76%)
Верхняя терраса - 37010 руб./кв.м. (-6,06%)
Новый город - 40870 руб./кв.м. (-4,28%)
Соответственно, самый дешевый квадратный метр выявлен на Нижней террасе.
Однако если до Нового года квартира не уйдет, не поддавайтесь панике. Возможно, в соответствии с прогнозом Татьяны Кукловой касательно роста цен на новостройки, в следующем году на фоне всеобщего подорожания первички ваше предложение сможет заинтересовать большее количество покупателей.
Как продать свою квартиру быстрее, мы узнали у ульяновских риелторов, работающих на рынке не первый год.
Во-первых, конечно, обращение к хорошему, знающему свое дело риелтору уже может решить многие ваши проблемы. Стоит учитывать, что сейчас на рынке почти нет свободных денег, большая часть – заемные. Соответственно, очень мало и прямых продаж, когда в сделке участвуют только покупатель и продавец. И здесь важно провести переговоры умело, грамотно. Если вы подкованы в вопросах купли-продажи, и у вас хорошо подвешен язык, можете попробовать обойтись своими силами, без привлечения посредников, поделилась с нами риелтор с 14-летним стажем Лидия Перепелицина.
– При продаже важен и вопрос цены. Человек часто хочет заработать на квартире, но не всегда перед ним стоит эта задача. Чаще всего задача – решить свои жилищные проблемы. На рынке недвижимости цены сейчас падают, и всем игрокам нужно анализировать предложения и делать правильные выводы, – подчеркнула Перепелицина.
Несколько общих советов нам дала риелтор Евгения Бородина:
- Естественно, сделать хорошие фотографии своей квартиры.
- Размещать объявления на специализированных сайтах, типа «Авито», «Из рук в руки».
- Иногда даже лучше, чем «Авито», помогает размещение объявлений в соцсетях, в специализированных на продаже и покупке вещей группах.
- Самый главный совет: хорошо убраться в квартире и создать уют. Человеку, пришедшему к вам домой, должно хотеться остаться там и купить вашу квартиру.
автор: Лидия Варнакова
фото:pixabay
