2015 год удивил и покупателей, и застройщиков, и риелторов. Вопреки прогнозам, цены на квартиры росли незначительно, спрос упал. 2016 год, напротив, начался с ажиотажа на новостройки, что взбодрило рынок. При этом эксперты прогнозируют и рост заинтересованности во вторичном фонде.


Цены на недвижимость стабилизируются

По информации федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области, средняя стоимость 1 кв. м в «новостройках» региона в конце года составляла 38,9 тысяч рублей. Во вторичном жилом фонде - 1 кв.м стоил чуть более 44 тысяч рублей. И сегодня средние цены по городу остаются примерно на этом же уровне.

Как прокомментировал корреспонденту 73online.ru финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин, по итогам 2015 года цены на квартиры на первичном рынке в Ульяновской области выросли на 2,1%. На «вторичку» цены подросли на 1,7%. Для сравнения: потребительская инфляция за этот период составила 12,9%. Таким образом, цены на недвижимость снижались в реальном выражении.

Однако сложившиеся низкие цены на недвижимость теперь будут стимулировать спрос. Директор ООО «Магазин новостроек» Евгений Курзин считает, что цены на «вторичку» сегодня достигли того уровня, который подогревает спрос. Поэтому этот сегмент рынка откорректируется в ближайшее время и будет стабильным. «Цены на новостройки также стабильны и, думаю, будут держаться на уровне сегодняшнего дня. На рост стоимости квартир на первичном рынке будет влиять по сути только степень готовности объекта. Цены на новостройки на уровне «котлована» будут держаться низкими», - считает Евгений Курзин.

Стоит отметить, что далеко не все жилье будет пользоваться спросом. Так, по мнению учредителя строительной компании «Симбирский дом» Ферида Аюпова, из-за того, что доходы среднего класса в общей массе серьезно сократились, то жилье, которое строилось для среднего класса, не будет продаваться в принципе.

«Сегодня будет востребовано жилье эконом-класса и эконом-минус - для тех, кто пока не может потянуть даже однокомнатную квартиру. При этом в нынешней ситуации элитный сегмент, например, клубные дома, остаются востребованными», - считает Ферид Аюпов.

Трудности у застройщиков продолжатся

Основной проблемой, с которой столкнулись застройщики в 2015 году, был низкий спрос. Именно он привел к фактическому понижению стоимости квадратных метров.

Как считает Тимур Нигматуллин, цены на недвижимость до сих пор находятся под давлением из-за снижения доходов населения. В частности, реальные зарплаты в прошлом году упали почти на 10%, что привело к снижению ставок аренды. Кроме того, сейчас наблюдается переизбыток предложения из-за в вода в эксплуатацию нового жилья и массовой продажи, так называемых, инвестиционных квартир.

«Основные трудности, с которыми столкнутся девелоперы в текущем году - слабый спрос и высокие процентные ставки по кредитам», - считает Тимур Нигматуллин. По его мнению, в меньшей мере на стоимость квартир влияет цена основных стройматериалов. Это связано с тем, что она растет умеренными темпами из-за слабого спроса и высокой степени локализации производств.

«Перспективы строительного рынка сводятся к тому, что объемы ввода жилья будут сокращаться. Спрос к докризисному уровню будет возвращаться очень долго», - считает Евгений Курзин.

Продажи спасет господдержка для «вторички»

Сегодня застройщики видят несколько путей решения проблемы. В частности, по мнению Ферида Аюпова, государству необходимо дальше развивать ипотеку.

«Что касается доли ипотечного кредитования, нам есть куда расти. В Ульяновске пока еще низкий процент людей, которые воспользовались ипотекой. Конечно, в последние годы доля ипотечных заемщиков серьезно выросла, но если посмотреть на дынные в целом, то в регионе пока только порядка 5% населения воспользовались такой возможностью», ­- считает Ферид Аюпов.

Серьезную проблему наш эксперт видит в том, программа льготной ипотеки существует только для первичного фонда, однако для вторичного ее так и не разработали. «Люди постепенно улучшают свои жилищные условия. Большую трехкомнатную квартиру с нуля никто не покупает. Те, кто сейчас решил расширить жилплощадь, не могут продать свои квартиры, потому что, к сожалению, для многих ипотека без господдержки, которую предлагают банки для вторичного рынка, оказывается непосильной», ­- говорит Аюпов. Именно поэтому «вторичка» сейчас проседает, спрос на нее остается низким.

Ферид Аюпов считает перспективным еще один путь развития строительного бизнеса в условиях кризиса. По его мнению, окраины Ульяновска в последние годы успешно обрастают новыми микрорайонами, однако медленно идет обновление старых районов города.

«Очень много ветхого и аварийного жилья - сталинки, старые хрущевки, которые уже не соответствуют современным стандартам. Если активно сносить старые дома и на их месте строить новые - это не только позволит решить проблему аварийного фонда, но и существенно повысит комфорт внутри микрорайонов, улучшит архитектуру города. И цена на квартиры в таких районах может быть меньше, потому что застройщику не нужно будет вкладываться в прокладку коммуникаций с нуля. В случае реновации жилья новоселы приобретают квартиры в обжитом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Это выгодно и городу, и застройщикам и покупателям квартир», - считает Ферид Аюпов.

Елена Максимова