В Ульяновске на аукцион выставили Дом техники — здание, которое считается одним из знаковых и самых узнаваемых в городе. Объект принадлежит питерскому ООО «Монолит», признанному банкротом. Его учредитель и единственный бенефициар — Татьяна Бажанова, супруга ульяновского экс-сенатора и скандально известного банкира Сергея Бажанова, который сейчас скрывается от уголовного преследования за границей. Татьяна Бажанова также объявлена в международный розыск.
Эксплуатируемый ремонт
Объявление о продаже Дома техники появилось на Авито. За здание площадью 1 690 квадратных метров просят 106 297 000 рублей (по 62 894 рубля за квадратный метр). Объект обозначен как «свободного назначения», двухэтажный, эксплуатируемый. Хотя, судя по фотографиям (и личному опыту самих ульяновцев), в реальности Дом техники давно не эксплуатировался. Для многих горожан было непонятно, почему такой лакомый кусочек, расположенный в самом центре Ульяновска, на протяжении многих лет не используется по назначению. Последние попытки его «оживить» были семь лет назад, когда сюда предлагали перенести управление ЗАГС. Но до дела так и не дошло.
На фото видно, что большинство помещений, выставленных на продажу, требуют ремонта — в частности, огромный холл с лестницей, который изначально предназначался для проведения бракосочетаний.
ООО «Монолит» признали банкротом год назад. Компания задолжала Международному банку Санкт-Петербурга (МСБП) более 40 миллионов рублей. Этим банком владел и управлял Сергей Бажанов, его супруга была вице-президентом.
В прошлом году банкротом была официально признана и Татьяна Бажанова. На днях Выборгский районный суд Петербурга постановил избрать в ее отношении меру пресечения «в виде заключения под стражу со дня фактического задержания на территории Российской Федерации либо с момента ее экстрадиции на территорию Российской Федерации». В уголовном деле по «присвоению или растрате», связанном с экс-сенатором, сегодня фигурируют 12,6 миллиарда рублей.
«Монолит» был создан в 2007 году. Компания занималась управлением недвижимым имуществом. Сейчас активы банкрота распродаются через аукцион. В случае с Домом техники, единым лотом идут пять нежилых помещений по адресу улица Минаева, 13/6, а также земельный участок под административным зданием площадью 25 соток с правом аренды до 31 марта 2026 года.
Купит ли кто-то Дом техники за более, чем 106 миллионов рублей? Мы спросили мнение экспертов.
«Ни окон, ни дверей»
Генеральный директор агентства недвижимости «Перспектива 24» Тагир Хуснутдинов считает, что цена, которую назначили за объект, вполне адекватна.
— Дороже Дом техники не стоит. Учитывая первичное назначение здания при его строительстве – ЗАГС, было бы круто городу его выкупить и использовать по прямому назначению, – считает Хуснутдинов.
Инвестор, сооснователь инвестиционный платформы «Инвестмен», экс-глава ульяновского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Николай Солодовников, напротив, полагает, что 63 тысячи за квадратный метр в этом случае — «дороговато».
— Здесь «ни окон, ни дверей»: многие сегодня предпочитают окна в пол, технологичные помещения. Поэтому по 63 тысячи рублей за квадратный метр общей площади я бы вкладывать не стал. Как инвестор рассмотрел бы цену от 35 до 40 тысяч. Но это лично мое мнение, — уточняет Солодовников. — Вообще для недвижимости есть три главных критерия: первое — это ее местоположение, второе — ее местоположение, третье — ее местоположение. Любой рантье это знает. У Дома техники местоположение достаточно хорошее. Но у нашего города есть уникальная специфика — плотность населения на квадратный метр достаточно низкая, поэтому людей на объекты в центральной части города приходится «заводить». Мало потоковых мест, подобных «Аквамоллу». Если создать в Доме техники такое пространство, это было бы здорово. Но большой вопрос, найдутся ли креативные менеджеры и предприниматели, которые смогут это сделать. Если объект приобретет обычный рантье, он на 98% не окупит свои вложения в ближайшие 30 лет. Так что либо интересная концепция, либо сдача Дома техники государству, для размещения какого-то интересного и востребованного объекта. Как, к примеру, МФЦ в Детском мире.
Учредитель агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева считает, что в объявлении не хватает дополнительной информации, экспликации помещений, чтобы было понятно, как именно они расположены, связаны ли друг с другом.
— Цена за объект, если смотреть в целом по рынку, нормальная. Но с учетом состояния помещений и банкротства, это дорого. Скорее всего, Дом техники продадут с дисконтом в 50%. Здание требует больших доинвестиций. Объекты в центре города востребованы, но нужно иметь полное понимание, что именно находится внутри и каких вложений потребует, — говорит Светлана.
По словам Пономаревой, сейчас в Ульяновске по-прежнему высок спрос на торговые помещения. А вот потребность в офисных площадях за последнее время сильно упала.
Несколько опрошенных экспертов недвижимости, на условиях анонимности, прокомментировали, что «скорее всего, Дом техники уже нашел своего покупателя — цена в скором времени снизится, и его отдадут». Как именно можно использовать этот объект, риэлторы ответить затруднились: «нарезать» здесь торговые площади и сдать в аренду здесь, по их мнению, будет сложно.
Один из ульяновских девелоперов оценил объект как «неперспективный на сегодняшний день». По его мнению, из Дома техники можно было бы попытаться сделать оригинальный развлекательный центр или клуб. Но сегодня не время для таких проектов.
Без охранных статусов
Ульяновский архитектор, фронтмен советского модернизма Михаил Капитонов уверен, что идеальным было бы восстановить то, что закладывалось на этапе проектирования Дома техники — здание должно было стать Дворцом бракосочетания.
— Это актуально и востребовано с учетом перегрузки действующего Дворца, куда стремятся попасть многие пары. Здание Дома техники — один из образцов советского модернизма, спроектированный не столичными, а нашими, ульяновскими архитекторами. Над ним работал Серафим Титов, и, кстати, его имя присвоили территории, расположенной рядом — ее назвали площадь Титова, — рассказывает Капитонов. — С точки зрения архитектуры, это отсылка к классическому античному храму с рядом колонн, переосмысленному на модернистском языке. Жаль, что здание так и не было использовано по прямому назначению — в середине 80-х было решено сделать его «инкубатором» новых технологий. Но инициатива, спущенная сверху, не имела продуманного механизма реализации. И уже в 90-е годы Дом техники выполнял случайные функции, здесь началась торговля и прочее. Здание стало жертвой нашей истории.
По мнению архитектора, у нового владельца здания будет полный карт-бланш: диктовать, что именно он должен делать, не сможет никто, потому что Дом техники не имеет охранных статусов. Разместить здесь ритейл будет сложно, ремонт под вопросом: изначально на объекте была заложена красивая мраморная облицовка и определенный ритм окон. И простой ремонт может значительно ухудшить облик здания.
— Нет никакой защиты от полной реконструкции или даже сноса: здесь достаточно большие отступы до «красных линий» — остановок общественного транспорта и площадки перед объектом. А потом с точки зрения девелопера или частного инвестора более быстро окупаемым вариантом станет снос и постройка здания большей площади, — говорит Михаил.
Город мог бы более разумно распорядиться этой недвижимостью. Однако пока никаких предпосылок, что Дом техники может быть выкуплен муниципалитетом, нет.
Справка 73online
Дом техники — часть большого проекта, торгово-бытового блока, пристроенного к двум 12-этажным домам. Вот что писала «Ульяновская правда» 15 июня 1975 года:
«Наиболее ответственный угол улиц Минаева и Железной дивизии займет строгая колоннада зала торжественной регистрации брака. Особенно впечатляюще будет выглядеть его 8-метровой высоты вестибюль с широкой парадной лестницей, ведущей в зал. Опоясывающий здание массивный железобетонный пояс окаймляет вход в этот вестибюль (с улицы Минаева) и в кондитерский магазин… (с улицы Железной дивизии). Вторая половина торгово-бытового блока решена контрастно по отношению к первой. Вместо вертикальных пилонов – горизонтальные полосы остекления, подчеркивающие двухэтажную структуру здания. Здесь разместится трамвайная диспетчерская, ателье пошива, кафе-мороженое на сто мест и крупный специализированный магазин «Овощи-фрукты»… Над этим сложным и интересным проектом работают С.Н.Титов – главный архитектор мастерской №1 института «Ульяновскгражданпроект», автор проекта; Л.Н. Нецветаев – главный архитектор проекта; архитектор С.И. Некрасов – руководитель группы; П.Г. Заварзина – главный инженер проекта. Недалеко то время, когда на месте пустыря встанут дома и засветятся витражи нового общественного здания».
Однако перед самым открытием власти приняли решение отдать место для молодоженов роботам.
«Создаваемый под эгидой областного научно-технического общества, Дом техники… должен стать крупнейшим в Поволжье межотраслевым центром по пропаганде достижений науки и техники, передового опыта ульяновских предприятий и организаций по созданию новых видов продукции, внедрению прогрессивных технологий в разных отраслях народного хозяйства области. Сегодня здесь уже разместились необычные экспонаты – роботы, подъемно-транспортное оборудование, действующие макеты гибких производственных систем, металлообрабатывающих центров, станочного оборудования, систем автоматизированного проектирования работ и управления технологическими процессами» («Ульяновская правда» от 19 июля 1986 г.).
Дом техники открыли 18 июля 1986 года. Архитектор Серафим Титов не дожил до воплощения проекта в жизнь — он трагически скончался в канун 1978 года.
Виктория Чернышева
Фото: Г.М.Гусейнадзе, фотоальбом «Ульяновск», 1998 год
