Практика Москвы и Подмосковья, где введены ограничения на проектирование квартир с небольшой площадью в новостройках может быть принята и в других регионах страны, так как инициатива направлена на повышение комфортности жилья. Редакция 73online.ru узнала у экспертов, какова вероятность того, что в Ульяновской области примут эти нормативы, как к ним относятся застройщики и чем это обернётся для жителей региона.
Ждать ли ограничений
Министерство строительства РФ рекомендовало строительство новых домов с квартирами-студиями площадью не менее 28 квадратных метров, однокомнатных квартир — не менее 36, двухкомнатных — не менее 50, «трёшек» — не менее 66 «квадратов».
В Министерстве строительства Ульяновской области сообщили, что по итогам 2024 года в регионе ввели в эксплуатацию порядка 735 тыс. кв. м жилплощади. Обеспеченность ульяновцев жильём превышает плановый общероссийский показатель 2030 года и составляет 33,7 квадратных метра на человека.
Глава комитета Законодательного собрания по промышленности, строительству, энергетике, транспорту и дорожному хозяйству Дмитрий Грачёв считает, что, несмотря на заявленную «необязательность» инициативы, её примут — это вопрос времени.
— Возможно, будет переходный период, чтобы застройщики сумели подготовиться к новым требованиям. Для информации: в проекте генерального плана Ульяновска тоже предусматривается рост обеспеченности квадратными метрами на человека. Думаю, что это тренд. Самое главное, чтобы построенное жильё не простаивало и не пустовало, а наши граждане могли приобрести квартиры, увеличенной площади. А для этого нужен стабильный и высокий доход и низкие процентные ставки по ипотеке, — прокомментировал депутат.
Дмитрий Грачёв в целом положительно оценил грядущие перемены, но подчеркнул, что они вызовут рост цен на квартиры на фоне снижения покупательской способности населения.
Реакция застройщиков
Мнения по поводу предложения Минстроя РФ среди представителей организаций, занятых строительством жилья в Ульяновске, разделились.
Директор ООО СЗ «Премьера» Дмитрий Титов сказал: «Ограничение минимальной площади квартир — это не запрет, а инструмент регулирования, который поможет избежать появления откровенно неудобного жилья».
В группе компаний DARS тоже считают, что инициатива направлена на защиту интересов покупателей.
А руководитель отдела маркетинга MN Group Елена Савельева выразила альтернативную точку зрения:
— Оцениваем инициативу как слепое решение, не учитывающее специфику регионов. Для Москвы это обоснованное ограничение, для остальных регионов нужно использовать более вдумчивый подход.
Представитель компании «Волга Парк» Константин Лушин отметил, что в реформу заложена хорошая мысль — создавать просторное и качественное жильё, «но есть ещё рынок, который диктует спрос на малоформатное жильё».
Ульяновцы любят «однушки» и «двушки»
В ассортименте местных застройщиков — квартиры с площадью меньше нормативов, предложенных Минстроем. Такая нарезка обусловлена предпочтениями покупателей.
Директор «Премьеры» Дмитрий Титов рассказал, что основной объём предложения у них составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры комфортной площади, соответствующие ожиданиям рынка. Наибольшую долю занимают «двушки» от 50 квадратных метров (25 %). А вот микроквартиры меньше 28 «квадратов» составляют менее 3 % от всех продаваемых объектов.
По наблюдению опрошенных застройщиков, самые популярные — однокомнатные квартиры площадью от 36 квадратных метров и двухкомнатные квартиры площадью 55 квадратных метров. Но покупатели постепенно отходят от стремления вложить средства в микрожильё и присматриваются к квартирам побольше.
— Мы отмечаем, что за последние годы вырос спрос на более функциональные и просторные планировки. Люди стали внимательнее относиться к вопросам хранения, зонирования и уединения. Даже покупатели однокомнатных квартир чаще выбирают большую кухню-гостиную и отдельную спальню, чем студию, — рассказал Дмитрий Титов из «Премьеры».
Директор группы компаний «Дарс» Дмитрий Софронов говорит о той же тенденции и подчеркивают, что популярность однокомнатных квартир остаётся высокой из-за демократичных цен.
Покупатели MN Group в последнее время предпочитают евроформат планировок с максимальным процентом полезной площади.
Возможность купить максимально дешёвую квартиру имеет значение для нескольких категорий покупателей, и они создают спрос на подобные лоты.
По наблюдениям «Премьеры», такие площадки чаще выбирают инвесторы под последующую аренду либо молодые одинокие покупатели, которые ищут доступный старт в недвижимости.
Константин Лушин из «Волга Парк» отметил, что малоформатное жильё легче продать, чтобы потом расширить жилплощадь. Инвесторы приобретают не больше 10-15 % малогабаритных квартир, а в основном покупатели таких объектов живут в них сами.
У MN Group, кроме инвесторов и молодых семей, микроквартиры берут родители, планирующие перспективу для своих детей на 10-15 лет.
DARS добавил к списку частых покупателей микрожилья пожилых людей, для которых низкая цена важнее большой площади.
Просторному жилью — да
Застройщики по-разному оценивают перспективы возможного принятия норматива. Ограничение минимальной площади, в первую очередь, скажется на цене квартир, на которую ориентируется большинство клиентов застройщиков. При этом для некоторых покупателей могут набрать вес другие характеристики жилья, такие тенденции уже прослеживаются.
В «Премьере» не ожидают резкого изменения спроса, так как предпочтения клиентов уже смещаются в сторону функционального и комфортного жилья.
— Если ограничения будут приняты, рынок станет более структурированным и ответственным, что мы как девелопер только приветствуем, — заявил Титов.
Дмитрий Софронов из DARS подчеркнул, что спрос зависит не только от площади, но и от цены, эргономики планировки и локации:
— Если инициатива будет реализована, мы ожидаем перераспределение предпочтений в сторону вариантов, оптимальных по соотношению цены и качества.
Негативным прогнозом делится MN Group. Савельева пояснила критический настрой организации тем, что повысится размер первого чека в каждом сегменте.
— А покупательская способность в регионе не растёт. В совокупности с ограниченным набором инструментов продаж это не лучшим образом отразиться на спросе, — считает руководитель отдела маркетинга MN Group.
Дайте выбор
Влияние инициативы Минстроя РФ на жителей региона оценила глава агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарёва. Она считает, что рынок нельзя регулировать волевыми решениями извне. По её наблюдениям, микроквартиры чаще покупают молодые люди — например, студенты УлГУ или УИГА, которым удобно жить около вузов. Ограничив минимальную площадь жилья на этих территориях, власти воздвигнут препятствия для лиц, которые получат образование и могут остаться в городе. Пономарёва подчеркнула, что характеристики жилья выбирают для себя сами покупатели, исходя, в первую очередь, из своих финансовых возможностей, поэтому вмешательство государства здесь может ущемить интересы граждан.
Фото: 73online.ru, эксперты
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online
