Повышение налога на имущество в связи с кадастровой переоценкой в регионе вызывает у предпринимателей беспокойство, депутаты Заксобрания и бизнес-омбудсмен Екатерина Толчина получают много обращений, в том числе с сельских территорий. Ульяновские коммерсанты жалуются, что новый размер платежей станет для них удавкой, многим придется закрыться. По поручению губернатора в правительстве области прошел круглый стол, где сформировали план действий для бизнеса.
О том, что кадастровая переоценка объектов недвижимости, которой не было 11 лет, ударит по ульяновскому бизнесу, 73online.ru писал прежде. Основные изменения затронут владельцев торговых и офисных объектов. Для физлиц рост налога не превысит 10%. Результаты кадастровой оценки будут озвучены 10 ноября.
В условиях экономической неопределенности коммерческий сектор выразил обеспокоенность кратным увеличением стоимости недвижимости. Бизнес-омбудсмен Екатерина Толчина совместно с министерством экономразвития и аппаратом губернатора собрали порядка 30-ти предпринимателей на своей площадке, чтобы выслушать каждого и совместно найти правовые механизмы для снижения негативных последствий.
– Позиция государства понятна: последнюю оценку проводили в 2012 году, за это время рыночные цены на недвижимость существенно выросли. Но у бизнеса есть основания для возмущения: стоимость некоторых объектов в муниципалитетах увеличилась в 100 раз! Есть спорные случаи, когда кадастровая стоимость возросла неадекватно реальному состоянию объектов: например, полуразрушенные или непригодные к использованию объекты сопоставимы по цене с новыми. Резкий рост налога может иметь плачевные последствия для предпринимателей. Большие риски у розничных магазинов в сельской местности, у торговых центров, ставших убыточными из-за размера налога. Изменения могут отразиться на жителях: они не смогут покупать продукцию первой необходимости рядом с домом, будут платить больше за товары. Есть риск закрытия торговых точек и высвобождения рабочих мест, – говорит уполномоченный по правам предпринимателей.
Торговые объекты можно «заколачивать»
Свою позицию выразил владелец торговых центров «Версаль», «Амарант», пищекомбината «Волжский», компании «Стройград» Артур Котельников. Он говорит, что его объекты, которые зачастую закредитованы, выйдут в зону убытков: коэффициент полезной площади в ТЦ – порядка 55-60%, есть много других налогов, коммунальные платежи, эксплуатация объектов, маркетинг и так далее. Всё вместе выходит на 2 млн рублей в месяц.
«Почти половина – пустые площади, поэтому торговые центры можно «заколачивать». Повысить арендную ставку не получится, потому что платежеспособность предпринимателей помельче это сделать не позволяет. В итоге это все равно скажется на цене окончательного продукта, который граждане не будут в состоянии приобрести. ТЦ несут и социальную функцию, досуговую, людям же надо куда-то выходить. Поэтому надо смотреть индивидуально», – считает Котельников. Он озвучил, что «Версаль» на ул. Дворцовой оценили в 800 млн рублей, хотя он покупался за 260 миллионов – новая цена несправедлива. А магазинам «Стройград» «накинули сверху» 30 млн рублей.
Директор «Деловой центр СК» Константин Киреев (собственник Вадим Харлов - прим.) привел свои аргументы. В собственности фирмы есть земельный участок базы бывшего автотранспортного предприятия, на котором стоит старый туалет 1972 года постройки, его не успели вовремя снести. Объект оценили в 35 тыс. рублей за квадратный метр. Помещения на пр-те Ульяновском, 15 сдали в аренду торговой сети «Магнит», и они тоже «уходят в дикий убыток» – 76 тыс. рублей за квадратный метр. Топ-менеджер говорит, что это не коррелирует с рыночной стоимостью, продать недвижимость за эти деньги собственник не сможет. Компания также владеет площадями в «Доме техники», которые арендует «Молодежный театр» – бюджетное учреждение не может вносить большую плату. Кроме того, 400 «квадратов» неиспользуемого подвала в здании оценили в 80 тыс. рублей за кв. метр. Объект выходит в 50%-й убыток.
Выразила озабоченность кратным повышением и директор торговой сети «Гулливер» Елена Сорокина (собственник Игорь Любченков - прим.). Рост стоимости она назвала «запредельным». Магазины на улицах Скочилова и Нариманова при рыночной цене в 4 млн рублей оценили в 76 млн рублей. Магазин на ул. Водопроводной стоил 7 млн рублей, «вырос» до 101 млн рублей. На пр-те Ленинского Комсомола объект «подорожал» с 21 до 109 млн рублей. «Нужно найти баланс. Власть мы понимаем, но для нас это большой неожиданный удар. Это было сделано непланомерно и с большой нагрузкой на бизнес», – говорит о необходимости сбалансированного подхода Сорокина.
Представитель компании «Дворцовый ряд» (собственник Михаил Урясов - прим.) озвучила, что стоимость торговой точки в Майнском районе выросла в 100 раз: «Объект будет убыточен, в поселке низкая платежеспособность населения. В магазине продают продукты первой необходимости, он выполняет социальную функцию. Если мы закроемся, местные жители будут вынуждены ездить в город».
Заволжский предприниматель, член «Опоры России» Владимир Никифоров в 2018 году за 2 млн рублей с торгов приобрел 3000 кв.м на бывшем предприятии «Иштекс». Новая кадастровая цена объекта – 127 млн рублей. «Ребята, за пять лет стоимость поднялась в 67 раз! Я буду счастлив, если кто-то его купит. Веду переговоры по продаже, хочу 4 тыс. рублей за квадратный метр, но потенциальный покупатель готов купить за три. Где справедливость?», – возмущается коммерсант.
Что делать?
Оценка производится по единственной методике – с помощью затратного подхода, на основании данных, которые содержатся в Росреестре. Обязанность бизнеса – знать, какие данные фигурируют в техпаспорте, сверить их на реальное соответствие.
Изменения вносит кадастровый инженер, имеющиеся характеристики на основании генплана объекта капитального строительства можно исправить – аварийность, степень износа, подключение к инженерным сетям, материалы конструктивных элементов, площадь. Зачастую торговые центры возводятся из легких конструкций, но из-за того, что в документах материал стен указан как «иное», стоимость приравнивается к бетону – а это разница в два раза. Таким образом максимальное значение можно оптимизировать после пересчета, объясняют в БТИ. Дело в том, что математическая модель, в которой находится вся недвижимость, работает по нажатию одной кнопки с исходными неуточненными данными, и ответственность бизнеса – привести их соответствие. Кроме того, в реестр, где 17 тысяч объектов по региону, нередко попадают по ошибке. Их можно исключить комиссионно. Это влияет не на кадастровую стоимость, а на итоговый налог.
Руководитель «Опоры России» Руслан Гайнетдинов озвучил, что губернатор Ульяновской области Алексей Русских дал поручение проработать с бизнесом этот вопрос, консультации ведутся с начала октября: «Наша задача по итогам встреч выработать консолидированную, взвешенную позицию, которая была бы максимально комфортна предпринимателям и власти».
Председатель бюджетного комитета Заксобрания Мария Шпак подчеркнула: «Мы готовы к сотрудничеству. Предлагаем помощь по работе в муниципальных образованиях, особенно с маленькими магазинчиками, несущими социальную функцию».
Глава аппарата главы региона Вячеслав Барынин сообщил, что главная цель правительства – поддержать региональный бизнес, чтобы он не ушел из области, сохранив свой привычный уклад жизни. Но переоценка не производилась 11 лет, регион недополучал налоговую базу, федеральные органы власти обратили на это внимание и «спустили» задачу во все субъекты РФ: «Нужно искать компромиссный вариант».
Решено создать специальную комиссию для рассмотрения отдельных проблемных случаев, выработки переходного периода и мер сдерживания ставки налога, установить коэффициент, ограничивающий рост имущественных налогов для организаций. Все предложения зафиксированы и будут проработаны. Следующая встреча с предпринимателями состоится на следующей неделе.
