В 2024 году в России зафиксировали рекордные объемы просроченной задолженности по ипотеке — рост по сравнению с 2023-м составил 63%. В Ульяновской области «плохих» долгов тоже стало больше — за год сумма выросла в два раза. Эксперты видят в тенденции влияние массовой выдачи жилищных кредитов, происходившей ранее, и высокой инфляции, на фоне которой населению стало трудно обслуживать свои долги. И хотя угрозы стабильности финансового сектора не наблюдается, заемщикам стоит быть готовым к ужесточению условий со стороны банков. Подробности — в материале 73online.ru.
Копим долги
Согласно данным ульяновского отделения Банка России, за 2024 год банки выдали зарегистрированным на территории региона гражданам почти 33,2 млрд рублей по ипотечным жилищным кредитам. Количественно это — 10,7 тыс. сделок. Для сравнения, в 2023 году в регионе заключили 16,5 тыс. договоров ипотеки на 49,4 млрд рублей.
При этом в прошлом году планомерно росли объемы задолженности и просроченной задолженности по ипотеке. И если простая задолженность с января 2024-го по январь 2025-го в процентном соотношении выросла незначительно (на 6,3%), то просрочка показала двукратный рост. Тенденция продолжается и в 2025 году, актуальные показатели таковы: 557 млн руб. в январе, 574 млн руб. в феврале и 614 млн руб. в марте.
Тем не менее, пока эти цифры не вызывают беспокойства, уверены эксперты.
— Ипотечный портфель банков в Ульяновской области за 2024 год увеличился на 6,4% и на 1 января 2025 года составил более 119 млрд рублей. При этом доля просроченной задолженности по ИЖК в регионе на 1 января 2025 года составила 0,5%, или 600 млн рублей (в среднем по стране – 0,5%). Это свидетельствует о хорошем качестве ипотечного портфеля в регионе, — пояснили специалисты ульяновского отделения Волго-Вятского ГУ ЦБ РФ.
За год вырос средневзвешенный срок кредитования — с 307 месяцев в январе 2024-го до 333 месяцев в январе 2025-го. Средневзвешенная ставка же осталась примерно на прежнем уровне: было 6,72% — стало 6,6%.
— То, что объем ипотечной задолженности не растет теми темпами, которыми рос ранее, объясняется предоставляемыми заемщикам условиями: по таким рыночным ставкам и в условиях сокращения льготной ипотеки не каждый отважится брать долгосрочную ипотеку. И естественно, для того чтобы снизить долговую нагрузку, заемщики вынуждены увеличивать сроки кредитования, чтобы при высоких ставках каким-то образом попытаться снизить ежемесячный платеж, — пояснил директор ульяновского филиала «БКС Мир Инвестиций» Олег Сайгушев.
Не хватает на ипотеку?
Рост просроченной задолженности в большей степени говорит об ухудшающейся платежеспособности людей, взявших кредиты на жилье, отмечают эксперты. Однако точные причины невозврата долгов назвать трудно, поясняет доктор экономических наук Анатолий Лапин. Это может быть вызвано изменением структуры расходов, когда больше денег вынужденно тратится на продукты или лекарства, а на покрытие долгов не хватает. Также не исключается падение реальных доходов населения. Однако пока статистика этого не показывает.
Отдельно отмечается влияние растущей инфляции: заемщики, которые не в состоянии «вытянуть» текущие платежи, перекредитовываются — и по высоким ставкам, подчеркивает Олег Сайгушев.
— На мой взгляд, существенный рост просрочки по ипотеке связан с постепенным «вызреванием» кредитов, которые банки в большом количестве выдавали в предыдущие годы, в том числе в рамках программ с господдержкой. ЦБ ранее не раз выражал опасения по поводу снижения качества выдач в ипотечном сегменте, что выражалось в оформлении жилищных займов гражданам с высокой долговой нагрузкой, использовании банками и застройщиками различных сомнительных схем и тому подобное. И вот эти риски, судя по всему, начинают реализовываться на фоне по-прежнему непростой ситуации в экономике. Хоть правительство и рапортует о продолжающемся быстром росте ВВП страны и реальных доходов населения, охватывает это, судя по всему, далеко не всех, — прокомментировал аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Просчитывая риски
С точки зрения стабильности финансовой системы причин для беспокойства пока нет, подчеркивают спикеры. Скорее сложившаяся ситуация — сигнал для банков о возрастающих рисках. С другой стороны, именно от такого рода рисков банки страхуют себя, оставляя за собой право собственности на объект до момента полного расчета.
— В крайнем случае, если заемщик не выплатит кредит, жилье уходит банку — и тот выставляет объект на торги, чтобы вернуть себе недополученную сумму. Как бы то ни было, банки будут вынуждены работать со своими должниками, возможно, разбирать случаи индивидуально. Если ситуация будет развиваться в том же ключе, мы можем прийти к кризису возврата взятых жилищных кредитов. Предвестником острой фазы может быть лавинообразное нарастание невозвратов в течение месяца. Но пока это вопрос открытый, не все риски реализуются, — подчеркнул Лапин.
По разъяснению регулятора, Банк России оценивает риски людей в кредитовании через показатель долговой нагрузки (ПДН). Он отражает, какая часть доходов человека идет на погашение долгов. К примеру, если заемщик тратит половину своего заработка на выплаты по кредитам, значит, его долговая нагрузка составляет 50%.
Несмотря на существенный рост просрочки по ипотеке в абсолютном выражении, ее доля в совокупном ипотечном портфеле отечественных банков остается довольно невысокой, то есть ситуация пока еще далека от критической. Тем не менее сам факт ухудшения платежной дисциплины в ипотечном сегменте не может не тревожить. Поэтому ЦБ, по-видимому, будет и дальше усиливать регулирование ипотеки (в частности, в этом году регулятор получил право устанавливать прямые макропруденциальные лимиты на выдачу банками ипотечных кредитов гражданам с высокой долговой нагрузкой), а банки — ужесточать требования для заемщиков. Поэтому прогнозы, согласно которым выдачи ипотеки в этом году упадут до 3,8-4 трлн руб. с 4,9 трлн руб. по итогам 2024 года, выглядят оправданными.
Ограничения регулятора
Банк России использует макропруденциальные лимиты и надбавки, чтобы ограничить риски закредитованности, прокомментировали в ульяновском отделении ЦБ РФ.
Макропруденциальные надбавки — это инструмент, который заставляет банки более избирательно подходить к оценке заемщика (кому выдать кредит, какую часть кредита банк должен профинансировать за счет собственных средств, а не привлеченных депозитов). Если заемщик имеет долговую нагрузку выше определенного уровня, который установил ЦБ РФ, коммерческому банку надо иметь больше своего капитала, чтобы выдать кредит такому человеку.
Сейчас макропруденциальные надбавки применяются к ипотечным кредитам на новостройки, если заемщик имеет долговую нагрузку выше 70% или первоначальный взнос по кредиту не превышает 30%. При этом самые высокие надбавки установлены для наиболее рискованных кредитов, когда долговая нагрузка заемщика выше 80%, вне зависимости от размера первоначального взноса.
Надбавки применяются также к кредитам на готовое жилье:
- с первоначальным взносом не более 20% вне зависимости от ПДН;
- с первоначальным взносом 20-30% и ПДН выше 50%;
- с ПДН выше 70% вне зависимости от первоначального взноса.
Макропруденциальные лимиты — это ограничения для банков и МФО на выдачу рискованных кредитов, которые устанавливает Банк России. Пока они есть только в необеспеченном потребительском кредитовании, на ипотеку их планируют распространить с 1 июля 2025 года. Значения пока не определены.
Заемщикам на заметку
Рост «плохих» долгов повышает вероятность ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, что ведет к повышению кредитных ставок со стороны коммерческих банков. Это, в свою очередь, снизит число заемщиков, поясняет Анатолий Лапин.
Перед оформлением ипотеки регулятор рекомендует корректно оценить свою долговую нагрузку в течение всего срока выплат. Чтобы снизить долговую нагрузку и увеличить вероятность одобрения заявки, заемщик может предоставить в банк полную информацию о своих доходах, снизить размер запрашиваемого кредита, привлечь дополнительных созаемщиков или погасить уже имеющиеся кредиты.
— Чем больше у вас будет накоплен первоначальный взнос, тем меньше будет долг, и обслуживать его будет проще. Если у вас есть ипотечный кредит, и вы оказались в сложной жизненной ситуации, вы имеете право на ипотечные каникулы, то есть приостановление исполнения обязательств либо уменьшение размера платежей по ИЖК на период до полугода. Также можете обратиться за реструктуризацией кредита по собственным программам своего банка, — перечислили в Банке России.
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online
Татьяна Лисицына
