В Ульяновске выросло количество выставленных на продажу офисов - предложение значительно преобладает над спросом. Эксперты считают вложения в этот сектор невыгодным инвестиционным вариантом. Для сохранения сбережений ульяновцы предпочитают покупать квартиры, а для бизнеса - арендовать коммерческие площади. При этом, в крупных российских городах наблюдается обратная тенденция. Подробнее — в материале 73online.ru.
Аналитики «Финам» считают, что сегмент купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости нестабилен, начиная с 2020 года. Сначала спрос снизился из-за пандемии, затем произошла переориентация бизнес-процессов из-за роста популярности удаленной работы. К концу 2021 года интерес инвесторов к этому сектору рынка возрос, но после февральских событий 2022-го снова упал.
Вилка цен
На продажу в Ульяновске сейчас выставлено большое количество офисных лотов с вариантами стоимости от 360 тыс. руб. за совсем небольшую комнату на три рабочих места до 89 млн рублей за четырехэтажное здание с земельным участком в центре города. На одной из популярных площадок объявлений опубликовано почти 190 предложений. Больше всего - в Ленинском районе.
Самый дешевый вариант - офис площадью 9,3 кв.м. в Заволжском районе. Как пишет собственник, помещение на цокольном этаже полностью отремонтировано. В качестве вариантов использование предлагается оказание услуг в бьюти-сфере. В продаже можно найти офисы квадратурой от 6,5 до 200.
Среди наиболее дорогих предложений - бизнес-центр на 2400 кв.м. в Ленинском районе за 216,5 млн рублей с чистовая отделкой и 20 сотками земли. Закрытая парковка на 70 машиномест и собственная подстанция - прилагаются.
За 89,5 млн руб. выставлено новое четырехэтажное здание общей площадью 1493 кв. м. (без отделки) в Ленинском районе на участке в 1519 квадратных метров. Его возведение закончилось только в этом году. Как сообщили в управлении архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска, разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома под объект делового назначения выдано Борису Шубину. Можно купить объект целиком, либо арендовать от одного этажа на долгосрочной основе. Как пишет продавец, при полной сдаче в аренду, срок окупаемости составит 7-8 лет. В здании есть лифт, на территории - парковка.
Динамика спроса и предложения
Руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» по РФ Виктория Сафронова сообщила, что в ноябре 2023 года в Ульяновске объем предложения доступных для покупки офисов увеличился на 11% в сравнении с тем же месяцем прошлого года. При этом, наблюдается уменьшение количества объявлений об аренде коммерческой недвижимости (на 21%):
- Если говорить о спросе на офисные помещения в Ульяновске, то в сегменте продажи он снизился на 2%, а потенциальных арендаторов стало больше на 1%. Площадь офисов, выставленных на продажу, за год уменьшилась на 4% и в ноябре, в среднем, составила 150 кв. м. В то же время средний размер офисных помещений, доступных для аренды в Ульяновске, увеличился на 6%. (подробнее в таблице).
В ноябре средняя стоимость офисных объектов составила почти 6,9 миллиона рублей, а средняя арендная ставка - 20 тысяч рублей.
Изменение предложения, спроса и стоимости офисов в Ульяновске, ноябрь 2023 к аналогичному месяцу 2022, данные «Авито Недвижимости».
Тип сделки | Динамика предложения | Динамика спроса | Средняя площадь, кв. м | Изменение площади | Стоимость, руб. |
Покупка | 11% | -2% | 115 | -4% | 6 888 888 |
Аренда | -21% | 1% | 53 | 6% | 20 000 |
В компании «Этажи Ульяновск» значительных изменений в количестве выгруженных на агрегаторы объявлений о продаже и аренде коммерческой недвижимости не видят. При этом, учредитель агентства Алексей Гурьев отмечает, интерес пользователей к таким объявлениям падает:
- Даже если окунуться в аналитику спроса через цифровые источники в сети, мы увидим, что был незначительный рост внимания к аренде и покупке коммерческой недвижимости в августе 2023 года, но сейчас рынок вышел на уровень весны-лета. А что касается интереса к сдаче и продаже – то при большем взлете летом, ощущается и большее падение к декабрю. Рынок этой сферы немного притормаживает, но незначительно, - объясняет он.
Смена тенденций – что выгоднее?
В России, кстати, наблюдается значительный рост спроса на приобретение офисных помещений и зданий. Участники бизнес-сообщества все чаще выбирают покупку в качестве способа инвестирования и сохранения средств на фоне дорожания квартир. «Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности», считают аналитики Forbes.
В Ульяновске обстановка на рынке противоположная - люди по-прежнему несут деньги строителям жилья. По словам риелтора CENTURY 21 Союз Антонины Блохиной, в городе оказался «на стопе» не только офисный сектор, но и вся коммерческая недвижимость в целом:
- На аренду спрос больше, поскольку офисы покупать не всегда выгодно по ряду факторов: слишком много бумажной волокиты, кого там посадить потом... Проще найти симпатичное предложение аренды, чтобы открыть небольшой бизнес. В центре города офисы продают по бешеным ценам, поэтому они никому не нужны. Граждане у нас инвестируют в квартиры, в основном - в новостройки. Их проще потом перепродать или сдавать, на крайний случай, получая солидную ренту (при условии хорошего расположения дома). Коммерческая недвижимость сейчас вся стоит, так как это нерентабельное вложение на данный период времени.
Фото на главной: freepik.com
