Российский рынок недвижимости в 2023 году встречает много изменений — продление льготных программ ипотечного кредитования, изменения по линии Росреестра. Об отрасли в целом, о формировании потребительских ожиданий и преимуществах траншевой ипотеки поговорили с президентом Российской гильдии риэлторов (РГР) Ириной Зыряновой.
Миграционный фактор и ожидания
В 2023 год рынок недвижимости России вошел, частично оправившись от шока первой половины 2022 года, связанного с резким ростом целевой ставки ЦБ РФ, считает Ирина Зырянова. Отрасль продолжит балансировать, однако для радикальных изменений в ту или иную сторону предпосылок нет, ситуация остается непростой. При этом президент РГР подчеркивает, что прогнозы в принципе носят субъективный характер, а давать оценку состоянию рынка в формате статьи весьма проблематично: требуется предварительное комплексное изучение вопроса и всесторонний анализ.
Важным фактором, влияющим на рынок, эксперт называет ожидания покупателей и продавцов недвижимости: от их уверенности в том, как именно будут развиваться события, сильно зависит принятие решений о купле-продаже.
Кроме того, большое влияние оказывают миграционные факторы: увеличение населения России за счет новых территорий и жителей повышает спрос, что отражается на предложении.
— Кроме изменения цены рост спроса активизирует рынок, приводит к числовому росту количества сделок, что обычно оказывает благоприятное влияние. С другой стороны, санкции приводят к снижению активности в некоторых секторах экономики, что может привести к оттоку населения и вызвать обратную динамику на некоторых локальных рынках, — комментирует Зырянова.
Траншевая или околонулевая?
Из всех грядущих изменений эксперт особенно выделяет те, которые будут влиять на покупательную способность: именно такие меры должны оказать на покупателей и девелоперов наибольшее влияние.
— Это, конечно, продление льготных программ ипотечного кредитования, а также разработка новых ипотечных продуктов, таких как траншевая ипотека*. Это, безусловно, не идеальный продукт, у него есть свои риски, но, в отличие от «околонулевой», траншевая ипотека не приводит к увеличению стоимости объекта и является более разумным распределением долговых обязательств для заёмщика, — говорит Ирина Зырянова.
Также глава гильдии риэлторов подчеркивает, что на первичном и вторичном рынке есть существенная разница в ценообразовании: для новостроек более важна стоимость строительства и привлечения капитала. Для вторички определяющую роль играют социологические обстоятельства: ощущения и настроения продавцов и покупателей, то, как ведут себя другие игроки рынка.
Мода на жильё
Говоря о сфере недвижимости, многие эксперты оперируют такими понятиями, как мода на те или иные объекты, на ремонт. Ирина Зырянова подходит к этому вопросу иначе.
— Я бы не стала говорить о моде на рынке недвижимости, поскольку это не продукт повседневного спроса. Правильнее говорить о стиле, образе жизни как о более долговременном течении. Этот новый образ жизни, среда проживания формируется застройщиками, маркетологи которых активно изучают потребительские желания и предпочтения. Отчасти мы имеем дело и с формированием определённых ожиданий, чтобы не бросаться в совсем уж смелые эксперименты, — говорит Зырянова.
По ее словам, сегодняшний рынок насытился микрообъектами в виде студий. Нормой стали дворы без машин, чего раньше не было, вспомогательные помещения в местах общего пользования (колясочные, санузлы с возможностью помыть лапы собакам). Пандемия и длительное совместное пребывание в замкнутом пространстве сформировали запрос на отдельные помещения для организации рабочего места для удалённой работы.
На вторичном рынке правильнее говорить об изменении популярности той или иной локации в конкретном населённом пункте, считает эксперт. Речь идет о том, что делает район более или менее привлекательным в глазах жителей: улучшение транспортной доступности, появление объектов социального сервиса.
* траншевая ипотека — форма жилищного кредита, предполагает его разделение на несколько частей — траншей. Как правило, один транш выдается до ввода жилья, следующий — после сдачи объекта.
Татьяна Лисицына
Фото предоставлено пресс-службой РГР
