В Ульяновской области, согласно статистике Центробанка, объем жилищного кредитования за прошлый год вырос на 13%. Всего ульяновцы должны банкам по ипотеке свыше 44 млрд рублей. Несмотря на снижение ипотечной ставки, специалисты все же рекомендуют включать «холодный расчет», собираясь взять взаймы у кредитного учреждения для покупки жилья.
Как осознанно решиться на жилищный кредит и не вылететь в трубу, став «рабом» финансовых обстоятельств, разбираемся при помощи экспертов.
Мечты сбываются
Ипотека меняет в жизни практически все. Основные планы человека с ее получением «программируются» под те условия, которые устанавливает банк. И это будет продолжаться до тех пор, пока заемщик не погасит весь долг. Тем не менее доступность жилищных кредитов позволяет решить один из главных вопросов гражданина – «квартирный». Приобретение собственной «крыши» над головой и повышение жизненного комфорта здесь и сейчас – важнейшее решение для каждого.
С возможностями ипотеки квартира действительно стала не мечтой, а реальностью для тысяч россиян. Преимущество реализации жилья в кредит активно используют застройщики и продавцы вторичной недвижимости в рекламе продаж. А покупатели, в том числе и в Ульяновской области, на такие предложения охотно откликаются. Ипотека стала еще более востребована на фоне снижения процентных ставок.
Статистика свидетельствует
По информации Банка России, в 2017 году гражданам предоставлено 1,1 млн ипотечных займов. Объем выданных кредитов достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 27% в количественном выражении и на 37% – в денежном. Это новый рекорд ипотечного рынка, сообщает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): «Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2017 год упала с 12,48% до 10,64%, а в последние месяцы опустилась до уровня 10% и ниже. Снижение ключевой ставки Банка России до 7,75% в конце 2017 года способствует продолжению тенденции к снижению ставок. Это в свою очередь приведет к повышению роста ипотеки в 2018 году».
По статистике Центробанка, в Ульяновской области объем жилищного кредитования в прошлом году, в сравнении с 2016-м, вырос почти на 13% – ульяновцам выдано почти 1,5 тысячи кредитов на сумму 3,5 млрд рублей. Средневзвешенная ставка на 1 января 2018 года составила 10,6% (в 2016 году – 12,55%). В то же время на начало 2018 года размер просроченной задолженности составил 340 млн рублей, что в 1,2 раза больше, чем годом ранее.
Кредит ограничивает
Чтобы не накопить долгов по ипотеке или не уйти в режим тотальной экономии, специалисты советуют включить холодный расчет. ИА «Бел.Ру» приводит цитату руководителя службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаила Мамуты, который рекомендует иметь «подушку безопасности» – запас средств на выплату ипотеки, необходимый хотя бы на полгода:
– Не стоит забывать и про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден потребовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях.
Злой случай
В среднем ипотечный кредит выдается на 15–,20 лет. Длительный срок и относительно невысокие ежемесячные платежи делают его популярным среди заемщиков. Можно застраховать квартиру, но нельзя уберечься от различных жизненных обстоятельств – потери работы, болезни или других ситуаций, когда деньги срочно нужны.
Следует хорошо обдумать возможность получить ипотеку особенно молодым семьям, которые, по мнению экспертов, чаще других принимают поспешные решения и попадают в сложные финансовые ситуации. Одна из распространенных ошибок – входить в программы индивидуального жилищного строительства с минимальным первоначальным взносом, получая в кредит достаточно крупную сумму, и тут же заводить детей. В итоге доходы сокращаются, а потребности и расходы резко возрастают.
С расчетом на детей
Дмитрий и Елена – именно такая молодая семья. Взяли в ипотеку квартиру на этапе строительства под 11,9% годовых на максимальный срок 30 лет, после сдачи дома в эксплуатацию ставка понизилась до 10,4%. Тем не менее ежемесячные платежи легли серьезным бременем. Пока не выполнена отделка, приходилось снимать квартиру. Молодые люди подошли к ситуации разумно, отложили планирование детей до наступления стабильности. Все силы приложили, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком за недвижимость, и вместо 30 лет погасили ипотеку за 6. За это время полностью привели квартиру в порядок, встали на ноги и подготовились к появлению малыша. В планах – покупка автомобиля, но снова влезать в кредитные долги молодые люди не решаются. Считают, что лучше накопить.
Специалисты рекомендуют не брать кредит, если размер ежемесячных платежей составляет 40–50% от общего дохода семьи. С ребенком такой груз будет очень тяжел. Как вариант, можно выбрать квартиру в более отдаленном и менее престижном районе – тогда занимать у банка придется значительно меньше. Можно выбрать квартиру скромной площади, а в перспективе улучшать жилищные условия.
Другой способ снизить нагрузку – увеличить срок кредитования, тогда ежемесячный платеж будет меньше. Но в этом случае выплаты в «тело» основного долга окажутся мизерными: до 90% от платежа в первые годы составляют проценты банка. Кредит, взятый на максимальный срок, лучше погасить быстрее, но при этом не забывать откладывать «на черный день».
Погасить досрочно!
Российское законодательство допускает погашение кредита досрочно – хоть через месяц после оформления договора. Согласно статистическим данным, большинство заемщиков старается раньше расплатиться по ипотеке, внося увеличенные ежемесячные платежи. Так, при среднем сроке кредитования 15 лет россияне в основном погашают задолженность за 7 лет и достигают сокращения расходов: каждый рубль, внесенный сверх необходимой суммы в первый год погашения, экономит 3–4 рубля в дальнейшем.
Один из популярных способов досрочного погашения кредита – использование материнского капитала. Как известно, за появление на свет второго и третьего малыша в России как минимум до 2021 года выплачивают серьезную сумму. Сейчас материнский капитал составляет 453 тысячи рублей. Его можно пустить в дело, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.
Кроме того, при покупке жилья любой человек единожды имеет право оформить имущественный налоговый вычет – вернуть уплаченный НДФЛ – 13% от стоимости недвижимости. Но есть и ограничение – вычет предоставляется за покупку, стоимостью не более 2 млн рублей – то есть получить можно до 260 тысяч. Если квартира стоит дешевле, вычет можно получить на оставшуюся от двух миллионов рублей сумму при следующем приобретении жилья. Льгота распространяется и на уплаченные проценты по кредиту. Напомним, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: «тела» кредита и процентов, с последних государство также вернет заемщику 13%. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить ее в налоговую инспекцию.
«Подушка безопасности»
Стремясь погасить кредит досрочно, не стоит отдавать последние деньги, чтобы платить сверх установленного графика. Нужно иметь запас как минимум на полгода. Предположим, заемщик потерял работу. На поиск новой может уйти 5–7 месяцев, а в случае просрочки банк предъявит претензии уже на 91-й день и подаст в суд. Если такие обстоятельства наступили, не ждите, идите в банк и договаривайтесь, например, об отсрочке или рефинансировании.
Ульяновец Владимир рассказал свою историю ипотеки:
– С матерью была двукомнатная квартира, хотелось жить отдельно и уже строить свою семью. Разменяли «двушку», купили матери «однушку», а оставшиеся деньги пошли на первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку. Чтобы особо не рисковать, выбрал недорогой вариант «вторичной» однокомнатной квартиры за один миллион рублей: 500 тысяч - взнос и 500 тысяч – в кредит. Пришлось взять без балкона, без ремонта, но при этом сэкономить на кредите и оставить немного на приведение жилья в порядок. Конечно, пришлось сильно ужаться, экономить почти на всем, держаться за работу, которую на тот момент очень страшно было потерять. Но, как говорится, игра стоит свеч. Постарался досрочно расплатиться, встретил девушку, женился. После рождения ребенка продали ее и мою квартиры и купили трехкомнатную, пришлось снова взять кредит – 300 тысяч рублей на ремонт. Не скажу, что ипотека – это что-то страшное, но, если ограничены в деньгах, нет стабильности, рисковать не стоит.
Проверка кредитоспособности
К ипотеке стоит подготовиться. Специалисты советуют два-три месяца последить за своими финансами – вести учет доходов и расходов. Затем провести ревизию трат, прибавить 10–20% на разовые покупки (поездки на отдых, подарки, страховка на автомобиль, медицинские услуги и т. д.), на будущее составить список необходимых расходов и тех, от которых на время можно отказаться. Если деньги остаются, можно и задуматься об ипотечном кредите.
Путеводитель по кредиту: какие действия следует выполнить, чтобы правильно взять ипотеку?
- Исследовать рынок недвижимости: изучить цены, сходить на просмотры квартир, составить критерии подбора. Сопоставить с собственными финансовыми возможностями и на основе этого запланировать приобретение жилья в ипотеку.
- Проанализировать предложения банков: изучить условия как минимум трех кредитных организаций, сравнить процентные ставки, выбрать самую низкую (главный критерий для длинных кредитов).
- Желательно внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, хотя некоторые банки разрешают и меньше. Чем больше взнос, тем легче потом платить. Наилучший вариант – взнос более 50% от стоимости квартиры или дома.
- Берите кредит только в рублях.
- Попробуйте откладывать сумму планируемого ежемесячного взноса несколько месяцев – поживите так, будто уже есть ипотека. Если возникнут сложности или станете больше нервничать, постарайтесь снизить запросы и начать копить до того момента, когда взять кредит будет более выгодно.
- Ежемесячные платежи не должны превышать 30% от общего семейного дохода. При определении суммы взносов учитывайте только гарантированный доход, не берите во внимание премии, бонусы, случайные подработки.
- Не тратьте на ипотеку все, что получаете. Формируйте резервный фонд с запасом на полгода.
Рассчитывайте свои возможности и финансы разумно!
