На любом рынке недвижимости встречается имущество банкротов и должников: в Ульяновске, например, через «Авито» продается примерно пол-улицы. На фоне роста стоимости квартир и авто покупка с аукционов может показаться привлекательным вариантом: скидки доходят до 50%. Вместе с юристом разбирались, как проходят торги, что на них можно купить и какие существуют риски.
Что продают
На торги выставляют имущество банкротов и должников — и физлиц, и предпринимателей, и организаций. Продажей, как правило, занимаются конкурсные управляющие (при судебном банкротстве), банки (например, если квартира куплена в ипотеку или имущество было залогом под кредит), приставы (речь может идти об арестованном имуществе должника или конфискате). Бывают случаи, когда сделку ведет непосредственно собственник: в таком случае он сам назначает цену, согласовав ее с залогодержателем.
На аукционы выставляют не только дома, квартиры и машины — реализуют цифровую, офисную, бытовую технику, оборудование, мебель, коммерческую недвижимость, право взыскивать долги, предметы роскоши — шубы, драгоценности, произведения искусства.
Отдельно стоит упомянуть торги, объявляемые государственными и муниципальными органами — их проводят, избавляясь от непрофильных активов, пополняя бюджет.
Кто покупает
У аукционов бывают ограничения на участие, но обычно участвовать могут все — и физические, и юридические лица. Граждане покупают даже чаще: большинство лотов не особо дорогие, комментирует судебный юрист Михаил Новосёлов.
Больше банкротства физлиц
В 2022 году Ульяновская область вошла в тройку регионов с наибольшим числом банкротов в относительном выражении – 320 человек на 100 тысяч населения. Выше нас в топе поднялись только Пензенская и Калужская области, а сразу за нами расположились самарцы. В среднем в России на 100 тысяч населения в 2022 году был 191 банкрот. Статистику приводит Федресурс — единый федеральный реестр сведений о деятельности субъектов экономической деятельности, в том числе — о банкротстве.
В частности, в прошлом году в регионе было опубликовано 57 сообщений об открытии конкурсного производства в отношении юрлиц и КФХ, в 2021-м таких сообщений было 85 (-32,9%).
По физлицам и ИП суды вводили процедуру реализации имущества должников 3 848 раз (прирост к 2021 году составил 22,5%). Всё это — на фоне полугодового моратория на банкротство физлиц, ИП и организаций (за исключением проблемных застройщиков).
Дело в цене
В большинстве случаев цена идет на понижение, объясняет судебный юрист Михаил Новосёлов. Выигрывает аукцион тот участник, кто предложил наибольшую сумму.
Приобрести имущество на торгах действительно можно по цене ниже рынка, но гарантий нет. Поэтому эксперты рекомендуют заранее изучить аналогичные предложения и их стоимость, чтобы не переплачивать.
На продажу в Ульяновской области, например, выставлены (на момент подготовки публикации) Hyundai Solaris 2014 г.в. за 461 тыс. руб., «Лада Гранта» 2020 г.в. за 513 тыс. руб. Квартира на ул. Врача Михайлова в 41 кв.м, выставлявшаяся за 947 тыс. руб., в конечном счете «ушла» за 1,3 млн руб.
Как это устроено
Аукционы по банкротству сначала проводят на повышение, цена увеличивается на установленный шаг. В случае, если лот никто не приобрел, стоимость объекта снижается, проводятся вторые торги на повышение. Если лот снова не «ушел», объявляется продажа посредством публичного предложения. Понижение цены идет в соответствии с положением о торгах до тех пор, пока не объявится покупатель. Побеждает участник, первым подавший заявку, либо участник, предложивший большую цену (если на торги в предложенный период времени подано больше одной заявки). На практике цена опускает вплоть до 50%.
Торги по исполнительным производствам проводят следующим образом:
- устанавливается цена; делается рыночная оценка имущества — по «Авито» и другим источникам, может назначаться кадастровая стоимость объекта;
- проводят первые торги; согласно ФЗ-229, если лот никто не покупает в течение месяца со дня передачи на реализацию, судебный пристав выносит постановление о снижении цены на 15%. В банкротных делах порядок снижения устанавливается положением о торгах;
- проводят вторые торги;
если лот снова не продается в течение месяца, судебный пристав предлагает взыскателю оставить реализуемое имущество за собой по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении.
Встречаются целые команды аукционистов, которые зарабатывают на торгах, например, за комиссионные, говорит Михаил Новосёлов. Кроме того, имущество могут покупать для перепродажи.
Где покупать
Торги проводят на электронных торговых площадках (ЭТП). Сведения об аукционах можно найти на:
- портале Федресурс,
- сайте судебных приставов (ФССП),
- сайте налоговой (ФНС в 2022 году запустила «маркетплейс» со сведениями по имуществу, которое будет выставлять на торги),
- сайтах банков (разделы продажи залоговой недвижимости),
- сайте агентства по страхованию вкладов (там размещают данные о продаже имущества банков, финансовых организаций),
- сайте ЕИС Закупки (там проходят государственные, муниципальные торги),
- интернет-площадках типа «Авито» или ЦИАН (там также выставляют банкротное имущество банки или конкурсные управляющие),
- сайтах-агрегаторах торгов (собирают информацию с официальных площадок).
Как покупать
Алгоритм участия в торгах приводит ФНС. В зависимости от площадки, он может различаться, но порядок действий более-менее одинаков. Составили пошаговый план.
Стоит учесть
В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов, организатор не всегда публикует фотографии, показ объекта не устраивает. На осмотр придется договариваться самостоятельно, если это вообще получится.
Часто встречается ситуация, когда определенный покупатель имеет договоренность с организатором торгов и ждет снижения стоимости лота, заявляясь в последний момент. По словам Михаила Новосёлова, практика эта нелегальная, но трудно доказуемая. Тем более что имущество в итоге всё же продается за реальные деньги.
Также стоит учитывать, что на рынке есть «профессиональные аукционисты», которые заявляются на все торги, а позже требуют с других покупателей откат за свой отказ от участия.
В некоторых случаях бывшие владельцы недвижимости выходят в суд, пытаясь оспорить сделку. Вероятность аннулирования продажи небольшая, но разбирательства могут доставить много неудобств, предостерегает портал Дом.рф.
Татьяна Лисицына
Фото: ru.freepik.com
