Банк России примет меры по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1% и нулевыми первоначальными взносами. Регулятору не нравится, что девелоперы субсидируют кредиты на жилье, в результате чего стоимость квартир для покупателей вырастает на четверть. Это повышает риски как для самих новоиспеченных владельцев, так и банков.
«Ипотечный пузырь»
С 1 декабря Центробанк вводит надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях по договору участия в долевом строительстве. Она будет актуальна для тех, кто покупает квартиру с первоначальным взносом до 10%: процентные ставки для них вырастут.
В пресс-службе Центробанка уточнили, что новая надбавка составит 2,0 для всех заемщиков, вне зависимости от того, какую кредитную нагрузку они имеют. Это означает, что банки не смогут предлагать низкую процентную ставку по ипотеке, если первичный взнос покупателя составит менее 10%. Цель нововведения — уменьшить накопление чрезмерных рисков в банковском секторе.
— В последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку. При этом исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, имеют повышенный уровень кредитного риска. В соответствии с действующим регулированием при расчете первоначального взноса учитываются только собственные средства заемщика и не допускается учет заемных средств, рассрочек и (или) комиссий от застройщика. В случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам, — говорят в Центробанке.
Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина подняла проблему ставок по ипотеке, которые близки к нулю. По ее словам, это чисто маркетинговый ход, который применяют застройщики: квартира продается по завышенной стоимости, за счет которой девелопер делится единоразовой компенсацией с банком. Ипотечные ставки при этом снижаются до минимума, но цена на жилье увеличивается.
Схема субсидированной ипотеки от застройщика обычно такова. Каждый процент снижения ставки обходится продавцу примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья. Деньги застройщик берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка. Чтобы не работать в убыток, стоимость жилья обычно увеличивается. В итоге покупатель оформляет более дешевую ипотеку, но наценка на квартиру может доходить до 25%.
Почему так заволновался Центробанк? По мнению экспертов, на рынке недвижимости может сформироваться так называемый «ипотечный пузырь». Его суть в том, что в ипотечных портфелях банков растет объем переоцененных залогов — квартир по завышенной стоимости. И если случится неприятная ситуация (например, застройщик обанкротится), банку после продажи переоцененного жилья попросту может не хватить средств на компенсацию убытков по невыплаченноому кредиту.
Не вкладывать, а жить
Ульяновские застройщики активно предлагали в этом году дешевую ипотеку. Однако далеко не все согласны с определением «маркетинговый ход».
— Нашим покупателям мы сразу объясняем, почему стоимость квартиры возрастает, а ежемесячный платеж уменьшается. Клиенты сами выбирают, что им выгоднее. Больше всего в таких программах привлекают низкие ежемесячные платежи на всем протяжении кредитования, — пояснил коммерческий директор компании DARS Development Дмитрий Софронов. — Также мы не согласны с тем, что те, кто берут ипотеку с минимальным первоначальным взносом, имеют повышенный уровень кредитного риска. Из наших клиентов зачастую это молодые люди, у которых не всегда есть накопления, но платежеспособность хорошая. Такая же история, к примеру, с IT-специалистами или предпринимателями.
В компании «Новая жизнь» также говорят, что секрета из условий ипотечного кредитования не делают.
— Наши покупатели хорошо осведомлены: мы всегда пишем большой дисклеймер, где подробно описываем все условия, — уточняет коммерческий директор ГК «Новая жизнь» Ирине Абесадзе. — При этом у нас честное субсидирование ипотеки: мы не увеличиваем стоимость квартир на сумму комиссии, которую платим банку, а снижаем их себестоимость.
По словам Абесадзе, доля покупателей, которые берут ипотеку, в последнее время выросла.
— В нашем проекте всегда была высока доля тех, кто использует ипотечное кредитование — 75-80%. Последние три месяца сделки со 100-процентой оплатой, когда покупатель вносит сразу всю сумму, практически отсутствуют. Поэтому доля покупок квартир в ипотеку приблизилась к 95%, а в некоторые месяцы достигала и 100%, — поясняет коммерческий директор «Новой жизни».
Риелторы поясняют, что если сегодня обладатели квартир, приобретенных по дешевой ипотеке, массово выйдут на рынок, им придется делать приличную скидку от предложения самого застройщика. «Понятно, что такая покупка — это не инвестпроект, не вложение в недвижимость с целью потом подороже продать. Это вариант для тех, кто понимает, что платеж «размазывается» на много лет и готовы в определенном периоде переплачивать. Поэтому продавать такую недвижимость невыгодно — лучше в ней жить самому», — уточнил представитель одного из ульяновских агентств.
Меньше не будет
Что сегодня происходит на рынке недвижимости? Пока тренд прежний — чем надежнее застройщик и интереснее у него проект, тем лучше продажи. В противном случае есть шанс оказаться аутсайдером среди конкурентов.
— Дома мы строим довольно быстро, глядя на это, люди нам доверяют и приобретают квартиры. Мы верим в рынок, так как еще много тех, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий, приличный объем квартир сегодня устарел. Плюс к этому, мы уделяем большое внимание фасадам, общественным местам, благоустройству территории. Все это в целом идет на пользу, — поясняет Дмитрий Софронов.
Покупательская активность, по мнению эксперта, сохранится — это прежде всего касается надежных застройщиков и продуманных проектов. Снижения цен на жилье ожидать не стоит — в первую очередь из-за того, что за последний год стоимость строительных материалов очень сильно выросла.
— Если и ожидать снижение, то только на минимальный объем неликвидных квартир. Даже сейчас я вижу у некоторых компаний скидку в 20 и более процентов — скорее, это всего лишь рекламный ход. Цены в целом остаются на уровне средних по рынку того класса жилья, к которому они относятся, — говорит Софронов.
В «Новой жизни», несмотря на последние события, планы по продажам выполнялись: рост спроса на квартиры в октябре, по сравнению с сентябрем, когда на рынке недвижимости был зафиксирован некоторый «шок», составил 25-30%.
— Люди покупают жилье, как и прежде. В нашем сегменте с октября мы никакого спада не видим. Спрос, скорее, вернулся к нормальным показателям. Будем по максимуму стараться удерживать рост цен. Что касается покупательской активности, то прогнозы сегодня делать довольно сложно. Но мы надеемся на лучшее, — уточнила Ирине Абесадзе.
Застройщики по-прежнему предлагают дешевую ипотеку, при которой низкая процентная ставка достигается разными способами. Например, это может быть субсидированная ипотека, где ставки доходят до 0,01%; ипотека траншами — застройщик получает платежи несколькими частями, покупатели платят только за тот объем который отправлен застройщику на эскроу-счета (это дает возможность первый год до сдачи дома платить минимальные платежи).
По мнению учредителя агентства недвижимости DOMATOOT Светланы Пономаревой, дешевая ипотека «уронила» рынок вторичной недвижимости: спрос ушел в новостройки. На вторичном рынке по-прежнему жилье также приобретают в основном в ипотеку (из опыта Светланы — из десяти сделок всего две будут за полный расчет), но уже по более дорогим условиям банков.
Спрос против возможностей
Федеральные эксперты дают разные прогнозы. Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что ситуация сегодня намного хуже, чем восемь лет назад, когда рынок недвижимости затоварился, спрос упал, ипотека подорожала, а цены поползли вниз. По их мнению, стоимость квадратного метра может снизиться не на 10-20% (как в 2015), а на 30% и вернуться к уровням начала 2020 года.
По данным экспертов инвестиционно-финансовой компании «Сделка», в 2022 году спрос на ипотеку без первого взноса вырос на 28% (данные за девять месяцев 2022 года, по сравнению с тем же периодом 2021 года). Но в сентябре ажиотаж спал: этот показатель снизился на 13,42% относительно августа. Хотя с июня по август количество запросов беспрерывно росло.
Несмотря на это снижение, в сентябре нынешнего года спрос на покупку жилья без первого взноса оказался на 13,98% выше, чем в сентябре 2021 года.
— Сегодня за ипотекой без первого взноса обращаются, как правило, люди, которые покупают для себя, а не для инвестиций. Основная аудитория таких сделок — молодые семьи, которые не успели накопить достаточный капитал для первого взноса, — говорит руководитель отдела продаж ИФК «Сделка» Иван Сухов.
Эксперт отмечает, что такие сделки являются достаточно рискованными и получить кредит на таких условиях могут не все.
— Если говорить про риски, то это высокая кредитная нагрузка для заемщика, а также то, что в случае вынужденной продажи, владельцы кредитного жилья не смогут получить какие-то деньги, так как средства от продажи направят на погашение кредита. Сегодня получить кредита без первого взноса реально тем, кто имеет нормальную кредитную историю и доход, которого должно хватать для одобрения ипотеки и рассрочки первоначального взноса. Если же речь идет про кредит под залог имеющегося жилья, то его стоимость должна быть выше покупаемого объекта, — резюмировал эксперт.
Фото: ru.freepik.com
