Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса по-прежнему теряет средства из-за создания спецсчетов собственников МКД (многоквартирных домов), накапливая долги перед подрядчиками. Пока ульяновцы отказывались вкладывать свои кровные в общий котел, фонд только за год лишился 274 млн рублей. Подрядные организации, в свою очередь, опасаются срыва региональной программы на текущий год из-за смены руководства. Эксперты проанализировали проблемы фонда и предложили свои пути решения.
НКО «Фонд модернизации ЖКК» аккумулирует деньги, ежемесячно перечисляемые жителями на капремонт, и направляет их на выполнение работ. При этом собственники могут собирать средства альтернативным способом — создать свой специальный счет в банке. За 2020 год этой возможностью воспользовались в 131 многоквартирном доме Ульяновской области, из которых 92 МКД — в Ульяновске. С них фонд недополучил 274 млн рублей, а это больше 40% от всех средств, собранных за прошлый год.
Управлять счетом может юридическое лицо: товарищество собственников жилья, управляющая компания или даже сам регоператор. Как поясняют в ульяновском фонде, разницы нет: распоряжаться средствами со спецсчетов оператор все равно не может — деньги де юре и де факто принадлежат жильцам. В НКО утверждают: несмотря на то, что выбор "копилки" гарантирован Жилищным кодексом, отток средств на спецсчета негативно сказывается на финансовой устойчивости областной системы капремонта. Как правило, самостоятельно копят деньги собственники домов, имеющих большую площадь, и на счёте регионального оператора остаются небольшие МКД — двух- и трехэтажки в районах. Они имеют высокий износ, а, значит, требуют большого объёма преобразований, которые обходятся фонду гораздо дороже суммы, собираемой с жителей. В ход идут средства всей "кубышки", и фонд фактически залезает в карманы к собственникам более крупных домов, софинансируя недостающие средства.
Плюсом спецсчетов для жителей является возможность не ждать срока капремонта, предусмотренного региональной программой — можно потратить деньги по своему решению. Ведь МКД с высоким износом мог попасть в график на 2028 год, даже если крыша, например, течет сейчас. С 2017 года это должно было перестать быть конкурентным преимуществом спецсчета: регоператор получил право вносить изменения в программу капремонта на основании заявок людей, технической экспертизы и решения межведомственной комиссии. Тем не менее количество домов, не желающих отдавать все решения по капремонту в руки фонда, растет: если в 2016 году их было всего 300, то на 1 января 2021 уже 1444 — это 23% от общего количества МКД в региональной программе.
Опыт соседних регионов показывает примерно схожую ситуацию. Например, в Самарской области на данный момент создано 1774 спецсчета (порядка 10% от общего количества МКД), в Нижегородской области — 2712 (11%), в крупном Пермском крае счетов еще больше — 3011, но в процентном соотношении относительно жилого фонда это все те же 23%, как и в ульяновском регионе.
Проблему для приверженцев спецсчетов составляет необходимость самостоятельно решать все вопросы от подготовки до проведения капремонта, что достаточно непросто для людей, не имеющих опыта в этой сфере. Тем более пока в законодательстве четкого порядка организации и проведения ремонта по спецсчетам нет. И несмотря на то, что регоператор оказывает людям консультационную поддержку, казусы все же случаются. Это и низкое качество выполнения работ подрядчиком, и трудности с привлечением его к ответственности в дальнейшем, и нецелевое расходование средств. Риск банкротства фирм-подрядчиков исключать тоже нельзя. А посему в вопросах капремонта абсолютно беспроигрышного варианта нет. Приходится либо брать ответственность на себя, либо передавать средства фонду, ведь вне зависимости от того, кто является владельцем счета, принятие всех решений зависит исключительно от собственников.
Вице-спикер Гордумы, экс-глава городского комитета ЖКХ Денис Седов считает, что тенденция ухода жителей с общего котла на спецсчета говорит о неактуальности программы капитального ремонта: люди все так же хотят решать проблемы МКД здесь и сейчас, а не ждать очереди. Но ускорить процесс через обращения и экспертизы, которые предлагает регоператор, это всеми ненавистная бюрократия.
— Да, есть краткосрочная программа капремонта, рассчитанная на три года, но чтобы в нее попасть, нужно не просто собрать документы, но и нанять спецорганизацию для подтверждения процента износа дома, а это стоит денег. Один житель ведь не отдаст их из своего кармана, нужно организовывать собрание и определять целевое назначение средств. Конечно, это неудобно. А за годы, что дом ожидает капремонта, может произойти все, что угодно, — говорит эксперт.
Он указывает еще на одну важную проблему: пока люди отчисляют деньги в фонд, они обесцениваются, и ремонт, который сейчас обошелся бы в два миллиона, через год или два уже может стоить три. «Чем дольше мы собираем, тем меньший объем работ мы сможем себе позволить за эту сумму. Поэтому людям выгодно забрать свои деньги из фонда, открыть счет и сделать ремонт. Более того, жители имеют возможность открыть депозит», — поясняет Денис Седов. По его мнению, количество спецсчетов будет только увеличиваться год от года, пока региональная программа капремонта не будет пересмотрена.
Председатель комитета по жилищной политике и коммунальному хозяйству Заксобрания региона Андрей Седов также уверен, что постепенно Фонд модернизации ЖКК будет терять крупные дома с большой собираемостью, и это справедливое желание жителей. При этом, по его мнению, действующая программа капремонта достаточно актуализирована, а финансовые трудности регоператор испытывает из-за нерастущих тарифов на капремонт, неплательщиков и, как следствие, нарастающих долгов подрядным организациям. Всего у фонда накопился долг в 680 млн рублей. Поэтому помогать фонду нужно субсидиями из регионального бюджета.
— Тарифы по взносам на капремонт за квадратный метр были приняты много лет назад и с тех пор не менялись (5,6-5,8 рублей). А цены на все растут. На эти деньги трудно оказывать качественную услугу. Тарифы повышать не планируется, поэтому Фонду модернизации необходимы субсидии из регионального бюджета. В этом году, помимо оплаты деятельности фонда, сверх того было выделено 50 млн рублей. Они пошли на погашение долгов перед подрядчиками, которые соглашаются работать с отсрочкой платежей, претензионную работу в адрес должников, привлечение дополнительных специалистов. Нужно продолжать практику субсидирования и тогда буквально за три-пять лет фонд встанет на ноги, — рассказал Андрей Седов.
Уголовное затишье
За восемь лет существования некоммерческой организации (зарегистрирована в 2013 году, но работать по региональной программе капремонта начала с 2014), она прошла множество скандалов и уголовных дел. Пик упоминаемости в криминальной хронике по хищению, растрате крупных сумм и даже подделке документов пришелся на период 2015-2018 годов. Руководство фонда тасовали — один директор сменял другого каждый год. Дольше всех НКО управлял Александр Хаджибаев — три года, пока его, в связи с повышением до замминистра по жилищно-коммунальному комплексу, в феврале 2021 официально не сменила Аксана Порватова. Последние два года для Фонда модернизации ЖКК стали относительно спокойными и негативный шлейф прошлых лет в организации стараются снимать растущими показателями.
Хаджибаев и Порватова
По итогам 2020 года собираемость средств на капитальный ремонт МКД в Ульяновской области находилась на среднероссийском уровне, и план по капремонту выполнен полностью. В 2019 году плановые показатели были достигнуты примерно на 95%, а, для сравнения, в 2018 году исполнение составляло лишь 70%. За прошлый год на счет регионального оператора поступило 649,6 млн рублей. Более чем 539 млн было направлено на ремонт 223 домов, на Ульяновск потратили почти 255 млн рублей (106 домов). Правда, в 2019 году от собственников поступило примерно на сто тысяч рублей больше, что связывают с оттоком средств из-за перехода на спецсчета и увеличения количества неплательщиков в разгар пандемии. Важно уточнить, что деньги, поступающие от собственников, не направляются на обеспечение деятельности НКО, эти расходы несет областной бюджет, поэтому сумма, остающаяся на счете регоператора по итогу года, также перераспределяется на необходимые подготовительные и ремонтные работы в жилом фонде.
Пресс-секретарь фонда Андрей Шафиров отметил, что для 100%-ного результата исполнения региональной программы пришлось в 2019 году изменить подход к планированию и подготовке капитального ремонта, а именно внедрить двухэтапную систему его проведения.В первый этап разрабатывается проектно-сметная документация и отбирается подрядчик, а сам ремонт выполняется в следующем году. По словам Шафирова, новый порядок позволяет грамотно подготовить предстоящие работы, детально изучив состояние МКД, и выполнить их в разумные сроки. Свою роль в повышении качества капремонта сыграло и обязательное страхование ответственности подрядчика при заключении договора на выполнение капремонта, введенное в 2019 году. В случае порчи имущества жильцам гарантирована компенсация от страховой компании. Ранее попытки взыскать причиненный ущерб с подрядчика оборачивались для людей долгими судебными тяжбами, страхование же сделало весь этот процесс более быстрым и удобнымжителей.
В 2021 году капитальный ремонт планируется провести в 164 многоквартирных домах региона, плановая стоимость составит порядка 270 млн рублей. Полный перечень адресов можно посмотреть по ссылке. Однако вероятность достижения плановых показателей вызывает сомнения у подрядчиков. Как рассказал владелец подрядной организаци, которую в Фонде модернизации называют одной из самых надежных, у регоператора сейчас большие проблемы со сроками — на данный момент по программе на 2021 год не расторговано ни одного вида работ.
— Процедура торгов будет после сдачи проектов, а это в лучшем случае к маю, ведь только сама процедура аукциона занимает минимум 30-40 дней, а сейчас уже март. Я не знаю, о чем они думают и почему так медлят. При Хаджибаеве такого не было, мне кажется, новому руководству нужно быстрее включаться в работу, — поделился источник, попросивший не называть его имени. Также он подтвердил информацию о растущей задолженности фонда перед подрядчиками. Только в его компании общая сумма долга регоператора насчитывает 20 млн рублей.
В Фонде модернизации же, напротив, мыслят позитивно и рассчитывают на повторение результатов 2020 года. Тем не менее пока делать выводы рано, и 73online.ru будет следить за темпом выполнения региональной программы капремонта.
Лучшие подрядчики 2020
В 2020 году для выполнения работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах всего было привлечено 20 подрядчиков. Пресс-секретарь Фонда модернизации ЖКК назвал топ наиболее успешных компаний.
ООО «Профмонтаж» (по данным kartoreka.ru владельцем и руководителем является Ильдар Камалов, выручка на 2019 год составила 148,8 млн рублей, чистая прибыль — 25 млн) — единственная в регионе практикует замену выпусков канализации бестраншейным способом, который позволяет избежать лишних раскопок и сохранить в целости прилегающую территорию.
ООО «Контраст-2» (бенефициар и директор Богдан Стренявский, выручка компании в 2019 равнялась 99,6 млн рублей, чистая прибыль — 21 млн) — организация занимается ремонтом плоских и скатных крыш. В 2020 году компания отремонтировала крыши домов областной столицы на улицах Гагарина, Академика Павлова, на проезде Менделеева, ряд домов по проспекту Гая. Эта же организация в рамках капремонта восстановила исторические фасады многоквартирных домов послевоенной постройки в Инзе. По информации местных краеведов, эти двухэтажки строили пленные австрийские и немецкие солдаты в 1948-1952 годах.
Компанию с фактическим адресом в Наро-Фоминске Московской области ООО «АСК» отмечают как хороший пример работы с крышами и фасадами (владельцы в доле порядка 70/30 Алексей Ожев и Егор Жаринов соотвественно, последний с февраля 2021 является гендиректором. По данным на 2019 год на балансе копании находилось почти 94 млн рублей, выручка была равна 124,6 млн, а чистая прибыль - 3,7 млн).
ООО «Комплексное строительство» тоже качественно работает с крышами и фасадами (владелец и директор Дибиргаджияв Алсудинов, за 2019 год компания заработала 46,6 млн рублей, а чистая прибыль составила 306 тыс).
ООО «Благоустройство» впервые выполнила усиление фундамента так называемым струйно-инъекционным методом в доме №6 по улице Клубной (компанией напополам владеют Валерий Коршунов и Константин Попов - он же руководитель, оба закрыли свои ИП в феврале 2021 года. Выручка на 2019 год равна 81,7 млн, чистая прибыль - 4,7 млн).
Отдельно привлекаются независимые организации, осуществляющие профессиональный строительный контроль на объектах капремонта. Хорошо себя зарекомендовали в этой области компании:
ООО «Ринс-Поволжье» (бенефициары Нелли и Валерий Каменецкие, последний указан еще и как руководитель. В 2020 году ООО "Сеть" требовала признать компанию банкротом, но суд иск не удовлетворил. Финансовое состояние компании шаткое - в 2019 году на балансе компании было 2,7 млн рублей и при выручке в почти 5 млн, компания ушла в минус на 100 тысяч рублей).
ООО «Фарад» (владелец и директор Елена Эрисова, в 2018 году компания сделала выручку в 3,7 млн рублей и получила чистую прибыль в 83 тыс)
ООО «СК Альпы» (руководит Артур Степанов, он же является главным бенефициаром с долей в 99,9%, чистая прибыль на 2019 год составила 271 тыс рублей, выручка - чуть больше 38 млн)
Московская компания ООО «Юнирост» (владелец и генеральный директор Юрий Бабаев, имеет филиалы в Санкт-Петербурге, Рязани и Симферополе. Выручка за 2019 год - 78,5 млн рублей, чистая прибыль 37 млн).
