По словам региональных девелоперов, главная причина повышения цен на первичном рынке недвижимости – удорожание строительства. Несмотря на рекордный рост стоимости «квадрата» жилья в 2020 году, который в регионе достиг 23,5%, застройщики заложили в цены еще не все издержки. За последние месяцы из-за падения курса рубля подорожало импортное оборудование, а за металл приходится платить на 50% больше.

Этот год поставил рекорд по росту стоимости жилья в регионе. По данным сервиса domclick.ru, с января квадратный метр в Ульяновске на первичном рынке подорожал на 20,5% до 43 199 рублей, на вторичном – на 13% до 41 714 рублей. В целом по региону темп роста цен оказался еще более высоким – в основном за счет повышения стоимости квартир на вторичном рынке.

В этом году главными факторами, которые определяли динамику цен, стали переход застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что усложнило получение банковских денег на реализацию проектов, и повышение спроса. Запуск госпрограммы льготной ипотеки увеличил число желающих купить квартиру в новостройке в разы. Согласно данным Банка России, в октябре 2020-го количество выданных ипотечных жилищных кредитов достигло 1863 – вдвое больше, чем в январе. Кроме того, значительную роль сыграл эффект отложенного спроса, подчеркивают девелоперы. Многие ульяновцы не могли купить квартиру весной во время карантина или не использовали накопленные на отпуск деньги из-за закрытия границ. Эти средства жители потратили на приобретение жилья в последние месяцы лета и осенью.

В первой половине 2020 года повышение себестоимости не было ключевым фактором, оказавшим влияние на рост цен на новостройки, объясняет руководитель группы «МН» Владислав Перфильев. «В 2019 году девелоперы работали с очень низкой маржой, поэтому в начале года застройщики, скорее, компенсировали недостаточно высокие прибыли прошлых месяцев», — говорит Владислав Перфильев. Во второй половине 2020 года ситуация изменилась: на фоне падения курса рубля началось повышение цен на строительные материалы и необходимое девелоперам оборудование. «Например, в ноябре тонну арматуры мы покупали за 38 тысяч рублей, а в декабре уже за 64 тысячи рублей», — приводит пример Владислав Перфильев. «Цены на металл за последние месяцы выросли более чем на 50%. Подорожало и другое импортное оборудование, в частности, лифты», — добавляет коммерческий директор DARS Development Дмитрий Софронов.

Повышение себестоимости строительства продиктует рост цен на квартиры в новостройках в 2021 году. «Стоимость «квадрата» увеличится примерно на 10%, — считает Владислав Перфильев. — Застройщики еще не заложили в цены все понесенные издержки». С этим прогнозом согласен и Дмитрий Софронов. «Программа льготной ипотеки, которую продлили до июля 2021 года, только поддержит спрос на квартиры в Ульяновской области, но ажиотажа уже не будет. В основном все, кто хотел и мог приобрести жилье, уже это сделали. Главным фактором роста цен будет именно себестоимость строительства, которая сегодня продолжает повышаться», — отмечает коммерческий директор DARS Development.

Рост цен на недвижимость делает покупку квартир в новостройках привлекательной для инвесторов, добавляет управляющий агентства недвижимости «Этажи – Ульяновск» Алексей Гурьев. «Низкие проценты по депозитам повышают видение того, что в недвижимость вкладывать интереснее, - пояснил Алексей Гурьев. - Недвижимость за последнее время подросла в цене и, соответственно, стала притягательна для инвесторов. Все увидели, что квартиры дорожают и пытаются покупать их больше».

Рост цен на новостройки приведет к повышению стоимости жилья и на вторичном рынке, добавляют риелторы. Значительная часть покупателей «первички» оплачивают покупку, в том числе используя средства от продажи старого жилья. Если новостройки станут дороже, жители будут стремиться выручить больше на сделках со своими квартирами на «вторичке», чтобы сократить разницу в стоимости с приобретаемым жильем. «Квадраты» на вторичном рынке в 2021 году могут прибавить 4 – 8%, считают эксперты. «Как правило, темп роста цен на вторичном рынке ниже, чем на первичном, поскольку и спрос на такое жилье меньше», – отметила руководитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева. Она напомнила, что льготную ипотеку по госпрограмме можно получить только на приобретение квартиры в новостройке.

Впрочем, окончательные прогнозы темпов роста цен на квартиры делать трудно, подчеркивают эксперты. Многое будет зависеть от курса рубля, который в свою очередь реагирует на международные события. «Например, если Россия окажется под новым санкциями из-за связанных с Алексеем Навальным событий, это ослабит рубль. Таких событий может быть много – их невозможно предвидеть», – поясняет Владислав Перфильев. Если рубль в 2021 году будет падать, рост цен может обогнать ожидаемые 10%.

Екатерина Старцева