Льготная ипотека под 6,5%, введенная в прошлом году, серьезно подстегнула спрос на жилье в новостройках, но по прошествии двух сроков действия госпрограммы аналитики начали отмечать снижение выгодности уменьшенной ставки ввиду роста цен на жилье — за год они поднялись на 15%. Соответственно, вырос и ежемесячный платеж по кредиту, заставив потребителей вновь поглядывать на вторичку. 73online.ru спросил экспертов рынка о проблемах льготной ипотеки и о том, есть ли смысл ее продлевать. Мнения разделились.

Льготная, или "президентская" ипотека, введенная на федеральном уровне в прошлом году, стала одной из причин повышения спроса на жилье в новостройках и поддержала строительную отрасль в пандемию. В апреле 2020-го, когда она впервые появилась, средневзвешенная ипотечная ставка в Ульяновской области составляла больше 8%, теперь же у людей появилась возможность приобрести жилье, переплатив только 6,5% годовых по льготной ставке, а то и меньше, в зависимости от условий банков. Из главных условий — кредит берется на 20 лет, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%. Эта мера поддержки будет действовать до 1 июля нынешнего года, а в конце мая — начале июня правительство РФ должно определить, стоит ли ее продлевать.

Аналитики сомневаются в такой необходимости, ведь за прошлый год заметно выросли цены (в Ульяновской области — в среднем на 15%), и льготная ипотека начала терять выгодность. По данным ЦИАН, госпрограмма исчерпала себя в 38% российских городов с населением более 500 000 человек. Общая переплата за 20 лет по сниженной ставке сегодня оказывается выше, чем по обычному ипотечному кредиту годовой давности, примерно на 3-6%. Ульяновска в этом рейтинге нет, но покупатели в соседней Самаре, например, по льготной ипотеке переплачивают на 1%, или 12 000 рублей в месяц больше.

Самарский эксперт в сфере продажи жилой недвижимости Лариса Климович-Вишневская рассказала 73online.ru, что клиенты все больше поглядывают на вторичку, ведь дело не совсем в том, насколько выгодной окажется покупка самой недвижимости, а насколько затратным окажется в целом жилье — обжитые квартиры, в которые можно сразу заселяться, стоят столько же, сколько и голые стены в еще строящемся доме, а это дополнительные вложения и на выходе можно переплатить еще больше.

— За этот год цены на рынке выросли до такой степени, что в каких-то определенных сегментах повышение составило 30% точно. Его подстегивает множество факторов, в том числе и рост цен на стройматериалы по всей стране (федеральный Минфин сообщал, мировая цена на алюминий по сравнению с январем прошлого года выросла на 12%, на никель и медь — на 30% - прим. ред.). Это привело к тому, что с учетом роста цен компенсация по льготным кредитам стала незначительной. К тому же рынок недвижимости никогда не делится на строительный, первичный и вторичный, ведь все это взаимосвязано. В результате разгорелся он весь — те квартиры, которые год назад на вторичном рынке сложно было урвать и за 3 млн рублей, сейчас невозможно купить даже за 4,5 млн, — рассказала Климович-Вишневская.

С тем, что выгодность льготной ипотеки падает, согласны и некоторые ульяновские эксперты. По словам учредителя агентства недвижимости Domatoot Светланы Пономаревой, у клиентов компании, которые брали квартиру в ипотеку четыре года назад, и тех, кто оформил ее недавно, сумма ежемесячного платежа фактически одинаковая. "У того, кто оформил льготную ипотеку, даже чуть выше оказался платеж. И эти люди взяли примерно равные по площади квартиры", — отмечает Пономарева.

При этом официальная статистика снижения интереса к льготной ипотеке не предвещает. По данным Дом.рф, с апреля по ноябрь во всем регионе было выдано 1 897 льготных кредитов на сумму 3,1 млрд рублей, а за вторые полгода действия льготной ипотеки с актуальными данными на 6 мая их стало 3 497 (5,9 млрд) — меньше оформлять жилье по сниженной ставке ульяновцы не стали.

Еще один эксперт в сфере недвижимости, который предпочел остаться неназванным, также считает, что в связи с ростом цен льготная ипотека перестала быть выгодной. Спрос на нее растет не за счет желающих приобрести квартиру для жизни, а инвесторов, которые нашли выгодный способ вложить свои капиталы.

— Льготная ипотека была полезной в локдаун, но её надо было "отключать" в ноябре. Много критики будет со стороны застройщиков и Минстроя — отмена льготной ипотеки уронит спрос, а раз не будет спроса, не получится поднимать цены и наращивать маржу. Была цель поддержать отрасль строительства во время остановки экономики, но после этого произошел перегрев. Когда начали поддерживать многие отрасли, у населения появились деньги. Активировался отложенный спрос, и люди начали вкладывать средства в недвижимость, отсюда и резкий скачок цен. Сейчас недвижимость покупают с инвестиционной точки зрения, — выразил свою позицию собеседник.

Гендиректор ГК "Магазин Новостроек" Владислав Перфильев не согласен с утверждением о невыгодности льготной программы и утверждает, что в Ульяновске соотношение цен "вторичек" с ремонтом и "голых" новостроек заметно отличается и ничуть не в пользу первых. В микрорайоне "Юго-Западный", например, который застраивает компания, квадратный метр во вторичном жилье стоит от 60 тысяч рублей, а в новых домах — 50 тысяч. "Естественно, всегда можно найти аварийный дом, где будет очень дешево, но мы ведь говорим о современном и комфортном жилье", — отмечает Перфильев.

По мнению начальника отдела продаж, инженера КПД-2 Алексея Бешанова, льготная ипотека как кредитный продукт по-прежнему выгодна и, несмотря на рост цен, у людей не падает интерес к новым проектам жилой застройки, а соответственно, и интерес к льготной ипотеке.

— При принятии решения о продлении льготной ипотеки надо смотреть, насколько насыщен предложениями тот или иной регион. В Ульяновске не очень большой рынок, спрос не превышает предложение, здесь еще есть что стимулировать. У нас сейчас самая популярная процентная ставка — 5,75%. И это определенно выгоднее, чем 8 с лишним процентов на вторичку, — рассказал представитель компании КПД-2.

Сколько бы ни снижали ставку, главное для потребителя — размер ежемесячного платежа. По словам управляющего банком "Открытие" по Ульяновской области Юрия Осокина, в кредитной организации действует льготная ставка 5,5%, что намного ниже ставки по ипотеке для вторичного рынка. Поэтому пока разница для населения все равно ощутимая, ведь связи с ростом цен на жилье средний чек равномерно увеличился как на вторичном, так и первичном рынке на 10-15%.

— У нас в Ульяновске, к сожалению, покупателей не так много, и говорить, что у нас есть сумасшедший ажиотаж, тоже нельзя. Поэтому Ульяновск с этой точки зрения и может быть интересен для сохранения этой ипотеки, если решат делать это локально, — рассказал Осокин, отметив при этом, что делать ставку еще ниже не имеет смысла, потому как это привлечет часть неплатежеспособного населения, которое оформит ипотеку, но не сможет исправно ее выплачивать.

В ульяновском отделении ПАО "Сбербанк" минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 6,1%, при этом банк в лидерах по их количеству — 2 716 штук по данным самой кредитной организации (2 694, по данным Дом.рф). Как пояснили 73online.ru в "Сбере", в Ульяновске по программе господдержки объем кредитных договоров составляет 95% от общего числа сделок на рынке первичного жилья. Средний чек кредита по льготной ипотеке в "Сбере" остается стабильным — и в четвертом квартале 2020 года, и в первом квартале 2021 он составлял 1,7 млн рублей.

— Программа господдержки, безусловно, оказала влияние на жилищный рынок. Помимо положительного эффекта от поддержки строительного рынка, появился дисбаланс спроса и предложения, что привело к корректировке цен на жилье. Однако желающих улучшить свои жилищные условия по-прежнему много. Это можно объяснить в том числе и тем, что в среднем на каждого жителя России приходится около 25 кв.м, в европейских странах, для сравнения, этот показатель больше как минимум в 1,5 раза. В случае, если правительство примет решение о продлении программы господдержки, Сбербанк обязательно программу поддержит, — прокомментировали в пресс-службе банка.

Дарья Гордеева