Новый год для рынка жилья начинается динамично: 2025-й встречает покупателей и застройщиков вводом ипотечного стандарта и окончанием долгосрочных депозитов у населения, деньги с которых перетекают в недвижимость. Эксперты к прогнозам подходят осторожно — всё упирается в ключевую ставку, инфляцию и действия регулятора. Среди возможных сценариев: рост арендного рынка, подорожание первички и сокращение ценового разрыва между новостройками и вторичкой. Вероятно и удешевление жилья, но точечно.
С депозитов — в бетон
Сделки купли-продажи стали совершать с первых дней января, тогда, как обычно, зимние каникулы отличались стагнацией покупательской активности. По словам опрошенных экспертов, происходит высвобождение денег с долгосрочных депозитов у физлиц.
—Люди поняли, что хранить деньги на депозитах невыгодно, инфляция все равно съест их в течение года, — отмечает риелтор CENTURY 21 Союз Антонина Блохина.
В частных случаях ульяновцы все еще выжидают лучших ставок, лучших условий и более низких цен, отмечает партнер агентства «Этажи Ульяновск» Иван Фадеев. По его словам, проведение сделок тормозит и «некоторая неопределенность с условиями банков».
Пик «выплеска денег с депозитов» ожидается в феврале–марте, прогнозирует глава агентства Domatoot Светлана Пономарёва. Высвобожденные средства, вероятно, будут перекладываться в бетон, однако трудно с уверенностью сказать, выберут люди коммерческую или жилую недвижимость.
—Как будет развиваться рынок дальше, зависит от ключевой ставки и инфляционных ожиданий, — подчеркивает Пономарева.
Хотят, но не могут
В новый год отрасль перешла с рядом проблем – это подорожание стройматериалов и логистики, кадровый дефицит и связанный с этим рост зарплат рабочих, снижение покупательской способности. Себестоимость строительства из-за этого за последние несколько лет увеличилась при снижении уровня дохода застройщиков, утверждает в интервью радио «Комсомольская правда – Самара» гендиректор «Корпорации Кошелев» Юрий Левин.
—Такой инструмент как ипотека был мощным драйвером для строительной отрасли и девелопмента. В нормальные годы процент покупок с участием ипотеки составлял примерно 80%. А сейчас – около 40%. Вторичный рынок по статистике чувствует себя чуть лучше первички, но тоже не сильно радужно, — поясняет Левин.
Его слова в интервью радио «Комсомольская правда – Самара» подтверждает депутат Госдумы, первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев:
— Сократится покупательская — не потребность, а возможность купить жилье. При существующих по сути заградительных ипотечных ставках продажи стремятся к нулю. Вслед за этим сократится предложение на рынке. Будет снижение темпов: проекты, которые планировались к реализации на 2025 год, скорее всего, встанут на тормоза.
С оглядкой на регулятор
Решения Банка России все спикеры закономерно назвали важнейшими в череде факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов напоминает: в 2025 году в России заработал новый стандарт защиты прав и интересов ипотечных заемщиков — так называемый ипотечный стандарт, который в том числе сократит способы поддерживать спрос. Учитывать нужно и то, что ЦБ не рассчитывает на снижение инфляции в начале года.
— Предполагаю, что рост цен и сокращение спроса будут относиться к первичному рынку в первую очередь. Вторичка тоже может стать дороже, продавцам не очень выгодно в текущих условиях продавать квартиру из-за большого ценового разрыва между рынками. Опять же, скорее всего, собственники жилья будут сдавать квартиры в аренду, ожидая лучших условий для продажи, — отмечает Саид Керимханов.
В зоне риска
Сложившаяся на рынке ситуация несет определенные риски для застройщиков: проектное финансирование предполагает значительное вложение собственных средств на первоначальном этапе — до 30% стоимости проекта, объясняет Левин. Только после личного участия финансами компания имеет право привлекать средства дольщиков. Однако низкое наполнение эскроу-счетов в последнее время делает кредиты для застройщиков дорогими.
— Многие крупные застройщики имеют значительные возможности регулировать свои долговые обязательства, многие смогли накопить некоторую ликвидность и имеют хороший пул проектов, который, может, и медленными темпами, но способен обеспечить распроданность. Однако данное рассуждение неприменимо к средним застройщикам, региональным. На них 2025 год может отразиться куда хуже, не исключаю банкротств, — считает аналитик ФГ «Финам».
Аналогичного мнения придерживается Светлана Пономарева: без адекватной помощи со стороны государства ряд компаний сейчас находятся в зоне риска.
– Застройщикам точно будет непросто. Но сегодня все стройки обеспечены банковским плечом, и это почти 100% гарантия для дольщиков, что объекты будут достроены, – успокаивает Кошелев.
Будет ли дешевле?
Сегодня цены находятся на уровне прошлого года, однако к концу месяца ожидается увеличение стоимости объектов от застройщиков, отмечает Антонина Блохина. Риелтор Виталий Кальян добавляет: в среднем в Ульяновске новостройки на 15% дороже вторичного жилья, при этом первичка понемногу дорожает и сейчас.
Статистика Ульяновскстата свидетельствует: по итогам третьего квартала 2024-го (данные за четвертый квартал и за год будут опубликованы предположительно в феврале) квадратный метр новостройки в регионе стоит 101,9 тыс. руб., вторички – 90 тыс. руб. Агентство «Этажи» приводит такую аналитику одного из агрегаторов за 2024 год: цены в Ульяновске на квартиры в новостройках выросли на 19%, во вторичке – на 9%, арендные платежи выросли на 27%.
Снижения цены если и возможны, то точечные, считает Светлана Пономарёва: например, когда людям нужны деньги и объект продают срочно. По мнению Блохиной, сейчас у застройщиков можно согласовать скидку вплоть до 20% на покупку.
Однако предпосылок для массового удешевления эксперты не видят: работать в убыток никто не будет, как и снижать доходность. В пользу такого прогноза говорит и накопленный опыт: «Цены на недвижимость исторически не падали практически никогда», – отмечает Иван Фадеев.
– Во второй половине прошлого года у девелоперов было больше возможностей подпитывать спрос посредством субсидирования ипотеки от застройщика, траншевой ипотеки, рассрочек и прочих средств поддержки продаж. Однако с введением ипотечного стандарта задача усложняется, что, думаю, отразится на количестве скидок, акций и рассрочек в сторону снижения, – поясняет Керимханов.
По словам Владимира Кошелева, в нынешних условиях (при ставке 25% и среднем цикле строительства 2-3 года) увеличение себестоимости возведения многоэтажного дома составляет 100%. Ситуацию может преломить резкое снижение ключевой ставки, в таком случае проектное финансирование пойдет «по другим деньгам», а ипотечное кредитование начнет оттаивать.
Татьяна Лисицына
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online