Повышение ключевой ставки ожидаемо «выстрелило» по недвижимости: эксперты предсказывают обвал рынка новостроек, ужесточение условий выдачи ипотеки и еще большее увеличение размера первоначального взноса – чтобы «срубить» невыгодных клиентов. Но есть и оптимистичные прогнозы: высокие ставки продержатся год, а покупателей в 2024-м ждут скидки.

На очередном заседании совета директоров Банка России в минувшую пятницу, 27 октября, было принято решение повысить ключевую ставку сразу на 2% – до 15% годовых. Объясняется это усилением инфляционного давления. Чтобы вернуться к целевому уровню инфляции в 4% в 2024 году, требуется «дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики», пояснил ЦБ РФ.

«Заморозить» инфляцию

Эксперты считают такой подход в нынешних условиях оправданным.

– Меры регулятора направлены на то, чтобы сбалансировать перегретый рынок, сократить долю высокорисковых кредитов, остудить цены на новостройки. Это не радикальное одномоментное сворачивание всех программ, но планомерное ужесточение, которое должно поспособствовать повышению качества ипотечного портфеля и нивелировать риски ипотечного пузыря, – прокомментировали 73online.ru в аналитическом управлении ФГ «Финам».

Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономического анализа УлГУ Анатолий Лапин пояснил: политика ЦБ РФ направлена на сокращение объема денежных масс. Логика простая: чем выше ключевая ставка – тем выше процентные ставки по кредитам и меньше объем выданных средств.

– Неделю назад уровень инфляции составил 5,3%, по итогам года мы ожидаем в диапазоне от 7% до 10% – а это сильно далеко от тех таргетированных установок, которые Банку утверждает правительство. Поэтому, конечно, регулятор пытается доступными ему инструментами «подморозить» темпы инфляции, – рассказал Лапин.

Инфографика отделения по Ульяновской области Волго-Вятского ГУ Банка России

По словам профессора, к концу этого года рост цен ускоряется, объясняется это несколькими факторами. Во-первых, в августе не было традиционной дефляции, связанной с удешевлением плодоовощной продукции. Осень идет фактически с максимальными за год темпами инфляции: 0,5-1% в месяц – это в разы выше показателей июля–октября 2022 года. Свою лепту в разгон цен вносит и обесценивание рубля.

– Рикошетом всё это, как и повышение ключевой ставки, влияет на рынок недвижимости, – резюмировал Анатолий Лапин.

Отсеивая заемщиков

Собеседники портала отмечают, что проценты по ипотечным кредитам уже начали повышать, ставки могут вырасти до 16-16,5%. Размер первоначального взноса увеличили с 15% до 20% в сентябре. С 1 января ожидается рост до 30%, прогнозируют аналитики ФГ «Финам». Наиболее вероятный сценарий сегодня – постепенное снижение спроса на недвижимость с учетом большого объема нераспроданных квартир и роста цен на жилье.

– Рекордный размер выдачи ипотеки в сентябре, судя по всему, связан с тем, что люди поспешили запрыгнуть в последний вагон. В ноябре сделки продолжат идти, поскольку есть заемщики, которые ждут одобрения кредитов в банках по сегодняшним условиям, – пояснили в «Финаме».

Анатолий Лапин подчеркивает: работать в убыток банки не будут, поэтому ставки вырастут по всем видам кредитов. А чтобы отсеять заемщиков, которые не смогут обеспечить возврат этих кредитов, условия выдачи ужесточат: например, увеличат границы по доходам либо будут просить дополнительные гарантии. Затронет это и льготную ипотеку: если она станет банкам невыгодна, ее попросту перестанут выдавать.

Недвижимость уходит в пике

На стагнацию рынка недвижимости влияет комплекс факторов, перечисляет Лапин: сокращение и старение населения, затоваривание рынка.

– Снижается физический спрос – и чтобы получать прибыль (а это любимое действие ульяновской экономики с начала 90-х годов), предприятия поднимают цены. То же касается жилья. Вместо того чтобы лет 10-15 или даже 5 назад всем застройщикам объединиться в какую-то ассоциацию и изучить рынок: «Что будет, если каждый из нас будет самостоятельно выдавать жилья столько, сколько он может? Тогда рынок быстро затоварится и цены встанут». Что мы, собственно, видим сейчас. Или, например, ограничить совместно объем ввода, чтобы растянуть процесс удовлетворения спроса на более длительный срок… Такого застройщики не сделали, поэтому сейчас получают соответствующие негативные эффекты, вызванные чрезмерным увеличением предложения жилья в предыдущие годы, – отметил профессор.

В «Финаме» подчеркивают: «запредельно» дорогие новостройки могут вынудить покупателей переключиться на вторичку, пусть и с более высокими ипотечными ставками. Собственники таких объектов с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики:

– Дисбаланс цен между вторичкой и первичкой может привести к тому, что при покупке новостройки в дальнейшем возникнут сложности с ее перепродажей по цене покупки и выше. При этом продажа может не покрыть стоимость ипотеки. В неблагоприятном положении окажутся и покупатели, и банки. Дальнейшее усугубление ситуации может привести к обвалу спроса на первичном рынке.

Что делать?

Учредитель компаний «Этажи Ульяновск» и «Этажи Северный Кипр» Алексей Гурьев считает, что «дорогая ставка» продлится не больше года – такой вывод он делает на основе исторического опыта. А значит, через год можно будет делать рефинансирование ипотеки. Пока же на рынке установится меньший спрос и останется большой выбор квартир по оптимальным ценам, возможно, ниже нынешних.

– В этот момент как раз и нужно выбирать и покупать квартиры. Поэтому в ближайший год нам надо запастись средствами, чтобы платить на опережение, то есть не только в графике, а еще желательно плюс такой же платёж в месяц. Таким образом мы переплату денег банку выровняем, и при этом рост цены квартиры на рынке будет больше. А ведь это самый главный фактор – не процент по ипотеке, а сумма переплаты банку по отношению к тому, насколько растёт в цене наша квартира, – советует Гурьев.

Татьяна Лисицына