Говорят, ремонт – такое занятие, начав которое, закончить нельзя. В полной мере подобный тезис относится и к капитальному ремонту многоквартирных домов, программа которого запущена в Ульяновской области ровно десять лет назад и завершится не раньше, чем еще через тридцать.

За это время обновлено более 2500 многоквартирных домов - по сути, почти треть всего жилого фонда, требующего капремонта, об этом в интервью 73online.ru рассказал руководитель Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области Руслан Хайрудинов. Так совпало, что в ближайшие дни исполнится два года, как он вступил в должность, и как раз на это время пришлись существенные перемены.

Дела и планы

В минувшем году силами привлеченных Фондом подрядчиков получили вторую жизнь 117 зданий, в которых привели в порядок фасады, кровлю, либо инженерные системы. Работы шли сразу в 18 муниципалитетах – наибольшие объёмы, конечно, пришлись на областную столицу и Димитровград. В результате, только за год улучшены условия жизни более 17000 ульяновцев. Обошлось это в 550 миллионов рублей, собранных областным Фондом капитального ремонта, как его чаще называют.

В ноябре 2023 года утверждён краткосрочный план реализации региональной программы капремонта. Согласно документу, в течение ближайших трёх лет обновления ждут 240 многоквартирных домов, на эти цели из областного Фонда планируется направить свыше 1,3 миллиарда рублей.

- А что конкретно планируется в ближайшее время?

- На 2024 год запланировано выполнение 278 видов работ в 103 зданиях на сумму порядка 450 миллионов рублей, - уточняет Руслан Хайрудинов. - Конкурсные процедуры по отбору подрядчиков на разработку проектно-сметной документации проводятся с декабря 2023 года. Срок сдачи готовых проектов и смет – третья декада февраля. После этого будут объявлены торги по выбору подрядчиков для выполнения строительно-монтажных работ, которые планируем начать на объектах в конце марта – начале апреля

Известно, что подрядчикам предстоит обновлять сети горячего водоснабжения в двух домах и холодного – в пяти. Четыре объекта ждут капремонта системы отопления, а восемь – электроснабжения. Отремонтируют 57 крыш и 16 фасадов, причем три из них утеплят. Плюс будут укреплены два фундамента.

Любопытно, что 2024 году по программе капремонта впервые в регионе заменят крышную котельную. Благодаря финансовой поддержке из областного бюджета активизируют замену старых и изношенных лифтов. Такое решение принял губернатор Алексей Русских для снижения финансовой нагрузки на жителей многоэтажек с целью выполнения самого дорогостоящего вида капремонта.

Долги наши тяжкие

Понятно, что все эти работы можно провести только с достаточным уровнем финансирования, основным ресурсом для которого остаются ежемесячные сборы с собственников. Чем те добросовестнее – тем большие домов можно привести в порядок. Похоже, граждане уже и сами пришли к такому выводу, потому что в Ульяновской области отмечена положительная динамика оплаты взносов.

Таким образом, собираемость взносов на капремонт выросла на 13,8%. По итогам 2023 года уровень собираемости по целевым взносам составил 97,2 %. Этот показатель является рекордным за весь срок действия региональной программы капремонта.

- Понятно, что неплательщиков приходится мотивировать. В том числе, в судебном порядке, - рассказывает Руслан Хайрудинов. - Благо с 2022 года у Фонда такие инструменты есть. Конечно, сначала собственникам просто предлагают «заплатить по-хорошему». Например, в прошлом году разослано свыше 182 тысяч уведомлений о задолженности. Затем о ней напоминали по телефону – почти 48000 звонков. Если не доходит, должников приглашают в суд. Таким образом удалось взыскать с неплательщиков свыше 44 миллионов рублей, а еще почти шесть заплатили юридические лица, владеющие нежилыми помещениями.

- А за муниципальное жилье взносы платятся исправно?

- Есть долги есть и у администраций городских и сельских поселений Ульяновской области. По крайней мере, подобная практика существовала до недавнего времени, пока вопросом целевых платежей за муниципальную собственность специалисты Фонда не занялись вплотную. Два года назад общая задолженность органов местного самоуправления перед Фондом модернизации ЖКК Ульяновской области составляла 97,39 млн рублей. Теперь со всеми заключены досудебные либо мировые соглашения, а в отдельных случаях решения по погашению задолженности вынесены судом.

В итоге, в 2022 году регоператору было перечислено 87,83 млн рублей, в прошлом году – еще 36,8 млн задолженности, а местные власти в большинстве своем научились вовремя вносить текущие платежи. По итогам 2023 года платёжная дисциплина администраций МО составила 179%.

В прошлом году, собрав долги, Фонд модернизации ЖКК Ульяновской области полностью рассчитался по обязательствам факторинга, введенного в свое время в связи с недостаточностью на счёте средств для оплаты труда подрядчиков – а это более 302 миллионов рублей. Больше этот механизм не используется – нет причин. Теперь все расчёты со строителями – только за «живые» деньги.

Кстати, именно претензионная работа позволила не только увеличить объемы капремонта, но и обеспечить увеличение перевода средств на спецсчета, открытые по решению собственников, желающих обновлять свой дом своими силами. В 2022 году перечислено 103,4 млн рублей, в 2023 году – 229,9 млн рублей.

Спецсчет или «котёл»?

Собирать деньги на капитальный ремонт, согласно Жилищному Кодексу, можно либо выплачивая взносы региональному оператору, либо аккумулируя средства на индивидуальном специальном счёте. Решение принимают только собственники на общем собрании – половина из них плюс один человек.

- Какие «подводные камни» есть в системе самостоятельного накопления средств на капитальный ремонт?

- Большинство решает, стоит ли платить деньги регоператору, который занимается всем и всеми, но если копить самостоятельно, нужно иметь в виду, что и работы придется организовать и контролировать своими силами, принимая на себя ответственность. Дополнительные расходы по открытию и обслуживанию спецсчета, организации сбора, начислению процентов за несвоевременную оплату тоже принимают на себя собственники. Причем, за счёт взносов эти расходы финансироваться не могут. Выбор кредитной организации для «копилки» – тоже их прерогатива (стоит учитывать и риски), но владельцем спецсчёта может быть только юридическое лицо – если не регоператор, то управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, - предупреждает Руслан Хайрудинов.

Долгое время считалось, что спецсчёт станет гарантией обновления дома раньше назначенного программой срока. Как правило, за его открытие выступает группа активистов либо (что чаще) – лично председатель совета дома. Только вот специальный счёт выгоден и удобен только для больших домов с высоким уровнем собираемости взносов, где собственники способны быстро накопить нужную сумму и в кратчайшие сроки организовать капитальный ремонт. Такой возможности в зданиях небольшой этажности или с малым количеством квартир попросту нет. Да и деньги, лежащие мертвым грузом, год от года теряют ценность, стоимость работ и материалов постоянно растет, а если капремонт не будет проведен в установленные программой сроки, средства все равно решением органов местного самоуправления переведут регоператору – таково жилищное законодательство.

Сейчас в программе капремонта Ульяновской области значится более 6300 многоквартирных домов. Собственники примерно 1800 из них решили собирать деньги самостоятельно.

Кстати, до недавнего времени в Ульяновской области существовала серьёзная проблема, связанная с отсутствием надлежащего контроля за капремонтом в домах, собственники которых выбрали специальный счёт. Недобросовестные подрядчики существенно завышали объёмы и стоимость работ, нарушали строительные нормы, не соблюдали гарантии. Конечно, это связано с недостаточностью компетенций уполномоченных собственниками лиц.

По инициативе Фонда модернизации ЖКК, в областной Закон «О регулировании некоторых вопросов в сфере обеспечения проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области» внесены изменения, которые предусматривают усиление контроля за качеством работ в домах со спецсчётом. В августе утверждены правила приёмки, разработано положение, регламентирующее форму, порядок и сроки подписания актов, установлен порядок взаимодействия между участниками соглашений.

Теперь помимо сторон, заключивших контракт, и возможно приглашенных экспертов в приёмке участвуют представители регионального Фонда модернизации ЖКК, областного министерства ЖКХ и муниципальной администрации. Это привело к более качественному контролю за действиями подрядчиков – например, только в пятом доме по Опытной улице в Ульяновске устранено 13 замечаний комиссии.

Таким образом, собственникам необходимо серьезно подумать, насколько они готовы финансово, организационно и технически самостоятельно заниматься проведением капитального ремонта. Как показывает практика, если уверенности нет, доверить процедуру рекомендуется все же профессионалам в лице регионального оператора.

Ремонт можно начать, но нельзя завершить

Кстати, если крыша, фасад, сети или лифты изношены и находятся в неудовлетворительном состоянии, что подтвердит после обращения собственников техническая экспертиза, работы действительно можно провести раньше, чем предусмотрено планом. Такую практику применили жители уже 440 ульяновских домов. При этом, срок действия региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов в Ульяновской области продлен до 2053 года.

- Первоначально программу капремонта предполагали реализовать за 30 лет – с 2014 по 2044 годы. Понятно, что такого срока оказалось недостаточно для поступательного обновления многоквартирных домов. Кроме того, требуется обеспечить соблюдение принципа возвратности средств на счёт регионального оператора. К тому же, ежегодно в областную программу включают новые здания, введённые в эксплуатацию уже после 2014 года. Очевидно, что жильцы новостроек не смогли бы накопить достаточную для обновления крыши, фасада, инженерных сетей или лифтов сумму. Поэтому, в том числе, и в их интересах скорректировали сроки действия программы, – объяснил Руслан Хайрудинов.

Жилищный кодекс России указывает, что программа капремонта формируется на срок, необходимый для обновления общего имущества во всех многоквартирных домах субъекта РФ. Таким образом, капитальный ремонт власти Ульяновской области намерены завершить через 30 лет.

Постскриптум

Долгое время низкий размер взноса на капитальный ремонт негативно сказывался на темпах реализации программы – объёмы ежегодно сокращались. Ситуация начала меняться с 2022 года, когда началась корректировка минимального размера сбора с его постепенным доведением до экономически обоснованного уровня. С 1 января 2024 в Ульяновской области размер действующего взноса увеличился на 4%:

В Фонде полагают, что подобный расчет позволит увеличить финансирование работ и не ударит по карману собственников жилья. Средства, которые внесены на счёт регионального оператора в виде взносов, могут использоваться только для финансирования расходов по капитальному ремонту общего имущества. Использование на другие цели не допускается. Ответственность за уплату взносов лежит на всех собственниках помещений, а в случае несвоевременной оплаты на долги начисляются пени.