Ульяновск вошел в топ-10 городов России по темпам роста цен на вторичном рынке жилья. Стоимость «квадрата» подорожала с начала года на почти 11%. Для примера: Москва находится на последней строчки рейтинга. Эксперты связывают это с низкими доходами ульяновцев, которые пытаются «выиграть» хоть какую-то часть средств с продажи своего объекта. Разбираемся, в чем причины такой тенденции и ждать ли дальнейшего роста.
Средняя цена квадратного метра по всем крупным городам с начала года выросла на 6,8%, до 99,6 тыс рублей, подсчитали для «РБК-Недвижимости» эксперты «ЦИАН.Аналитики».
Цены на «вторичке» сильнее всего выросли в Махачкале (+17,6%), Саратове (+12,8%) и Волгограде (+12,4%). Ульяновск занял 6 место в рейтинге крупных городов России (от 500 тыся человек) по темпам роста стоимости жилья. Здесь средняя цена «квадрата» с января по август подскочила на 10,9%: с 64,4 тыс рублей до 71,4 тыс рублей. Соседняя Самара замкнула первую десятку с динамикой +10,1%. Там квадратный подорожал с 90,4 тысяч до 99,5 тыс рублей. Москва заняла последнюю строчку рейтинга, там жилье дорожает медленнее всего. В столице средняя стоимость «квадрата» выросла только на 1,5%, до 306,4 тыс рублей.
— Минимальный рост в Москве обусловлен эффектом высокой базы, именно по этой причине «квадрат» подорожал не так заметно, как в других локациях. А самые высокие темпы роста (более 10% с начала года) зафиксированы в городах, где в январе цена квадратного метра составляла 55–70 тыс рублей, — говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Подтверждает это и управляющий ООО «Этажи Ульяновск» Алексей Гурьев: «Если говорить о темпах роста в этом году не только в Ульяновске, но и по всей стране, я бы рассмотрел два периода: до февральских событий и после. Например, с января по конец марта ценник на вторичную недвижимость рос. Особенно был повышенный спрос в марте, когда люди, не понимая будущего, инвестировали в недвижимость чтобы избавить рубль от дальнейшей инфляции». Эксперт отмечает, что у многих были одобрены ипотеки по старым ставкам, а ставка рефинансирования резко выросла и за собой потянула ставку по новым ипотечным кредитам. Соответственно, люди покупали жилье, несмотря на то, что в рынке оно значительно подросло. Основной рост цены был как раз по конец марта.
По словам Гурьева, далее наступил новый период, когда спрос на недвижимость резко упал. Примерно с мая по конец августа ценник стал откатываться: «Это связано с тем, что спрос на жилье еще не такой высокий, чтобы вторичный рынок «развернуло». Что касается новостроек, то застройщики не снижали открыто цену, но стали предлагать различные акции, дешевую ипотеку, где часть процентов готовы оплачивать за клиента сами».
Заместитель директора корпорации «Дом.73» Дмитрий Полежаев считает, что рост цен вторичного жилья связан с уровнем жизни населения. Если зарплаты граждан не подрастут, то недвижимость будет дорожать и дальше.
— Например, человек планирует с продажи потратить деньги на покупку «первички» либо «вторички», но более высокого качества. Если ему тяжело добавить средств на покупку нового жилья, то он будет завышать стоимость своего продаваемого объекта. Так оно и происходит сейчас. Если зарплата человека увеличивается, то, соответственно, есть возможность накопить и добавить на покупку. Иных причин в росте цен нет. Граждане могут покупать новостройки, понимая, что на «вторичке», возможно, потребуется капитальный ремонт, обслуживание внутридомовых систем, которые стоят не дешево. Поэтому многие уходят на «первичку», чтобы экономить на содержании жилья в последующем, — объясняет он.
Подтверждает его слова и рейтинг доступности жилья от аналитиков сервиса объявлений ЦИАН. С июля 2020 года по июль 2022 года заработная плата в регионах России выросла на 4,8%, а стоимость жилой недвижимости — на 48,9%. В Ульяновске жилье подорожало на 50%, а зарплата населения поднялась только на 1,8%. При этом, по данным «РИА Новости», ульяновской семье придется копить почти 8 лет, чтобы приобрести среднюю квартиру на вторичном рынке. «Если уровень жизни будет выше, то и количество лет уменьшится. Соответственно, эта оборачиваемость будет быстрее», — добавляет Полежаев.
Эксперт по недвижимости «CENTURY 21 Союз» Антонина Блохина говорит, что в реальности объекты продаются не по той стоимости, которую выставляют собственники. Они продают их по завышенным ценам, чтобы хватило денег купить другую недвижимость.
— Я бы не сказала, что вторичное жилье сильно дорожает. Объекты продаются не по той стоимости, которая указана на досках объявлений, сайтах Авито, ЦИАН и других. Из этих цен можно смело вычитать 300 тыс рублей. За полностью «убитые» однокомнатные квартиры просят под два, чуть ли не под три миллиона рублей. А в реальности они уходят дешевле, потому что так можно продавать годами. Зачастую люди соглашаются, что со стоимостью «переборщили». , — рассказывает она.
Говоря про спрос, Антонина Блохина отмечает, что сейчас 90% сделок - ипотечные.
По прогнозам Алексея Гурьева, осенью недвижимость «развернет», и она начнет дорожать и по новостройкам, и по вторичному рынку. «Во всю эту историю сильным фактором может вмешаться новая пониженная ставка рефинансирования. Если думали покупать жилье, то делать это нужно сейчас. То же самое касается и продажи с целью купить. Думали продать — выставляйте сегодня, а рынок вам как раз скорректирует цену и даст более выгодную сделку».
Фото на главной: freepik
