1 июля вступили в силу новые правила долевого строительства. Теперь девелоперы не смогут как раньше пользоваться деньгами дольщиков, а обязаны возводить дома на заемные средства или использовать собственные источники финансирования. По мнению экспертов, это неизбежно приведет не только к удорожанию строительства, но и к очищению рынка от неконкурентоспособных застройщиков — на плаву не смогут остаться порядка 15% из них. Мелкие компании или девелоперы, не имеющие хорошей кредитной истории, будут вынуждены уйти с рынка, поскольку попросту не смогут получить доступ к проектному финансированию.
Финансирование за счет дольщиков государство упразднило
Теперь жилье можно возводить только через механизм эскроу-счетов. Схема предполагает, что покупатели квартир в строящихся домах будут перечислять деньги на специальные счета в банке, доступ к которым застройщик сможет получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Деньги дольщиков, согласно новым правилам, на строительство тратить запрещено. Застройщики должны использовать собственные средства или одалживать у банков. Однако эра долевого строительства на этом не заканчивается. Часть проектов все же разрешено достраивать по прежней схеме. Согласно апрельскому постановлению правительства, при степени готовности объекта не менее чем на 30% и наличии 10% договоров долевого участия в строящемся здании можно продавать новостройку, используя привычные договоры долевого участия. В Ульяновской области, по данным регионального министерства строительства и архитектуры, таких домов 58. Еще столько же объектов должны получить проектное финансирование.
Введение нового механизма связано в первую очередь с заботой о потребителе. Поскольку если девелопер не выполнил свои обязательства, дольщик может расторгнуть договор долевого участия и забрать деньги, которые до передачи объекта будут храниться в банке.
При этом эксперты отмечают, что деньги дольщиков могут и не попасть на счета эскроу. Не все видят смысл вкладываться в проект на начальном этапе — банки не станут начислять проценты на суммы, которые хранятся на таких счетах, они окажутся замороженными до окончания строительства. Кто-то решит накопить с помощью банковского вклада, кто-то купит готовое жилье, а долговая нагрузка на девелоперов при этом будет оставаться высокой. И то обстоятельство, что застройщикам в основной своей массе придется кредитоваться, повлечет за собой увеличение себестоимости строительства. «Расходы девелоперов возрастут. Во-первых, они станут выплачивать проценты по кредиту, - говорит гендиректор ассоциации «Строители Ульяновска» Ринат Садыков. - Во-вторых, возникнут затраты на банковское обслуживание, на привлечение новых специалистов, организацию новых бизнес-процессов. Все это приведет к удорожанию строительства».
Обслуживание банковских кредитов будет заложено в цену квадратных метров, и это может повлечь за собой рост стоимости новостроек, однако вряд ли этот рост будет безудержным. Существенно повышать цены не позволит большой разрыв между спросом и предложением. «Квартиры, которые будут продаваться в рамках проектного финансирования, станут на 4-5% дороже относительно уровня инфляции. Такая ситуация сохранится до конца 2019-го и в 2020 году. Снижение реальных доходов населения не позволит застройщикам сделать цены выше», - говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Рост ценников будет постепенным, полагает эксперт, поскольку сейчас на рынке более чем достаточно предложений в жилищных комплексах, возведенных по старой схеме. Большинство застройщиков, зная о грядущей реформе, по максимуму начинали строительство новых объектов, старались привлечь как можно больше дольщиков, чтобы протянуть еще пару лет, используя прежний формат работы.
Как это все продавать?
Пока проектов с эскроу-счетами мало. По данным регионального минстроя, на конец июня было заключено лишь 9 таких договоров. Эксперты рынка утверждают, что через год-два все объекты будут строиться и продаваться по новым правилам.
Впрочем, даже при работе по договорам долевого участия снижения цен при существующей невысокой активности покупателей ожидать не приходится. «На нынешнюю ситуацию с ценообразованием повлияло повышение НДС до 20%, подорожание стройматериалов и топлива, - рассказывает главный инженер стройкомпании «Магма Симбирск» Максим Шукшин. - Стоимость проектного финансирования высокая, новый механизм работы отрасли неминуемо приведет к росту квадратного метра в цене, но показатели роста, скорее всего, будут балансировать между возросшей себестоимостью строительства и снизившимися финансовыми возможностями покупателей. Вопрос о том, как продавать построенное, чтобы удержаться на рынке, актуален».
С коллегой согласен финансовый директор строительной компании «УльяновскЦентрГазСтрой» Юрий Федоров: «Переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов, и мы вынуждены будем повысить ценник для конечных потребителей».
По мнению игроков рынка, вариантом сохранения ценника на приемлемых для покупателя условиях может стать сокращение застройщиками пространств в квартирах или проявление шринкфляции, когда уменьшается вес или объем товара при сохранении его цены. Эта ситуация знакома всем и каждому по рынку продуктов питания (манипуляции с весом буханки хлеба или наполнением пакета сахара при стабильной цене). На рынке недвижимости может происходить аналогичное. Например, сокращается метраж холла, объединяется кухня и гостиная, на рынок выводятся микроскопические студии площадью 14-16 кв. м. Цена жилья остается приемлемой для покупателя, а потребительские характеристики претерпевают изменения.
Застройщики понесут потери
Но изменения коснутся не только конечного потребителя, для которого вырастет стоимость квадратного метра. По словам экспертов, изменится сам строительный рынок. «Мы уже работаем по новым правилам, - рассказывает директор строительной компании «Смарт-Инвест» Владимир Швецов. - Получили одобрение в банках на кредиты. Ставка высокая - почти 12%. Чтобы сохранить компанию в новых условиях, снижаем темпы строительства. Переходим от масштабных проектов к менее крупным объектам. Такую стратегию считаем оправданной в переходный период, когда не все механизмы достаточно проработаны».
Алексей Коренев из ГК «Финам» уверен, что не все застройщики смогут приспособиться к новым правилам работы: «Небольшие точечные застройщики или компании, не имеющие хорошей кредитной истории, не получат проектного финансирования и будут вынуждены уйти с рынка либо переформатировать бизнес на строительство таунхаусов, коттеджей, где затраты не столь высоки».
Неконкурентоспособные компании, уверен эксперт, которые не смогли эффективно работать с бесплатными деньгами дольщиков, вряд ли сумеют показать результат при банковском сопровождении. Глобальные изменения строительного рынка могут привести к тому, что на плаву не смогут остаться порядка 15% застройщиков. Их бизнес подхватят игроки, имеющие много проектов или несколько масштабных объектов. Небольшие девелоперы смогут также объединяться с крупными компаниями для достройки проблемных проектов.
Юлия Жаркова
