За 2020 год дольщикам Ульяновской области открыли более двух тысяч эскроу-счетов, на которых хранятся почти 4 млрд рублей. По мнению экспертов, новые правила долевого строительства заставили уйти с рынка менее крупные и устойчивые компании, увеличили начальный этап реализации проектов и сделали застройщиков зависимыми от банков. Спрос на жилье в новостройках у «выживших» девелоперов при этом только растет, а вот с темпами строительства пока дела не очень — объемы возводимой жилой недвижимости в регионе упали более чем на 10%.
Обязательства по возведению домов с использованием механизма эскроу-счетов возложили на застройщиков 1 июля 2019 года. С тех пор их лишили возможности пользоваться деньгами дольщиков, как это было раньше. Теперь средства покупателей квартир компания получает только после ввода здания в эксплуатацию. Пока ведется процесс строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банке, и в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, дольщики могут получить вложенные средства обратно. Таким образом участников долевого строительства обезопасили от недобросовестных компаний. Девелоперов же обязали пользоваться либо собственными средствами, либо получать проектное финансирование на строительство жилых домов в банках, где позже и открываются эскроу-счета. Как сообщили в Едином реестре застройщиков, на сегодня в Ульяновской области из 44 объектов, получивших разрешение на строительство, в 33 предусмотрено использование именно этого механизма.
По данным Банка России, на территории региона на 1 января 2021 года участники долевого строительства профинансировали застройщиков на 3,9 млрд рублей (2 251 эскроу-счет), плюс 2 млрд уже перечислили строительным компаниям с 789 раскрытых счетов. Для сравнения, на конец 2019 года общее число счетов составляло только 305.
Всего в 2020 году в Приволжском округе дольщики вложили в свою будущую недвижимость почти в шесть раз больше, чем в предыдущем — 163,2 млрд рублей, открыв 63,4 тысячи эскроу-счетов.
Эксперты рынка отмечают, что новые правила игры обернулись для бизнеса серьезными переменами. Необходимость кредитоваться автоматически привела к «чистке компаний» — на рынке остались только сильные игроки, либо те, кто еще достраивает объекты по старым правилам. Многие небольшие компании не выжили под натиском процентов, капающих за заемные средства и удорожающих стоимость строительства. Так, за последний год с рынка ушли три известных региональных застройщика: ООО «Базис», ООО «Запад» и ООО СЗ «Центральный». В Арбитражный суд поданы иски о признании компаний банкротами (они заморозили строительство 16 домов в областной столице). По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в декабре 2019 года всего в регионе проекты реализовывал 31 застройщик, а к февралю 2021 разрешения на строительство получили только 17 девелоперов
Как отмечает учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева, с момента введения эскроу-счетов себестоимость строительства в целом увеличилась минимум на 20%. «Ранее средства на новый проект с дольщиков поступали еще на этапе котлована, затем они вкладывались в другой бизнес, а для того, чтобы достроить дом, открывалась новая площадка, которая таким же образом продавалась. В общем, пирамида. Поэтому теперь, когда весь этот процесс сделали более прозрачным, некоторые застройщики "посыпались"», — считает риелтор.
Для банков не существует предельной процентной ставки, поэтому здесь все определяется сугубо индивидуально: Россельхозбанк, например, предлагает от 3% годовых, но ставка на непокрытую средствами с эскроу-счетов часть уже составляет 12%, а в Альфа-банке средняя ставка равна примерно 5-7%. В целом крупные банки устанавливают планку в 10-12%, но минимальные ставки так или иначе больше светят крупным застройщикам, ведь чем меньше бизнес, тем выше риски для банка.
В то же время в ульяновском отделении ПАО «Сбербанк» 73online.ru сообщили, что для кредитора важны не столько средства, которыми обладает девелопер, сколько достижимость сроков реализации проекта, его маркетинговая составляющая, а также опыт и деловая репутация компании.
— В Сбере мы ориентируемся на показатель LLCR (Loan life coverage ratio) — покрытие свободным денежным потоком долга по проекту на всем периоде кредитования, базово мы смотрим проекты с LLCR от 1,2. Так как показатель рассчитывается с момента вхождения банка в проект, то вложение собственных средств до банка позволяет его улучшить. Требования к собственным средствам — достаточно гибкий показатель, и в большинстве случаев оценочная стоимость земли, которой владеет девелопер, покрывает необходимый уровень, — пояснили в банке.
Коммерческий директор DARS Development Дмитрий Софронов выделяет еще один аспект, на который сильно повлияло введение механизма проектного финансирования: увеличился этап начала реализации проекта. Теперь его сначала необходимо защитить в банке, и только после этого станет понятно, получит ли застройщик средства на строительство: «Не все застройщики в стране смогли этот этап пройти, особо сложной была ситуация в проектах, где цена квадратного метра невысокая, соответственно и низкая маржинальность, которая может просто не покрыть проценты по кредиту».
Руководитель отдела аналитики маркетингового агентства Digital Development Михаил Жданович также отмечает, что основной проблемой стала невозможность бесконтрольно «перекидывать» финансирование с одного дома на другой, тем самым «раздувая пузырь» предложения. Хотя, по мнению эксперта, введение эскроу-счетов все же не стало чем-то критичным для рынка. Бóльшую роль в увеличении себестоимости застройки сыграл рост цен на сырье.
Федеральный Минфин сообщал, мировая цена на алюминий по сравнению с январем прошлого года выросла на 12%, на никель и медь — на 30%. Увеличение себестроимости строительства отмечает и начальник отдела продаж строительной компании «Новая жизнь» Светлана Горлова. По оценкам застройщика, в целом сырье подорожало на 30%, но издержки удалось успешно компенсировать за счет высокого спроса на квартиры, вызванного ипотечными послаблениями и ростом доверия к долевому строительству у населения.
— По своим объектам в конце прошлого года мы зафиксировали рост спроса на квартиры примерно на 40%. Люди стали с большим доверием инвестировать свои деньги в покупку жилья под застройку, ведь их средства хранятся на счетах и это безопасно. Также это произошло благодаря ипотечной господдержке — скидкам по процентным ставкам на покупку квартир под застройку (президент Владимир Путин продлил льготную ипотеку под 6,5% до 1 июля 2021 года — прим. ред.), — говорит Светла Горлова.
Возмещать свои затраты девелоперам приходится за счет потребителей. Аналитический центр ЦИАН в 2020 году зафиксировал рост цен на новостройки в средних и крупных российских городах примерно на 14%, причем удорожание прогнозируется и в этом году — на первичном рынке рост цен должен составить 7-9%. По данным аналитической платформы bnmap.pro на территории Ульяновска по итогу I квартала 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 44,6 тыс. рублей, а к концу 2020 года возросла до 50,6 тыс. рублей. То есть ежегодный рост цен на жилье составляет примерно 6%. При этом, отмечает Михаил Жданович, уменьшается средняя площадь предлагаемых квартир. Так, например, площадь двух- и трехкомнатного жилья уменьшилась с 69 кв. м (по итогам 1 квартала 2019 года) до 65,5 кв. м к концу 2020 года.
Данные Росстата показывают рост темпов строительства в Ульяновской области на 1,5%: в 2020 году в регионе сдано чуть больше 1 млн 34 тыс. квадратных метров жилья. Однако к этой статистике, по мнению экспертов рынка, стоит относиться с настороженностью, ведь в общую цифру входят не только многоквартирные дома, но и объекты индивидуального жилищного строительства.
— Абсолютно обычная ситуация, когда человек построил себе дом, живет в нем, и просто затягивает с вводом в эксплуатацию после строительства, чтобы не платить налог. После угрозы штрафными санкциями дом все-таки могут вдруг ввести в эксплуатацию, и он попадает в статистику за год как новый объект, хотя на учете был уже давно. Но это же не показывает объективно ситуацию на рынке. Я лично увеличения темпов строительства именно многоквартирных домов в Ульяновской области не заметила, — подчеркивает Светлана Пономарева.
Со скепсисом к данным Росстата относится и руководитель отдела аналитики Digital Development. По его информации, всего на территории региона в декабре 2019 года в стадии строительства находилось порядка 400 тыс кв.м новостроек с возможностью привлечения средств по договорам долевого участия, а в декабре 2020 года — 300 тыс кв.м. То есть возводимого многоквартирного жилья больше не становится, а выполнение плановых показателей происходит за счет индивидуального жилищного строительства. «Получается, что роста многоквартирного жилищного строительства в регионе просто нет», — говорит аналитик.
Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ относит Ульяновскую область к регионам с объемом строящегося жилья менее 1 млн квадратных метров. Исходя из статистики организации за январь текущего года, количество возводимой площади снизилось на 10,8% (43 тыс кв.м) в сравнении с декабрем 2020.
При этом стоит отметить, что регион занял вторую позицию среди 20 крупнейших субъектов этой категории по приросту доли строительства МКД с использованием счетов эскроу за январь 2021 года, поднявшись на 9 пунктов. Ульяновская область строит по новой системе чуть больше 76% жилья.
Эксперты сошлись во мнении, что в ближайшие годы ситуация на рынке жилой застройки кардинально не изменится. Застройщики не будут строить домов больше, чем смогут продать. И для значительного увеличения объемов строительства должны быть выполнены определенные условия. Основные из них — увеличение реальных доходов населения, появление достаточно больших земельных участков для комплексного строительства и готовность инфраструктуры города справиться с такими объемами. Снижения цен на квартиры в новостройках тоже не будет, но, как считают аналитики, и причин для чрезмерного их роста пока нет.
— Снижения цен не будет точно, а вот спрогнозировать, насколько они вырастут, весьма непросто. В 2020 году мы уже видели, как введение государственной поддержки ипотеки на первичном рынке жилья, чтобы помочь застройщикам и дать возможность сохранить объемы строительства, привело к росту цен. Поэтому достоверно спрогнозировать скорость их роста очень сложно. Думаю, можно ориентироваться на повышение цен на 6-10% в год, — заключает Михаил Жданович.
Фото на главной: ipoteka-vladimir.ru
