В 2023-2024 годах предпринимателей потрясли пандемия, локдаун, переход на «удалёнку», санкции, уход зарубежных брендов из страны. Последний из шоков — кадастровая переоценка коммерческой недвижимости. Редакция 73online.ru узнала у экспертов, как эти события повлияли на бизнес-площадки в Ульяновске.
Торговые площадки продают
В 2023 году после кадастровой переоценки коммерческой недвижимости вышло, что обновлённая стоимость объектов в регионе вдвое превзошла рыночную. 
Глава ульяновского агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарёва рассказала, что многие собственники выставили площадки на продажу, посчитав, во сколько обойдётся их содержание по новым условиям.
По не подтверждённым официально данным редакции, кадастровую переоценку «трансформируют»: объектам вернут прежнюю стоимость и переоценку станут делать максимум с 15-процентным увеличением в год. Теперь риелторы с осторожностью подходят к продаже некоторых площадок.
Закономерные процессы в коммерции
Издание «КоммерсантЪ» считает, что в сегменте коммерческой недвижимости продолжаются привычные процессы, в том числе связанные с сезонностью спроса среди покупателей. Замгендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова заявила, что на рынке стрит-ритейла у арендаторов растёт интерес к помещениям в новостройках.
В строительной компании MN Group рассказали, что в Ульяновске в новых жилых кварталах имеется большой спрос на площади под коммерцию. Объекты арендуют и покупают за большие деньги. Кадастровая переоценка, по мнению застройщиков, сильно бьёт по неактуальной коммерческой недвижимости. Там, где торговые площадки востребованы, никто не обращает внимания на кадастровую стоимость, и их покупают по цене в 200 тысяч за кв. м, чаще под маркетплейсы, услуги, современные товары.
Коммерческий директор компании Павел Катигаров отметил тренд на уменьшение площадей.
— Сейчас арендаторов и покупателей привлекают объекты по 40-50 квадратных метров, и если предприниматель нашёл подходящую площадку, он приобретает её, — заявил эксперт.
Цены скачут
В июле-августе этого года, по данным аналитического сервиса «Макроспоп», торговые помещения в Ульяновске продавались по 17 400 – 184 800 руб. за 1 кв. м, а сдавали в аренду за 3600 – 21 800 руб. за 1 кв.м в год. Самые высокие цены зафиксировали в Ленинском районе. Агрегатор недвижимости Restate.ru сообщает, что в августе средняя стоимость квадратного метра торгового помещения в Ульяновске составляла 65,9 тыс. руб., в сентябре — 58 тыс. руб.
В аренду самые дорогие торговые площадки сдавали в Заволжье и Засвияжье. По информации Restate.ru, средняя арендная ставка по городу в августе была равна 1479 руб. за «квадрат» в месяц, в сентябре упала до 787,5 руб.
Маркетплейсы сделали популярность складам
С приходом маркетплейсов, на рынке недвижимости начали пользоваться спросом помещения для хранения товаров. В Ульяновске самая дорогая «складская» улица — Московское шоссе. Риелторы отметили, что за последние два года склады принесли наибольшую прибыль своим владельцам.
На конец 2022 года и начало 2023-го стоимость аренды крупного склада категории «Б» составляла 150 руб. за кв. м в месяц. На начало и середину 2024 года показатель составил 250 – 350 рублей. В Ульяновске имеются площадки категории «Б+». Они стоят по 500 рублей за метр.
На конец 2022 года окупаемость складов составляла 8 лет. На текущий год сроки сократились до 4,5 лет.
«Макроскоп» сообщает, что в июне склады в Ульяновске продавались по 6100 – 59 000 руб. за кв. м, в августе — по 7100 – 37 000 руб., а сдавались по 500 – 9600 руб. за «квадрат» в год в июне и по 700 - 4800 — в августе. Самые дорогие помещения для хранения предлагали в июне в Ленинском районе, в августе — в Заволжском.
Офисы снова стали нужны
Несмотря на возросшую популярность удалённого труда, офисная недвижимость опять популярна — подстегнуло развитие складов. Аналитики «Коммерсанта» объясняют ситуацию ростом российского бизнеса и уходом от удалённой работы.
Риелторы считают, что в Ульяновске офисная недвижимость восстанавливает позиции. В наш город приходят предприниматели из соседних регионов. Пензе, например, мало складов для аренды. В Казани сильно подорожали помещения для хранения, и бизнесмены ради экономии переносят дела в Ульяновск.
Арендаторы предъявляют немного требований к офисам: помещение должно быть недорогим, чистым, сухим, тёплым. Аренда офиса стоит от 200 до 1000 рублей за квадратный метр в месяц.
Возвращаются к жизни
Торговым центрам понадобилось время, чтобы вернуть клиентов после пандемии и санкций. Федеральные эксперты отмечают рост посещаемости ТЦ и связывают это с окончанием летнего затишья.
По наблюдениям ульяновских риелторов, местные торговые центры возвращаются к привычному укладу. Чтобы снова привлечь посетителей, владельцы ТЦ должны «доинвестировать» свой доход в центр, следить за его внешним видом, парковками, организовывать «движи», смотреть какие потоки клиентов формируют арендаторы.
А их в торговый центр привлекает качественный и количественный трафик. По мнению экспертов, съёмщики площадок тоже должны проявлять заинтересованность в развитии ТЦ и проводить совместные мероприятия с арендодателем.
Перспективы рынка коммерческой недвижимости
По мнению Пономарёвой, если ситуация будет оставаться такой, как сейчас, то складская и промышленная недвижимость в Ульяновске продолжит расти в цене, но не так активно, как в последние два-три года — примерно на 10-15%.
Торговые центры в местах с хорошим трафиком должны процветать, но при условии, что владелец станет грамотно ухаживать за ними.
Торговые павильоны, как считает эксперт, неизменно востребованы. Их в Ульяновске немного, но они хорошо продаются, выглядят презентабельно при минимальном уходе, легко меняются под новых арендаторов.
Торговые площадки в новых жилых домах, по мнению застройщиков, продолжат привлекать клиентов. Эти объекты раскупают ещё до сдачи дома, и их продолжат оборудовать в тех новостройках, где они могут быть выгодными.
Сейчас в Ульяновске процветают офисы около промплощадок. Всплеск в сфере складской недвижимости вызвал подъём интереса к офисным помещениям, и эта волна, как думают риелторы, продержится около года – двух лет.
Эксперты отметили появление новых ниш бизнеса в сфере досуга для взрослых — это творческие мастерские, вокальные студии. Под такие дела снимают офисы и торговые площадки, и направление считается перспективным.
