Ситуация на рынке недвижимости остается нестабильной не первый год. Изменения законодательства, ожидание удорожания квартир, повышение ипотечных ставок и снижение реальных доходов населения приводят к спаду на рынке жилищного кредитования. Хотя в вопросе роста и падения цен эксперты не приходят к единому мнению, низкий спрос в этом году более чем ожидаем.
Согласно аналитике федерального портала «Мир квартир», по итогам первого квартала 2019 года ульяновские новостройки, несмотря на общероссийский тренд, показали снижение средней стоимости и квадратного метра, и квартиры. За «квадрат» в новых домах просят 43 606 рублей – меньше на 1,5% по сравнению с началом года, а за квартиру в среднем по рынку – 2 451 307 рублей, что на 6,4% меньше, чем в январе 2019-го. Из 69 городов, в которых проводилось исследование, Ульяновск занял 44 место по стоимости квадратного метра.
Интересно, что аналогичное исследование вторичного рынка показало, что Ульяновск поддерживает федеральную тенденцию к увеличению стоимости жилья и квадратного метра. По сравнению с началом года, «квадрат» вырос на 2,9% и в среднем стоит 42 415 рублей, а готовое жилье подорожало на 2,1% до 2 243 999 рублей. В рейтинге цены на квадратный метр «вторички» Ульяновск занял 57 место из 69.
За этот же период в Ульяновске снизилась и стоимость аренды квартир: на 1,1% подешевели «однушки», на 2,8% – «двушки» и на 7,3% – «трешки», причем последнее падение вошло в тройку крупнейших среди 69 крупных городов России.
– Рынок недвижимости лихорадит уже длительный срок и не один год. Одна причина сменяет новую и так далее. Кризис, повышение ипотечных ставок, изменения законодательства, проблемы дольщиков, общий эмоциональный и финансовый стресс населения, вызванные различными факторами, сказываются на всей сфере недвижимости, – отмечает соучредитель «Магазина новостроек» Евгений Курзин. – Вывод могу сделать один: стагнация цен практически во всех сегментах. Предполагаю рост цен только в бизнес- и премиум-сегментах, а также в проектах, которые уникальны по своей сути. Типовое жилье вряд ли будет расти в цене.
Прогнозировать рост или падение цен на покупку жилья Евгений Курзин считает отчасти невозможным из-за двух взаимосвязанных факторов: повышение себестоимости строящегося жилья должно влиять на рост его стоимости, однако высокая конкуренция с вторичным фондом и недавно построенными новостройками толкает цены вниз, равняя все предложения по ценовому фактору при низком спросе.
Иного мнения придерживается аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев: по его словам, рост цен на недвижимость в этом году становится очевидным, а стоимость квартир уверенно растет.
– После бурного роста рынка недвижимости и ипотечного кредитования в прошлом году, в нынешнем, скорее всего, наступит некоторое охлаждение, – считает аналитик. – Во-первых, ставки по ипотеке выросли и оснований ожидать их скорого возвращения на былые уровни сейчас нет. Даже если постепенно ставки по ипотечным кредитам начнут снижаться, то не сразу и довольно медленно. Во-вторых, в прошлом году на рынок вернулся отложенный спрос 2015-2016 годов, который был во многом удовлетворен. В-третьих, наблюдался эффект досрочной реализации спроса на недвижимость из-за опасений, что в 2019 году покупка жилья станет менее доступной и из-за продолжающегося снижения доходов населения, и из-за роста налоговой нагрузки, и из-за изменений в жилищном законодательстве, которые подтолкнут цены наверх, и из-за рисков дальнейшего ослабления рубля. В текущем же году все перечисленные выше риски вполне могут реализоваться частично или полностью. Кроме того, девелоперы, опасаясь проблем, вызванных отменой долевого строительства и переходом на систему проектного финансирования, успели в прошлом году построить немалое количество жилья «с запасом», активно привлекая дольщиков.
По состоянию на 25 марта, по данным ГК «Финам», средняя стоимость квадратного метра жилья в Ульяновске составила 43 159 рублей, в то время как всего месяцем ранее она была равна 42 220 рублям за «квадрат». Средняя цена квартир в Ульяновске на 25 марта (за 1 кв. м) составляла:
- однокомнатные квартиры - 44 921 руб./м²
- двухкомнатные квартиры - 44 595 руб./м²
- трёхкомнатные квартиры - 41 496 руб./м²
- многокомнатные квартиры - 39 607 руб./м²
Такая тенденция, указывает Алексей Коренев, характерна для всей страны, но в разных регионах проявляется по-разному.
– Мы считаем, что в результате инфляционного давления и введения системы продажи жилья с использованием счетов эскроу к концу года рост цен на новостройки может составить 3-5 процентных пункта к текущему уровню инфляции (т.е. при инфляции в 4% цены на жилую недвижимость могут вырасти на 7-9%, а при инфляции в 6%, соответственно, на 9-11%), – подытожил эксперт.
Татьяна Лисицына
