Микрорайон «Новая Жизнь» похож на яркое пятно на сером балахоне Ульяновска. Разноцветные дома, необычные детские площадки, сделанные из веревок и бревен; места для отдыха с креативными фонарями, стеклянные подъезды… Владелец компании-застройщика Дамир Абдрахманов уверен, что люди быстро привыкают к хорошему, а потому создатели «Новой жизни» не боятся вандализма и демонстрируют совершенно иной подход к жилью эконом-класса. Абдрахманов рассказал в интервью 73online.ru о своеобразном «дресс-коде» для покупателей, отсутствии обиды на тех, кто называет микрорайон «муравейником», и о том, как можно держать низкие цены на квартиры.
Дамир Абдрахманов является учредителем или соучредителем 15 компаний, включая СЗ «Новая жизнь» (Ульяновск) и СЗ «Шаболовский» (Москва). Как индивидуальный предприниматель зарегистрирован в 2004 году в Ульяновске. Специализируется на покупке и продаже недвижимости, в числе дополнительных видов деятельности — строительство зданий, аренда и розничная торговля.
Группа компаний «Новая Жизнь» начала работать на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Ульяновской области с 2007 года. Ежегодно она строит и реализует более 60 000 квадратных метров жилья, коммерческих площадей и объектов инфраструктуры. В их числе — торговые и промышленные центры, детские сады, поликлиника. Компания владеет собственными производственными мощностями, в числе которых бетонный завод.
Крупнейший проект — микрорайон «Новая Жизнь», где введено в эксплуатацию более 200 000 квадратных метров жилой недвижимости с собственной инфраструктурой (коммерческие помещения, детские сады). В ЖК сданы в эксплуатацию 11 домов, 3 — в стадии строительства (планируемый срок сдачи — I и III кварталы 2022 года), 23 — в проекте. До 2030 года планируется построить около 1 миллиона квадратных метров жилья. Рядом с микрорайоном будет возведен крытый футбольный манеж и ледовый дворец имени Владислава Третьяка.
— Какой будет «Новая Жизнь», когда проект завершится?
— Домов 30 точно. Площадь территории, которую мы планируем освоить — 35 гектаров. Подойдем ближе к Свияге. В планах — сделать набережную длиной 1,5-2 километра. Только подумайте: у огромного Засвияжского района на берегу большой реки нет ни одного благоустроенного места, где бы люди могли погулять. Это неправильно. Хочется, чтобы набережная была, особенно в «Новой жизни» — это будет один из крупнейших микрорайонов в городе.
— Как вы реагируете, когда говорят, что «Новая Жизнь» — «муравейник», «гетто», потому что слишком много квартир и людей?…
— У каждого свое мнение. Так говорят те, кто у нас не живут. Есть порталы, где можно посмотреть, что пишут про наш ЖК. Сами мы, при всем желании, просто не смогли бы написать на них тысячи хороших отзывов.
— Как вы пережили переход на эскроу-счета? Не для всех застройщики он прошел безболезненно.
— Я очень рад, что их ввели. Это правильно и своевременно, единственный способ сделать так, чтобы дома достраивались, уйти от риска даже случайно обмануть людей. Мы, кстати, еще до введения эскроу-счетов никогда деньги дольщиков не пускали на другие проекты, не строили «пирамиды». Потому для нас переход никакой болью не отозвался: мы собирали средства на один счет, тратили только на тот объект, на который они были собраны.
У застройщиков есть еще одна больная тема — взаимодействие с банками, которые сейчас кредитуют далеко не всех. Но так как мы даже в срок ни разу дома не сдавали — всегда только с опережением, проблем здесь нет. Нас кредитуют.
— Как родился проект «Новая Жизнь»?
— Мне всегда нравился этот район — рядом Свияга, парк «Молодежный», прекрасное место, которое, я надеюсь, будет отлично благоустроено. Два года назад мы подготовили проект по парку, уверен, что власти что-то по нему сделают.
Когда мы покупали этот участок, он был никому не нужен: это площадка, засыпанная землей от очистки Свияги. Никаких опасных отходов там, конечно же, не было — прежде, чем начать строить, мы прошли массу разных инстанций, да и сейчас нас постоянно проверяют.
Считалось, что это место на отшибе, никому не нужное. А мне понравилось: здесь было 10 гектаров, я хотел реализовать именно большой проект. Смоделировать в нем условия, которые были бы оптимальны для людей и по цене, и по комфорту.
Можно построить максимально комфортное жилье за бешеные деньги. А попробуйте сделать так, чтобы оно было еще и доступным. Это очень сложно.
— Как у вас это получается?
— Тот, кто сможет ответить на этот вопрос одним словом, просто слукавит. Это огромная ежедневная работа команды на протяжении восьми лет. Мы постоянно всё меняем — проект, планы; анализируем, улучшаем, ездим по всему миру, работаем с архитекторам и дизайнерами, консультантами, участвуем в конференциях…
У нас очень большая насмотренность — мы изучаем лучшие проекты. И говорим с самими ульяновцами — узнаем, что им нужно, выслушиваем их мнение. Кстати, у нас половина сотрудников компании купили квартиру в «Новой Жизни» и здесь живут.
— А вы бы сами поселились там?
— Я и так живу в доме, который построила наша компания на Мира, 22.
— Когда начинали проект, не было опасений, что прогорите?
— Не было. Строительством, равно, как и любым делом, будь то, например, музыка или шитьё обуви, нужно заниматься, уделять ему много времени, любить. И я, и моя команда свое дело любим. Когда ты делаешь что-то с чувством, оно обязательно получится. А стройка была всегда, это самая древняя профессия.
— Но строительство — высокорисковый бизнес.
— Суперрисковый. Это дело, состоящее из сплошного риска. И всегда самый главный риск — спрос. Что-то случится, и он упадет. Если упадет раза в два, мы получим понижение выручки в два раза. А мы должны банку деньги…
— Изменился ли спрос из-за пандемии?
— В нашем проекте — нет. Спрос с первого года продаж стабильный. Я бы не сказал, что квартиры разлетаются как горячие пирожки. Но он достаточный для того, чтобы развивать проект.
Думаю, причина — в том, что мы регулярно все делаем, вовремя строим, людей в микрорайоне становится все больше, работает сарафанное радио. Самое главное, нет обмана. Ситуация с другими компаниями испугала людей, и они доверяют строителям, у которых нет таких проблем.
Сегодня в нашем микрорайоне живет 10 тысяч человек. Это люди самого продуктивного возраста — 35 лет; как правило, семьи с двумя детьми. Это основа нашего города. У них есть социум, к ним приходят гости. На наши детские площадки приезжают со всего Ульяновска. Так что даже без рекламы — люди видят, хорошо тут или плохо. И, судя по тому, что их становится больше, они ценят нашу работу.
— Наступит ли когда-нибудь перенасыщение рынка жилой недвижимости?
— Думаю нет. У вас есть дети, они растут, разъезжаются с родителями — все меняется, мир не стоит на месте. Плюс подключается государство — мы благодарны правительству за льготную ипотеку, которая нас очень поддержала. Если бы ее не было, нам было бы сложнее.
Но в Ульяновске бешеного спроса на жилье нет. В отличие от Москвы, где мы тоже работаем. Там, конечно, и средств, и людей больше.
— Что вы строите в Москве?
— У нас там три проекта. Один — в премиум-сегменте, в историческом центре, на Шаболовке. Это 8-этажное здание на 90 квартир, с паркингом. Дом, где достаточно дорогие квартиры, их стоимость — 700 тысяч рублей за метр.
— Московский и ульяновский премиум отличаются сильно?
— В Ульяновске премиума, по сути, нет. В Москве есть эконом, бизнес, премиум, люкс, при этом разница в ценах может быть в 20 раз, от 120-150 тысяч до 3 миллионов рублей за квадратный метр. У нас такой разницы нет, потому что нет такого расслоения на богатых и бедных.
— Из чего складывается ваш московский премиум?
— Первое — это локация, хорошее место. Метро Шаболовка, старый район, Замоскворечье, очень тихо, зелено, спокойно — для Москвы это большая редкость. Второе — материалы: роскошные фасады из юрского мрамора, который мы заказали в Германии, окна «пол-потолок», алюминиевые стеклопакеты и так далее. Импортные бренды — такой набор и дает премиум.
— Насколько сильна в Москве конкуренция у застройщиков?
— Она есть и в Ульяновске, и в Москве. Мы ее чувствуем ежедневно. Очень много желающих заниматься таким же бизнесом. В Москве она гораздо сильнее. Разные компании — московские, питерские, региональные — борются за место, хорошие проекты, людей, деньги, продажи. Это нелегко.
— В Ульяновске, кстати, сменился «состав» застройщиков: ушли многие из тех, кто работал еще с советских времен…
— Это произошло не только в Ульяновске. Всех застройщиков, которые работают у нас, я знаю лично, остались ребята достаточно современные и умные. Причина — в том, что покупатель стал моложе, требования, по сравнению с тем, что были еще 15 лет назад, изменились.
— Что сегодня у покупателя на первом месте?
— Соотношение цены и комфорта. К примеру, до нас точно никто не строил квартиры с отделкой. А людям хочется, чтобы они сразу заехали и не было проблем с ремонтом. Так что это тоже теперь одно из желаемых требований.
— Отделка квартиры увеличивает ее себестоимость. За счет чего держите низкую цену? Оптовые продажи?
— Опт — это когда ты продаешь много в одни руки. Мы так не делаем: у нас были предложения выкупить 5-6 этажей, но мы таким покупателям отказывали. Мы — розничная компания, стремимся формировать сообщество внутри района. Нам не все равно, кто у нас живет, потому что не все равно, как будет дальше развиваться «Новая Жизнь».
Микрорайон мы будем строить ближайшие 10-15 лет, а потому хотим влиять на эти процессы, и делаем это каждый день, хотим, чтобы было комфортно всегда. А для этого, в том числе, нужно следить за тем, кто у нас живет.
— Практикуете дресс-код для покупателей?
— Конечно нет. Но в любом случае стараемся не продавать квартиры спекулянтам.
— И все-таки, за счет чего удается выдерживать низкие цены на квартиры?
— За счет объема и работы с себестоимостью. Это когда ты оптимизируешь все процессы, много работаешь, смотришь за мелочами. Любой рубль складывается из копеек. Любая огромная цена складывается из мелочей. Так что нужно смотреть за каждой мелочью, а это очень сложно.
У нас сотни параллельных процессов. Стройка — тяжелый бизнес, где огромно влияние человеческого фактора. Люди и болеют, и вообще работников тяжело найти — многие строители уехали работать в Москву, Краснодар.
— Меняется ли менталитет жителей микрорайона? У вас дорогостоящее благоустройство — детские площадки, озеленение… Вандализма не боитесь?
— Нет. Нам говорят: зачем вы делателе панорамное остекление в подъездах домов эконом-класса? По их мнению, людям надо дать низкую цену на жилье, запаковать в бетон, и пусть живут.
Мы изначально так не думаем. Идея проекта — предоставить плюсы комфортной жизни, но за деньги эконом-сегмента. Это самое сложное. Люди это видят, и, в том числе, поэтому покупают у нас квартиры.
Мне нравятся многие микрорайоны в Ульяновске, особенно современные. Мы не то чтобы разительно отличаемся. Наше внимание — к мелочам и деталям. Искренне считаем, что наши жители, наша среда дадут фору даже бизнес-классу. Да, поначалу в лифтах царапали. Но у нас живет 10 тысяч человек. Один кто-то написал, поставили камеру — перестал писать.
Я считаю, что задача любого девелопера — правильно моделировать жизнь микрорайона.
— Это уже целая миссия!
— Да. Мы изначально делаем условия игры приемлемыми для всех. При этом все под контролем. В микрорайоне установлено больше 200 видеокамер: есть те, которые помогают увидеть жителям, где, например, находится их ребенок. Работают четыре поста с десятью охранниками, они поддерживают связь между собой, имеют кнопки вызова оперативной группы.
В нашем микрорайоне не было краж, никаких криминальных проблем.
— Хотя, казалось бы, «буйное» Засвияжье…
— Многие местные, которые жили здесь раньше, живут у нас. Я знаю в этом районе многих ребят, они переехали к нам жить, им очень понравилось, что дети могут играть на крутых современных площадках, жены в тишине гуляют с колясками, нет ничего негативного.
Пивнушки, правда, у нас пооткрывали, по закону мы с ними ничего не можем сделать. Но планируем открыть еще один розничный магазин, с условием, что он будет супернового формата, интересный, яркий.
Вообще у нас здесь самодостаточный мини-город: больше 30 маленьких магазинов, есть кафе, кофейни, аптеки, точки «Озона» и Wildberries. Сдали два детских сада, третий сдадим в конце года.
— Пока еще острым в микрорайоне остается вопрос с транспортной инфраструктурой...
— В прошлом году мы сделали за свой счет и защитили в Госэкспертизе проект строительства дороги, которая соединит Автозаводскую и Шолмова. Это важное и нужное решение, о котором мы говорим уже 3,5 года. Очень надеюсь, что в этом году дорогу построят. Это облегчит жизнь не только нашему микрорайону, но и всей округе. Также рассчитываем, что будет расширена улица Невского — еще одну полосу здесь можно сделать.
— Когда достроите последний дом в «Новой Жизни», закроете микрорайон, что будет дальше? Присматриваете какую-то землю?
— В Ульяновске пока ничего не смотрим. Надо сначала что-то одно закончить. На Нижней террасе мы покупали площадку под комплексное развитие — построили там Гулливер и жилой дом. В этом году сдали и уйдем оттуда.
Загадывать на 10 лет вперед — дело неблагодарное. За это время либо ишак, либо падишах умрет.
— Ульяновск, особенно его центр, в строительном плане очень сложно развивается. Разноплановые объекты, не всегда эстетичная застройка… Как сделать так, чтобы процесс происходит наиболее оптимально?
— На мой взгляд, прежде всего нужно нанять очень квалифицированного главного архитектора и дать ему все полномочия, сделать так чтобы он имел возможность принимать решения без оглядки на кого-либо. Это снимет сразу 50% проблем. Не будут появляться уродливые здания, не соответствующие никаким современным и эстетическим требованиям.
Проблемой точечной застройки заниматься нужно обязательно. Особено в таком городе, как у нас. У нас полгорода — развалины.
— Но это зачастую памятники — истории, архитектуры…
— Кто мешает их восстановить? Как, например, сделали мы на улице Мира: купили участок, полностью восстановили памятник за свой счет, по старым чертежам, проектам, со всеми согласованиями. Сегодня он радует глаз. А позади построили дом. Если у тебя участок 15 соток, а памятник занимает 0,5 сотки, почему бы не разрешить строить позади? Конечно, не 12-этажный уродский дом из бетона, а здание, которое бы сочеталось. Государство не может восстановить за свой счет памятники в городе.
— У вас это получилось, но почему другие даже не думают о сочетании, а строят абы что?
— Есть масса причин, которые надо решать одну за другой. Необходимо установить такие правила игры, чтобы ты просто не смог бы построить иной дом. В других городах эта проблема решена. В Москве выстроена система, гарантирующая, что ты не сможешь сделать что-то не по правилам — там очень жесткое сито. Если у тебя проект достойный, ты проходишь через сито внешнего вида, архитектуры, качества, соблюдаешь все требования (а они не придуманные, а четко и точно, детально прописанные, утвержденные профессионалами), построить «абы что» не получится.
Повторюсь, нужен главный архитектор, который не пропустит плохие проекты и отследит процесс восстановления памятников.
Сегодня есть и архитекторы достойные, и молодежь приличная, и девелоперы, которые могут строить. Вопрос времени — уверен, все изменится. Но ничего запрещать нельзя. Пришел человек — у него есть деньги, он хочет вложить их в ульяновскую землю. Пусть вкладывает! Но для этого нужны правила, которые и сделают город красивее, и не разорят инвестора по дороге. Если он разорится, никто больше не придет, и тогда вопросы будут решаться «под ковром». Снова построят 12-этажный уродливый дом, а памятники снесут.
— Возможность «договориться», «занести» все еще актуальна?
— Это ерунда, ничего подобного нет. На самом деле никто давно ничего не просит, все делается по закону. Основная проблема — нет четкого понимания, как надо делать. А оно должно быть у одного человека, который в ответе за красоту, эстетичность, общий облик города. Когда 20 человек это делают, ничего не получается. У семи нянек дитя без глаза.
— На каком этапе сегодня строительная отрасль? Что будет с ценами на жилье в ближайшее время?
— Думаю, сейчас мы на плато, нет ни подъемов, ни падений. Цены, наверное, пока не сильно, но будут расти. Причина — в том, что ежемесячно дорожают и материалы, и работа, вслед за ними идем и мы.
— Каков ваш главный принцип ведения бизнеса?
— В обычном понимании бизнес — для того, чтобы выжимать максимальную прибыль. Наверное, это правильно сказано, но лично для меня такой бизнес не очень интересен. Мне интересно дело, от которого я получаю удовольствие, развиваюсь сам и развиваю других, где все получают пользу. Если ты создаешь то, что нравится тысячам людей, у тебя энергии становится больше. Это высший пилотаж удовольствия. И это важнее, чем прибыль.
Виктория Чернышева
