Ульяновск занял третью строчку в рейтинге роста цен на новостройки. Здесь за год квадратный метр подорожал на рекордные 21% и достиг в мае этого года 46,7 тысяч рублей. При этом, по данным областного минстроя, средняя себестоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов была и остается одной из самых низких в стране. В результате у строителей начали активно копиться «остатки», а потребители обратили свое внимание на вторичный рынок.
Много подорожавших новостроек
За три последних года в регионе было построено и сдано в эксплуатацию практически 3 млн кв. м жилья. Из них в 2018 году ввели в эксплуатацию 981,1 тыс. кв. м. В январе-мае 2019 года, по данным Ульяновскстата, на территории области сдан в эксплуатацию 1591 жилой дом на 2083 квартиры общей площадью 247,2 тыс. кв. м. По данным регионального минстроя, первое место по объемам строительства по итогам прошлого года заняла ГК «КПД-2», также в тройку лидеров вошли ИСК «Запад» и «Смарт-Инвест». Всего на рынке жилой многоквартирной недвижимости на июнь 2019 года 55 застройщиков реализуют 116 проектов.
ТОП-10 региональных застройщиков многоквартирных жилых домов по объемам строительства по итогам 2018 года:
- ГК «КПД-2» - 58,8 тыс. кв. м
- ИСК «Запад» - 28,8 тыс. кв. м
- «Смарт-Инвест» – 28,2 тыс. кв. м
- «Новая Жизнь» – 25,6 тыс. кв. м
- «УльяновскЦентрГазСтрой» – 21,6 тыс. кв. м
- «Стандарт-Инвест» – 16,3 тыс. кв. м
- «Инвестспецстрой» – 11,7 тыс. кв. м
- «Премьера» – 9,5 тыс. кв. м
- «Магазин Новостроек» – 4,2 тыс. кв. м
- «Риострой» – 2,3 тыс. кв. м
За последний год средняя цена квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России (в выборку попало 44 города с численностью населения более 100 тысяч человек) выросла на 9%. Однако цены на новое жилье в Ульяновске росли намного быстрее. Ульяновск занял третью строчку в рейтинге роста цен на новостройки. Здесь за год квадратный метр подорожал на рекордные 21% и достиг в мае этого года 46,7 тысяч рублей. Больше рост был только в Саратове и Пскове — 22%. Такие данные приводит аналитический центр «ЦИАН». При этом, по данным министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, средняя себестоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов была и остается одной из самых низких в стране. В январе-мае 2019 года она составила чуть больше 33,7 тысяч рублей. Таким образом маржа строителей в среднем по региону составляет порядка 40% (примерно 13 тысяч рублей). Годом ранее строители зарабатывали на каждом квадратном метре около 10,5 тысяч рублей.
Главными факторами, которые определили такой взрывной рост цены квадратного метра, по мнению участников рынка, стали: переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения, особенно в сегменте новостроек.
Как отмечает большинство экспертов, традиционно цены на недвижимость формировали не столько себестоимость строительства, сколько уровень платежеспособного спроса. И если до кризиса 2014 года застройщики вполне могли позволить себе поднять цену за квадратный метр вовсе не из-за роста себестоимости, а просто потому, что хотели продавать дороже, то сейчас ситуация обратная.
Реальные доходы населения последние четыре года существенно сократились, что спровоцировало резкую зависимость рынка ипотеки. По данным Центробанка РФ, в 2018 году жители Ульяновской области взяли 15 092 ипотечных кредита на общую сумму 21,9 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом, объем ипотечных кредитов вырос на 32,7% - тогда их выдали на 16,5 млрд рублей. Однако выросшая в прошлом году ключевая ставка заставила банкиров прогнозировать снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов. «Нет у людей уверенности в завтрашнем дне, а сомнения, что по силам выплатить ипотечный кредит, есть», - считает гендиректор ассоциации «Строители Ульяновска» Ринат Садыков.
Еще один фактор, простимулировавший рост стоимости квадратного метра, — рост объема предложения. За 5 месяцев 2019 года в Ульяновской области введено в эксплуатацию 247,2 тыс. кв. м жилья, что на 6% больше по сравнению с январем-маем 2018 года. Квартира сразу после сдачи дорожает минимум на 25-30%, а это очень существенно. Сами застройщики оценивают минимальный порог удорожания в 15%.
Рост провоцировали и неутихающие разговоры о переходе на механизм работы через эскроу-счета. Кроме того, не стоит забывать и о том, что с 1 января 2019 года увеличился НДС с 18 до 20%, а это повлекло за собой увеличение стоимости стройматериалов, топлива и других расходных материалов. Все это не могло не отразиться на итоговой стоимости жилья.
В результате у строителей начали активно копиться «остатки». По словам Рината Садыкова, если раньше в жилых комплексах к моменту ввода в эксплуатацию оставалось около 15% нераспроданных квартир, то по итогам 2018 года их число возросло до 20-25%.
Вторичный рынок встряхнулся
Вторичный рынок недвижимости демонстрирует небольшое оживление. По данным федерального портала «Мир квартир», в первом квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года стоимость квадратного метра выросла на 9,6% и составила 42,4 тысячи рублей.
Основным драйвером этого роста послужило увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке. По сути, резкий скачок цены в новостройках стал преграждающим фактором для довольно существенной доли покупателей, ориентированных на такое жилье, что логично привело к повышению интереса к вторичному рынку. А это, в свою очередь, привело к повышению цен.
Отчасти спрос на готовое жилье стимулировался доступностью ипотечных кредитов. К 2019 году ставки хоть и выросли, но ипотека по-прежнему привлекательна. По данным риелторов ульяновских агентств, как минимум половина всех сделок с недвижимостью совершается с привлечением ипотечных кредитов, и пока кардинальных изменений эксперты рынка не ждут.
По словам руководителя агентства недвижимости Domatoot Светланы Пономаревой, спрос на вторичном рынке подвержен сезонности: «Наибольшую активность покупатели проявляют в марте-апреле. В мае-июне начался традиционный период затишья на рынке недвижимости. Спрос подрастет осенью, впрочем, ажиотажа мы не ждем, он давно в прошлом. Рынок перенасыщен предложениями и резкого всплеска продаж не произойдет. Нет для этого реальных экономических предпосылок. Рост во вторичном сегменте, так же, как и в уже выведенных на рынок новостройках, если и последует с началом нового делового сезона, то будет очень медленным и плавным».
С коллегой согласен гендиректор агентства недвижимости «Перспектива 24» Тагир Хуснутдинов: «На рынке сейчас не наблюдается условий для значительного падения или, наоборот, скачкообразного роста ценников. Покупатель занял выжидательную позицию. В краткосрочной перспективе (до конца 2019 года) активность покупателей не будет значительно превышать прошлогоднюю».
Совокупный объем ульяновского рынка готового жилья специалисты агентств недвижимости оценивают в 9,5 млрд рублей. В среднем на вторичном рынке к продаже ежемесячно предлагается 4000 квартир. «Только 10% квартир продадутся в течение месяца. И каждый месяц к оставшимся будет прибавляться еще по 10% новых объектов в продаже. Цену на них будет диктовать потенциальный покупатель. Точнее, его доход», — резюмирует Тагир Хуснутдинов.
В структуре предложения вторичного рынка в I квартале 2019 года, по данным аналитического отдела ООО «Центр недвижимости», главенствовали «трешки» с 32% рынка. Доля однокомнатных - 31%, «двушек» - 30%.
Самым ходовым товаром на ульяновском рынке по-прежнему являются однокомнатные квартиры. Спрос на них устойчивый и мало подвержен колебаниям. Падение доходов населения придает дополнительной популярности «однушкам» - для многих семей сейчас это главная возможность решить квартирный вопрос. Но есть у этого явления и обратная сторона. «Однушек на рынке много. Слишком много. Их весьма резво разбирали на этапе котлована для перепродажи после сдачи в эксплуатацию. И застройщики, следуя рынку, обеспечивали предложение. Сейчас из-за слабого платежеспособного спроса такие квартиры все сложнее продать», - комментирует ситуацию Светлана Пономарева.
Не откладывать до лучших времен
В последнее время при выборе недвижимости помимо цены и количества квадратных метров покупатели начали придавать немаловажное значение локации и удаленности от объектов инфраструктуры. В последнее время максимум внимания уделяют также оптимальным планировкам, экологии микрорайонов, благоустроенности придомовых территорий, передовой инженерии.
Кроме того, поскольку большинство покупателей перестало приобретать недвижимость в инвестиционных целях, набирает популярность покупка жилья в новостройках с готовой отделкой от застройщика. «Большая часть квартир во вновь сданных домах приобретается для собственного проживания. Им нужно жить здесь и сейчас, а не ждать ремонта, и они готовы заплатить больше, только чтобы не связываться с отделкой. Девелоперам выгодно продавать новостройки с готовым ремонтом: им отделка квартиры обойдется значительно дешевле, чем конечному потребителю, ведь отделочные материалы они закупают оптом, а продаются такие квартиры дороже, чем с черновой отделкой», - отмечает Светлана Пономарева из АН Domatoot.
Эксперты рынка также сходятся во мнении, что момент для покупки жилья сейчас благоприятный: цены снижаться не будут, но и существенного подорожания не предвидится. К концу года небольшой поступательный рост все же даст о себе знать. Формально рынок перейдет к новой модели девелопмента, но реализация построенных или достраивающихся квартир по старым правилам еще будет продолжаться. На подорожание повлияет привычка строительного бизнеса перекладывать возросшие за счет увеличения стоимости топлива и стройматериалов издержки на частных потребителей.
Юлия Жаркова
