На ульяновском рынке недвижимости наметилась новая тенденция. С конца августа-начала сентября спрос на загородные дома и земельные участки увеличился сразу на 50%. В условиях, когда квадратный метр в городских новостройках пробил отметку в 100 тыс. руб., пригород становится реальной альтернативой. Эксперты заявляют об омоложении покупателя, однако предупреждают: новые правила банков, эскроу-счета и инфраструктурный дефицит способны быстро охладить пыл тех, кто откладывал сделку на потом.

География покупательских предпочтений ульяновцев зачастую привязана к их текущему месту жительства. Традиционный загородный радиус составляет до 40 км от черты города. Жители Севера и Центра выбирают Ишеевку, Лаишевку и пригород Ленинского района, левобережная часть уезжает в сторону Архангельского, поселков Дружба и Зенит, а засвияжцы осваивают Луговое, Кувшиновку и Пригородный. Драйвером выступает наличие земельного фонда и близость к работе. По словам ведущего специалиста агентства «Самолет Плюс» Анны Созоновой, сегодня стоимость земли в этих пригородных массивах Ульяновска варьируется в среднем от 100 до 250 тыс.руб. за сотку, в зависимости от удаленности и подведенных коммуникаций.

При этом лазейка, позволявшая обходить квартирные лимиты банков, официально закрылась. С 1 октября правила выдачи семейной ипотеки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) кардинально изменились.

— Раньше ИЖС можно было взять с двумя несовершеннолетними детьми независимо от их возраста. Теперь ввели жесткое правило: хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет. Многие, кто долго откладывал покупку на потом, сейчас оказались в ситуации, когда они вообще не могут ничего взять. Доступность загородного жилья для семей с детьми резко снизилась, — констатирует Созонова.

Именно грядущие октябрьские ограничения в сочетании с переходом на эскроу-счета и спровоцировали всплеск на первичном рынке в конце лета и сентябре. Ульяновцы словно пытались запрыгнуть в последний вагон уходящих льготных программ на старых условиях. Директор агентства недвижимости «Domatoot» Светлана Пономарева отмечает, что по отношению к прошлому году в регионе было продано на 40% больше земельных участков, а объем продаж готовых частных домов подскочил на 60%.

В то же время те семьи, которые по-прежнему подходят под новые критерии (имеют ребенка до 7 лет) или используют альтернативные способы оплаты, теперь целенаправленно разворачиваются от неподъемных городских цен в сторону ИЖС. Они массово запрашивают семейную ипотеку именно под возведение нового объекта, поскольку льготные ставки доступны только у юрлиц и аккредитованных подрядчиков. Из-за этого огромный пласт спроса сейчас уходит в строящиеся загородные комплексы и коттеджные поселки, такие как «Эко Райт Парк», «Хай-тек Парк», «Chalet Village Park» или «Ивановский залив».

Эксперты фиксируют заметное омоложение аудитории, которая стремится жить за городом: если раньше за город уезжали ульяновцы исключительно «40+», то сегодня этот тренд активно двигает молодежь от 25 лет, выбирая дом в пригороде в качестве своего первого собственного жилья. Впрочем, костяк покупателей, по словам руководителя агентства «МЕТР73» Ксении Фарафонтовой, сейчас составляют люди от 30 до 45 лет, которые осознанно стремятся к обособленной жизни и умеют считать деньги:

— Квартира площадью 70-80 квадратных метров в черновой отделке в Засвияжском районе сейчас стоит 6-7 млн руб. В то же время в пригороде Ленинского района цены на дома начинаются от 5,5 млн рублей — итоговая стоимость зависит от материала стен и размера земельного надела. Самый популярный формат — это комфортный одноэтажный дом 110 кв. метров с тремя изолированными спальнями и просторной кухней-гостиной.

Местные строительные компании сегодня предлагают ульяновцам широкий спектр типовых проектов под разные технологии возведения. Так, средняя стоимость строительства классического каменного дома (из газобетона или блоков) площадью около 80–84 кв. м стартует в среднем от 4,2–4,3 млн руб. При увеличении площади до 100–120 «квадратов» возведение коробки в надежном «теплом контуре» (с кровлей и остеклением, но без внутренней отделки) обходится примерно в 7 млн руб.. Каркасные технологии, за счет скорости возведения и особенностей материалов, на первичном рынке Ульяновска торгуются дороже: готовый проект площадью 85 кв. м обойдется в среднем от 6,8 млн руб.

Светлана Пономарева также обращает внимание на стоимость финальных работ и указывает, что если брать коробку без какой-либо отделки, цена составит от 65 тыс. руб. за кв. м., а строительство дома в формате «под ключ» с готовым ремонтом обойдется минимум в 80 тыс. руб. за кв. м. При этом директор строительной компании «Гранд Хаус» Адель Бекситов предупреждает, что эти цены долго не продержатся:

— За год стоимость квадратного метра теплого контура каменного дома поднялась в среднем на 20% и составила 65 тыс. руб. На это повлияли инфляция, подорожание логистики, новые налоги для застройщиков на упрощенке и переход на обязательные эскроу-счета, которые добавляют к стоимости жилья еще до 7% в виде банковских комиссий. Весной следующего года себестоимость вырастет еще минимум на 5-10%.

Плата за загородный комфорт — жесткое отставание муниципальной инфраструктуры. Социальные объекты, дороги и инженерные сети в новых массивах критически не успевают за темпами частной застройки, считает Светлана Пономарева:

— В пригородах Ульяновска вопрос с водоснабжением закрыт — центральной воды практически нигде нет и не планируется, все пользуются только собственными скважинами. Муниципальные дороги находятся в ужасном состоянии, бюджет на них не выделяется, поэтому жильцы вынуждены скидываться и отсыпать проезды щебнем или асфальтовой крошкой своими силами. Садиков и школ в новых кварталах тоже нет, инфраструктура держится исключительно на частных руках.

Но несмотря на инфраструктурный дефицит и заградительные ипотечные условия для части заемщиков, эксперты прогнозируют дальнейший переток покупательского интереса из города в область. Стоимость загородного строительства для ульяновцев пока остается более адекватной и привлекательной, чем дорожающий городской бетон.

Фото предоставлено компанией «Гранд Хаус»

Наш канал в Макс, срочно подпишись!