В 2018 году региональный рынок ипотеки вырос на треть — ульяновцы взяли кредиты на 22 млрд рублей. Однако в текущем году на фоне падения реальных доходов населения и подорожания жилья сохранить такой темп роста не удастся. Прошлогодняя динамика во многом была связана не столько с выгодными ставками, сколько с анонсированным их повышением в начале 2019 года. Не дожидаясь его, население активно кредитовалось в последние месяцы 2018-го.
Всего в Ульяновской области услуги по ипотечному кредитованию предоставляют 18 банков. Минимальная ставка по ряду программ - 8,75%. Максимальная ставка — в продуктах, связанных с материнским капиталом — 18,7%. Диапазон выдаваемой суммы разнится от 300 тысяч до 100 млн рублей.
По данным Центробанка РФ, в 2018 году жители Ульяновской области взяли 15 092 ипотечных кредита на общую сумму 21,9 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом, объем ипотечных кредитов вырос на 32,7% - тогда их выдали на 16,5 млрд рублей. Несмотря на солидный рост, эта динамика все же ниже общероссийской – 48,8% (с 2 трлн 21 млрд рублей до 3 трлн 12 млрд рублей).
Справка 73online.ru:
В 2018 году только три региона Приволжского федерального округа взяли ипотечных кредитов меньше, чем в Ульяновской области. Центробанк зафиксировал меньший объем в Пензенской области и республиках Мордовия и Марий Эл.
В пресс-службе местного отделения Сбербанка сообщили, что в 2018 году выдали ипотечных кредитов на 47% больше, чем в 2017 году, но точное число кредитов и сумму сообщать не стали. ВТБ — более 2 тысяч ипотечных кредитов на сумму 3 млрд рублей, что на 43% больше, чем годом ранее. Региональное подразделение Россельхозбанка в Ульяновской области — 967 жилищных займа на общую сумму 1,1 млрд рублей. Это на 44% превышает показатель за 2017 год. Региональное отделение банка «Открытие» за 2018 год выдало 379 ипотечных кредитов на 503,7 млн рублей, что в 1,8 раза по количеству и в 2,14 раз по сумме больше показателей 2017 года.
Вместе с ростом объемов жилищного финансирования в регионе вырос и его срок — с 178 до 190 месяцев. Это, по мнению участников рынка, связано с фактическим падением реальных доходов населения (по данным Ульяновскстата, средняя ежемесячная заработная плата в регионе в январе 2019 года составила 27 877 рублей, что лишь на 5% выше, чем в январе 2018 года). «Клиенты стараются брать ипотеку на максимальный срок, просто чтобы ежемесячно платить меньше. Сейчас люди более тщательно изучают все предложения, прежде чем взять ипотеку, и трезво оценивают свои финансовые возможности, когда берут крупные кредиты», - рассказывает юрист агентства недвижимости DOMATOOT Андрей Пономарев.
Интересно, что количество одобренных ипотечных кредитов под долевое строительство в регионе незначительно снизилось с 3,68 тысяч до 3,6 тысяч, но объем выданных средств вырос почти на полмиллиарда до 5,67 млрд рублей. Это во многом связано с ростом цен на жилье на первичном рынке. По данным портала Domafond, квадратный метр жилья в новостройке в Ульяновске подорожал с марта 2018 года до марта 2019 года на 24,4% - с 37 987 рублей до 47 250 рублей. Вторичное жилье в Ульяновске подорожало меньше — с 40 415 рублей за квадратный метр до 43 425 рублей.
При этом новостройки чаще покупают молодые семьи, приводит статистику Андрей Пономарев. Семьи с детьми предпочитают вторичное жилье, нередко используя для этого материнский капитал. Люди среднего возраста также предпочитают брать ипотеку для покупки вторичного жилья, что может быть связано с тем, что они уже не хотят трать деньги и силы на ремонт.
Драйвером роста ипотечного рынка в прошлом году эксперты называют снижение ставок. «Центробанк РФ снижал в прошлом году ключевую ставку - соответственно, люди активнее брали долгосрочные кредиты. Когда в конце года стало понятно, что ставки вот-вот вырастут, дополнительным стимулом послужило желание успеть взять кредит по более низкой ставке», - комментирует руководитель направления «Денежно-кредитная политика» Экономической экспертной группы Мария Иванова. С ней согласен и Андрей Пономарев: «Люди заранее знали о повышении ставок и торопились подать заявки на оформление ипотеки по более низким ставкам».
Однако то, что оказалось «на руку» году 2018-му, в 2019-м уже будет тормозить ипотечный рынок. «Первые месяцы нового года мы обрабатывали заявки, которые были поданы ещё в декабре. Уже сейчас наблюдается значительный спад в этих кредитах». Спад будет продолжаться до тех пор, пока государство не предложит населению льготные кредиты на покупку жилья в новостройках, уверен г-н Пономарев.
Статистика Центрального банка подтверждает слова экспертов. За счет заявок, поданных в конце прошлого года, сумма выданных ипотечных кредитов в Ульяновской области в январе и феврале этого года незначительно превышает аналогичный показатель 2018-го — 2,751 млрд рублей против 2,655 млрд. При этом средняя ставка ипотечного кредита на 1 марта 2018 года составляла 9,75%, а на 1 марта 2019 года она выросла до 10,15%.
По оценкам рейтингового агентства «Эксперт», в наступившем году объем выдачи ипотечных кредитов по всей стране вряд ли превысит 2,5 трлн рублей. «Рынок покажет более слабые результаты из-за роста ипотечных ставок, который начался прошлой осенью и активизировался в начале этого года. На динамику повлияет и рост цен на жилье, особенно в сегменте новостроек в связи с переходом на механизм работы через эскроу-счета», - прогнозирует ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. С 1 июля 2019 застройщики не смогут напрямую привлекать к строительству средства дольщиков. Их деньги будут храниться на счетах эскроу до момента ввода домов в эксплуатацию. Это значит, что строительство будет проходить за счет банковских кредитов или собственных средств застройщиков.
К факторам, которые повлияют на снижение объема ипотечных кредитов, Мария Иванова из Экономической экспертной группы добавляет снижение платежеспособности населения. «Потребительская уверенность граждан снижается. Опросы, которые проводят банки, показывают, что сейчас люди не склоны совершать крупные покупки. За последние три месяца реальная заработная плата в стране снизилась», - отметила эксперт.
Артем Горбунов