Правительство снизило уровень возмещения банкам по семейной ипотеке — новая схема расчета будет применяться до 1 ноября, после чего правительство примет новое решение о компенсациях. Ответной реакцией стало ужесточение требований к заемщикам и снижение числа взятых кредитов. Банки винят в ипотечной «апатии» ограниченность льготной «семейки», застройщики же не видят проблем в снижении банковских комиссионных и готовы идти клиентам навстречу. При этом часть экспертов считает, что для поддержки семьи льготная ипотека — вовсе не главное.

Напомним, до июля 2024 года в стране действовала массовая программа льготной ипотеки под 8% при покупке жилья у застройщиков. После ее отмены осталось несколько целевых программ, позволяющих россиянам купить жилье на комфортных для себя условиях, включая семейную ипотеку под 6%. Однако такие условия при растущей ключевой ставке (достигшей в пике 21%) были невыгодными для коммерческих банков. Стимулируя готовность финансовых учреждений выдавать льготные кредиты, Минфин принял решение компенсировать банкам разницу между ключевой ставкой (увеличенной сначала на 3 п.п. при покупке новостройки и на 3,5 п.п. при ИЖС) и максимальной ставкой по программе.

Со снижением «ключа» вниз пошли и банковские компенсации. 6 августа возмещение стало рассчитываться по иной схеме: ключевая ставка + 2,5 п.п. при покупке нового жилья и 3 п.п. при ИЖС. Такие ставки будут действовать до 1 ноября этого года. Как будет строиться расчет после этого, пока неизвестно.

Кроме того, Центробанк усилил регулирование ипотеки, установив лимиты на выдачу ипотечных кредитов гражданам с высокой долговой нагрузкой.

В ответ некоторые банки повысили минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 20 до 30%, усилили требования к подтверждению доходов. Это затруднило покупку жилья, в том числе для тех, кто раньше рассчитывал на семейную ипотеку.

Что видят банки

Из-за приостановки льготных программ кредитования ульяновцы стали вдвое реже брать ипотеку, но не отказались от нее совсем. В региональном отделении Центробанка рассказали, что всего в первом полугодии ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) оформили примерно на 8,5 млрд рублей — на 55% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Основную причину снижения выдачи регулятор видит в ужесточении условий льготной семейной программы кредитования. Аналогичного мнения придерживаются в Сбербанке.

Управляющий ульяновским отделением Сбербанка Сергей Анисимов рассказал, что в июне 2024 года наблюдался пиковый спрос на льготную ипотеку в ожидании отмены программы господдержки. Однако после её продления рынок жилищного кредитования снизился и только со второго квартала 2025 года начал оживать, преимущественно в сфере индивидуального строительства. По словам Анисимова, за первые три квартала этого года было выдано кредитов более чем на 37 млн рублей. Ипотеку чаще всего оформляют молодые семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, которые подходят под условия программы.

Ситуация глазами застройщиков

Ульяновские застройщики уверяют, что снижение поддержки банков на рынок недвижимости повлияло незначительно.

Руководитель отдела маркетинга MN Group Елена Савельева отметила, что не более 10% клиентов делают первый взнос на сумму более 30% от стоимости квартиры. Как правило, так поступают те, кто продал имеющееся жильё с целью расширения площади.

— Ценовая политика зависит от себестоимости строительства, банковских условий кредитования бизнеса девелопера и от плотности конкурентной среды. Комиссионное вознаграждение банкам в меньшей степени определяет ценообразование, — пояснила г-жа Савельева.

Льготной ипотекой, по данным MN Group, пользуются 90% покупателей, среди клиентов компании Dars таких — 60%.

— Мы ожидаем адаптацию спроса, так как на него влияют не только условия кредитования, хотя фактор остается одним из ключевых, — отметил коммерческий директор Дмитрий Софронов.

В минсоцразвития нашего региона не ведут отдельную статистику обеспеченности жильём семей с детьми; но в министерстве строительства сообщили, что в Ульяновской области на конец второго квартала 2025 года на одного человека приходилось 34,45 кв. м жилья, что превышает установленный в стране норматив в 33 квадрата.

В этом году планируют сдать 705 тыс. квадратов жилья, но за полгода выполнили только 277 тыс. кв. метров. Для сравнения: в 2024 году в Ульяновской области сдали 735 тыс. кв. м жилья, на 5% превысив план. В 2026 году собираются построить 710 тыс. кв. м жилья.

Один из местных застройщиков анонимно признал, что для его организации ситуация заходит в тупик. Компания столкнулась с резким снижением спроса. Застройщик не видит перспектив на улучшение, и это связано не только с банковской политикой.

Что кроме дешёвой ипотеки нужно семьям

Эксперты уверены, что льготная ипотека — не единственное, что сегодня нужно семьям.

Глава риэлтерского агентства Domatoot Светлана Пономарёва говорит, что решение о покупке жилья семья принимает только в зависимости от личных обстоятельств. Спрос на квартиры снизился, но при необходимости люди изыскивают способы закрыть нужду в жилье. Сейчас риелторы выстраивают длинные цепочки сделок, которые могут совершаться в течение нескольких месяцев, чтобы клиент в итоге получил желаемое.

— Меры, предпринимаемые государством в рамках поддержки банков в выдаче льготной ипотеки, выглядят как точечные. Они не облегчают жизнь застройщикам и потенциальным покупателям жилья. Об этом говорят колебания спроса. Люди хранили деньги на депозитных счетах, когда банки предлагали выгодные проценты. Потом финансы частично «потекли в бетон», потому что это простимулировали наверху. Сейчас люди зачастую приобретают жильё не для того, чтобы поселиться в нём растущей семьёй, а чтобы обеспечить себе пассивный доход на старость, — полагает эксперт.

Политолог Нина Дергунова согласна с этим мнением, подчеркивая, что в первую очередь обсуждаемая мера выгодна не семьям. Для молодых пар более актуально развитие инфраструктуры, которая позволит мамам «спустить младенцев с рук» — детских садов, института нянь.

— Если женщина сможет больше уделять времени карьере и приносить доход в семейную копилку, вопрос с ипотекой может отойти на второй план. При хорошем стабильном заработке легче будет арендовать квартиру, и люди, возможно, начнут отдавать предпочтение съёму жилья, — говорит эксперт.

Нина Дергунова отметила, что государство также может поддержать семьи, предоставляя им муниципальное жильё.

На фоне ужесточения условий для получения ипотеки государство и застройщики предлагают разные варианты тем, кто твёрдо намерен приобрести квартиру.

В MN Group отметили, что у них для покупателей, не подходящих под льготные условия, есть траншевая ипотека с минимальными платежами, ипотека со сниженным платежом на первые несколько лет с возможностью рефинансироваться в процессе при снижении ключевой ставки. Имеются программы рассрочки для разных ситуаций.

У Dars в ряде проектов действует ставка от 13,9% на весь срок кредита.

В минстрое рассказали, что для работников бюджетной сферы, ІТ-организаций и отрасли авиастроения работает «Губернаторская ипотека» и программа по обеспечению жильём молодых семей.

Минсоцразвития предоставляет многодетным семьям, имеющим право на земельный участок, денежную компенсацию в размере 250 тыс. руб., которую можно потратить на первый взнос по ипотеке либо на её погашение. Многодетным семьям, в которых в результате многоплодных родов родилось трое и более детей, полагается единовременная социальная выплата на приобретение жилого помещения. Размер её определяют как произведение рыночной стоимости квадрата жилья на размер жилплощади. По нормативам на одного ребёнка должно приходиться по 18 жилых квадратных метров.

Программы и предложения для тех, кто не может оформить семейную ипотеку

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online