С 1 июля 2019 года в стране внедрен новый механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, позволяющий минимизировать риски дольщиков при покупке жилья в новостройках. Теперь застройщик не может воспользоваться деньгами клиентов до сдачи дома в эксплуатацию. В Ульяновской области объем строительства новостроек с помощью механизма эскроу постоянно растет и к концу года станет доминирующим. Мнения экспертов по поводу этого процесса разнятся.

Схема эскроу-счетов предполагает, что покупатели квартир в строящихся домах перечисляют деньги на специальные счета в банке, доступ к которым застройщик сможет получить только после ввода объекта в эксплуатацию. Деньги дольщиков, согласно новым правилам, на строительство тратить запрещено. Застройщики должны использовать собственные средства или одалживать у банков. Мнения экспертов по эскроу-счетам отличаются. Некоторые замечают, что банковское кредитование девелоперов приводит к удорожанию строительства, что может обернуться для мелких игроков банкротством.

- В новых условиях эскроу-счетов немалое количество строительных фирм, не только мелких, находится на грани банкротства. Они не выдержали высокой долговой нагрузки. Это простая арифметика. Застройщики вынуждены брать деньги в кредит у банка со всеми вытекающими издержками в виде процентов и затрат на обслуживание, что приводит в конце концов к росту стоимости новостроек. Дорогое жилье не пользуется спросом. Заказчик снимается и уходит. В итоге — тупик и огромный кризис, выход из которого может быть в государственных заказах на все виды строительных работ: от жилищного до возведения и ремонта дорог, школ, больниц и прочей инфраструктуры, - говорит гендиректор ассоциации «Строители Ульяновска» Ринат Садыков. - Другой немаловажный антикризисный фактор — это введение ипотечной ставки до 4%. В краткосрочной перспективе такой процент не выгоден государству, но в дальнейшем невысокая ставка полностью оправдает себя, что и показывает опыт ведущих государств.

Банковское кредитование приведет не только к удорожанию строительства, но, в конечном счёте, росту цен на жилье в новостройках. Эксперт по недвижимости ООО «Центр недвижимости» Алексей Абрамов подчёркивает, что более высокая цена снижает покупательскую способность и мотивацию населения. Ульяновск и Ульяновскую область нельзя сравнивать с другими, куда более экономически мощными субъектами РФ, где все процессы идут другими темпами.

- Застройщикам сейчас очень непросто, ведь им в новых условиях эскроу-счетов приходится очень серьёзно вкладываться, прежде чем через достаточно длительный период в несколько лет они, может быть, что-то заработают, а может, уйдут в убытки. То есть фактически вся финансовая нагрузка при строительстве жилья лежит на девелоперах, - отмечает г-н Абрамов. - Даже подорожание квадратного метра не спасёт ситуацию. В Ульяновске нет массового покупателя на взлетевшие в цене «квадраты». Ввиду этого, сравнение с Москвой и Санкт-Петербургом, где покупатель активизировался и наблюдается рост количества эскроу-счетов из-за колебаний курса рубля и ожиданий роста ставок по ипотеке, некорректно и неуместно.

Более оптимистичные настроения выказывают сами застройщики, те, кто непосредственно работает в условиях эскроу-счетов. Эскроу-счета позволяют убрать со строительного рынка случайных и недобросовестных участников, так как банки получили возможность мониторинга ликвидности застройщика. Никакой банк не выделит кредит на проектное финансирование сомнительной организации. Таким образом, остаются те, кто достоин.

- В принципе, серьёзные застройщики нашего региона, такие как «Смарт-Инвест», «Премьера» и наш «Магазин Новостроек», успешно работают с эскроу- счетами, - говорит гендиректор группы компаний «Магазин Новостроек» Владислав Перфильев. - Закон неумолим, и других вариантов нет. Можно строить за свои «кровные», либо с использованием проектного финансирования. На сегодняшний день четыре новых объекта «Магазина Новостроек» мы будем возводить по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Эта схема достаточно удобная, разумная, справедливая и правильная для всех заинтересованных сторон, прежде всего для покупателя. Что касается объёма строительства, то этот новый механизм не может оказать на него существенного влияния. Здесь всё зависит от общей экономической обстановки в стране и в регионе. На текущий момент объём строительства стабильно падает, и он зависит не от эскроу-счетов, а от спроса, который, к сожалению, снижается. То есть если будет расти экономика — будет и рост строительных площадок, если экономика не в лучшем состоянии — то и в строительстве нечем хвалиться. Нормальный застройщик всегда строит по спросу. Плюсом новой схемы является банковская оценка ликвидности застройщика. В результате не все желающие получают проектное финансирование, что отсекает от строительного рынка недобросовестных, несостоятельных, шальных и мошеннически настроенных игроков. Жизнь ещё подрегулирует эту систему, но в целом, она работоспособна. Конечно, в данной экономической ситуации любая поддержка от государства очень важна. Например, дольщикам можно ввести и определить депозитную ставку на своих эскроу-счетах, понизить ипотечную ставку. Это стимулировало бы продажи. Но подчеркну ещё раз, что система проектного финансирования - нормальная, и работать по ней можно. В конце концов, на строительном рынке останутся основательные компании с ликвидными проектами. Я думаю, что в этом заинтересованы все.

С коллегой согласен директор строительной компании «Смарт-Инвест» Владимир Швецов, добавляя к этому некоторые недоработки и недостатки новой системы:

- Что касается эскроу-счетов — схема рабочая. Банк выделяет денежные средства (под 10-11,8% годовых), и мы сразу перечисляем аванс подрядчикам и тем организациям, которые с нами работают — им это очень выгодно. У застройщика есть определённая доля риска. Ведь чтобы рассчитаться с банком, нужна реальная продажа квартир. А это зависит от экономических факторов, на которые застройщик влиять не может. В нашем регионе новая схема не отработана в полной мере. Даже у ведущих банков с момента написания заявления от застройщика до получения кредитных средств проходит 3-4 месяца. Это связано с тем, что все решения принимаются в Москве, документооборот очень сложный и многоступенчатый. Но, думаю, со временем процесс обкатается и примет оптимальные формы. Для клиентов эта схема очень привлекательна. В случае какого-нибудь форс-мажора, банк возвращает деньги покупателю в полном объеме. То, что схема работоспособна, доказывает тот факт, что уже в этом году «Смарт-Инвест» заканчивает два объекта (многоквартирный жилой дом и многоуровневая парковка) по старой схеме и полностью переходит на новые правила. Но есть пожелание застройщиков, чтобы правительство РФ снизило процентную ставку проектного финансирования. Это было бы большим стимулом и для застройщика, и для потенциального покупателя.

Все участники строительного рынка говорят о конечном подорожании жилья в новостройках. Но на сколько в итоге потребителю придётся платить больше за новую квартиру с использованием эскроу-счета? На этот вопрос ответил совладелец строительной компании «Премьера» Ильдар Сеюков, так как его организация одной из первых в регионе стала отрабатывать новую схему и прошла путь от кредитования до сдачи объекта в эксплуатацию:

- Мы уже прошли цикл полностью. Есть дома, которые мы отработали по эскроу-счетам. Увеличивается, конечно, себестоимость, так как мы берем банковские кредиты, которые отражаются на цене конечного продукта. В итоге потребителю приходится платить больше. Если застройщик привлекает кредит под 12% годовых и у него есть на сопоставимую сумму эскроу-счета, то 4-5% ему компенсируется. Оставшиеся 7% - это плата потребителя за использование новой схемы. Но для клиента такой порядок — это залог безопасности его вклада, так как технически деньги с эскроу-счета увести нереально. Для нормального застройщика данная схема приемлема и дееспособна. Кстати, наша компания уже полностью перешла на эскроу-счета.

Можно констатировать, что эскроу-счета в Ульяновской области активно используются и становятся доминирующей схемой взаимоотношений «потребитель — банк — застройщик».

Олег Новгородский