Пока одни районы города пугают космическим ценником за квадратный метр, в других можно найти жилье всего за пару-тройку миллионов. Выяснили, где искать недорогие квартиры, чем привлекательна Киндяковка и как новый мост через Свиягу влияет на стоимость недвижимости.

Ульяновский рынок недвижимости к концу октября вышел на плато: жилье дорожает невысокими темпами, спрос замедлился. По данным руководителя агентства недвижимости «МЕТР73» Ксении Фарафонтовой, застройщики сейчас индексируют цены раз в два-три месяца всего на 2–3%. Вторичка хоть и наращивает темпы роста стоимости, всё еще прилично отстает.

Динамику цен за сентябрь приводят аналитики агентства недвижимости «Этажи». Стоимость первички в среднем стала больше на 2% по сравнению с августом и на 7,8% — по сравнению с прошлым сентябрем. Вторичка за аналогичные периоды просела на 1,5% и подорожала на 2,5% соответственно.

В натуральном выражении медианные значения по Ульяновску за сентябрь дает «Домклик»: 127 303 руб. просили за квадрат в новостройке, 97 626 руб. стоил квадратный метр на вторичном рынке.

Стоимость жилья сегодня по-прежнему определяют разрыв цен между первичным и вторичным рынками в пользу новостроек, рост себестоимости строительства и логичное сокращение объема предложения новых проектов.

Предпосылок для удешевления, особенно в строящихся ЖК, спикеры редакции не видят.

— Если до 1 октября у первички был более значительный рост стоимости, чем у вторичного рынка, теперь, думаю, цены будут стоять на месте, — поделилась прогнозом ведущий специалист агентства «Самолет Плюс» Анна Созонова.

Льготная ипотека, ранее разогнавшая цены на первичке, сейчас «в сочетании с высокой ключевой ставкой ограничивает спрос», пояснила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Все системообразующие банки России перешли на обновленные правила государственной программы «Семейная ипотека», вступившие в силу 1 октября 2026 года. Новые кредитные договоры теперь оформляются по дифференцированной шкале. Ставка и максимальная сумма кредита зависят от количества детей и региона проживания. Для ульяновских семей:

• Семьи с 1 ребенком: максимальная ставка составляет 10% годовых, лимит кредита — до 6 млн рублей.
• Семьи с 2 детьми: максимальная ставка составляет 8% годовых, лимит кредита — до 8 млн рублей.
• Семьи с 3 детьми: максимальная ставка составляет 6% годовых, лимит кредита — до 10 млн рублей.
• Семьи с 4 детьми: максимальная ставка составляет 4% годовых, лимит кредита — до 10 млн рублей.
• Семьи с 5 и более детьми: максимальная ставка составляет 2% годовых, лимит кредита — до 10 млн рублей.

Фиксированная льготная ставка 6% сохраняется для частных домов и ИЖС, семей с ребенком-инвалидом или при крупном первоначальном взносе (от 50%). Введен максимальный срок субсидирования государством — до 15 лет, по истечении которого ставка изменится на рыночную или привязанную к ключевой на тот момент.

— Рынок жилой недвижимости Ульяновска сейчас нельзя охарактеризовать однозначно: сказать, что все квартиры дорожают или, наоборот, повсеместно дешевеют, было бы неправильно. Новостройки могут стоить дороже за счёт современных планировок, инженерных решений и состояния дома. На вторичном рынке можно найти как более доступные квартиры в домах старого фонда, так и дорогие объекты с качественным ремонтом в привлекательных локациях. На вторичном рынке покупатели стали внимательнее относиться к бюджету, — считает бизнес-партнёр агентства недвижимости «Этажи Поволжье» Дмитрий Шахин.

Многое при купле-продаже зависит от класса жилья, местоположения, состояния объекта. Локация в этом перечне стоит не на последнем месте, но ее значимость оценивают по-разному. Спикеры уверены, что район города существенной роли не играет: динамика роста цен разнится незначительно; а внутри каждого района есть микрорайоны, где стоимость заметно отличается от среднего уровня, указывает Шахин.

Однако цифры онлайн-платформ демонстрируют обратное: зависимость цены от района оказывается высокой.

Самым дорогим, естественно, оказывается центр: Ленинский район привлекает развитой инфраструктурой и близостью к деловой части города — это находит отражение в ценах и на новостройки, и на готовое жилье. Факторами, объясняющими высокие ценники, являются также ввод в эксплуатацию социально значимых объектов (таких как мост в створе Шевченко—Смычки) и благоустройство территорий близ ЖК (например, разбивка парка или набережной).

Средняя стоимость квадратного метра в Ленинском районе Ульяновска в сентябре на вторичном рынке составила 112 214 руб., приводят данные «Этажи». Интересно, что по количеству предложений на вторичке район уступил пальму первенства Засвияжью. На долю Ленинского района пришлось только 27,4% всех объявлений агентства.

Близки к центру по популярности оказались микрорайон «Аквамарин», входящий в границы Засвияжья, и ближний север, поделилась наблюдениями Анна Созонова. Ее мы попросили прикинуть средние цены на квартиры площадью 50 кв.м в разных районах города: по ее сведениям, новостройки на севере обходятся в 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. «Аквамарин» дороже: около 160 тыс. руб. на первичном рынке и под 180 тыс. руб. за квартиру с ремонтом с рук.

К Ленинскому району относятся и дальние микрорайоны северной части города — такие как Репино. После недавней атаки БПЛА там сейчас возможно некоторое затишье в плане купли-продажи жилья, но проверить это статистически пока невозможно — прошло мало времени, указывает Созонова.

Крупные территориально, Заволжский и Засвияжский районы вполне обоснованно предлагают большой выбор квартир в разных ценовых категориях. Нижнюю и Верхнюю террасы спикеры причисляют к недорогим локациям, а вот Юго-Запад в Дальнем Засвияжье — к месту с дорогостоящим жильем.

По статистике «Этажей» за сентябрь, Заволжье обгоняет Засвияжье по стоимости квадрата во вторичке: 100 166 руб. на левом берегу и 98 079 руб. — на правом. Больше всего объявлений было опубликовано по Засвияжью (36,8%), Заволжье — на третьем месте (23,4%).

На вторичке оценка Созоновой такова: Новый город — 120 тыс. руб./кв.м, Дальнее Засвияжье — 90-100 тыс. руб./кв.м, Ближнее Засвияжье и Нижняя Терраса— 70 тыс. руб./кв.м.

Новостройки Верхней Террасы обоходятся в 110 тыс. руб. за квадрат, Нового города и Дальнего Засвияжья — в 120-130 тыс. руб.:

— Если рассматривать, например, Нижнюю Террасу, Ближнее Засвияжье, где в основном хрущевки, двушку можно купить и за 3,5-4 млн руб. А если рассматривать вторичку в Дальнем Засвияжье — там дома 75-й серии — это 4,5-5 млн руб. за примерно 50 кв.м. Север, Новый город — это дома 2000-х годов — дороже. Сравнивать не совсем целесообразно, но диапазоны такие.

В ценовом зачете Киндяковка проигрывает остальным районам Ульяновска — ее единогласно записали в самую дешевую локацию. Аналитика «Этажей» по вторичке подтверждает экспертные мнения: 95 384 руб. за квадратный метр, всего 11,7% предложений — доля рынка.

Первичка по расчетам Анны Созоновой здесь стоит в районе 110 тыс. руб. за квадрат, а вторичка с преобладающими хрущевками — около 70 тыс. руб.

— С минимальными ценами квартиры можно найти в любом районе города, в «уголках», где устарел жилой фонд и давно не обновлялась инфраструктура, — подчеркивает Ксения Фарафонтова.

Созонова также обращает внимание на разницу в объектах: вторичкой может быть и квартира в условном «Аквамарине», которая в цене будет превосходить хрущевку — при этом обе попадают в одну выборку.

— Востребованные объекты с обоснованной стоимостью будут и дальше находить покупателей, а собственникам менее конкурентоспособных квартир придётся гибче подходить к ценообразованию. Для покупателя это означает, что сейчас особенно важно сравнивать не только районы, но и конкретные дома, состояние квартир и полную стоимость приобретения, — заключил Шахин.

Наш канал в Макс, срочно подпишись!

Татьяна Лисицына