Ульяновские риелторы и застройщики фиксируют стремительный рост цен на недвижимость. По данным поисковой системы недвижимости NaydiDom.com только за прошлый месяц стоимость квадратного метра выросла в среднем на 28% и превысила 100 тысяч рублей. Ульяновские застройщики называют новые средние цены в диапазоне 70-100 тысяч рублей. Однако по оценке участников рынка это далеко не предел. Что дальше будет с ценами на жилье, стоит ли сейчас покупать недвижимость и как девелоперы будут бороться со сложившейся ситуацией, в материале 73online.

Рост цен на жилье бьет все рекорды. Если в прошлом году, по данным РБК Недвижимость, новостройки в Ульяновске подорожали на 31% — средняя стоимость квадратного метра поднялась с 48 тысяч рублей в январе до 63 тысячи в декабре — то только за февраль 2022 года повышение составило 28% относительно января.

Новостройки

В феврале этого года в Ульяновске больше всего выросли цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках. По данным поисковой системы недвижимости NaydiDom.com, квадратный метр при покупке однокомнатной квартиры обойдется потребителю примерно в 106 тысяч рублей, в двухкомнатной — практически в 101 тысячу. Еще в январе средняя цена однокомнатной квартиры составляла 2,9 млн рублей, то есть 76,8 тысячи рублей за квадратный метр, а двухкомнатной — 4,2 млн рублей, или 74 тысячи за квадрат.

По предварительному прогнозу коммерческого директора компании DARS Development Дмитрия Софронова, стоимость строящегося жилья за год может увеличиться более чем на 20%.

Менее оптимистична в своих оценках учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева: «Ранее участники рынка предполагали рост цен на квартиры в 35%, однако теперь из-за нестабильной политической и экономической обстановки, колебаний курса рубля долгосрочные прогнозы по стоимости жилья давать проблематично». При этом Пономарева подчеркивает, что рынок недвижимости достаточно инертный, и реагирует на события медленно — в среднем на это требуется полгода. Согласна с ней и директор по маркетингу строительной компании «Новая жизнь» Ирина Абесадзе: «Пока говорить о каких-либо изменениях рано, за ситуацией стоит понаблюдать хотя бы в течение месяца».

Во многом на стоимость жилья оказывает влияние рост цен на стройматериалы, прежде всего импортные. И если за прошлый год на фоне пандемии строительные и отделочные материалы подрожали на 20 — 250%, то с марта поставщики планируют повышение еще на 30%. Подтверждает это директор ООО «Новая жизнь» Дамир Абдрахманов: поставщики уже прислали новые прайс-листы.

«Продолжающийся рост стоимости стройматериалов, а также обесценивание рубля провоцирует удорожание себестоимости строительства. Это оказывает давление на застройщиков, которые ограничены в возможности предоставления скидок и акций на свои предложения для поддержания спроса», — поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Еще одна причина роста — повышение ставки Центробанка до 20%. «Это привело к рекордным ипотечным ставкам, что в будущем отрицательно скажется на спросе на первичном рынке недвижимости», — объясняет аналитик. Кроме того, рост ставки ЦБ повлек за собой повышение процентных ставок по кредитам и для самих застройщиков. Эксперты сходятся во мнении, что небольшим компаниям будет довольно сложно выжить под натиском процентов, капающих за заемные средства и удорожающих стоимость строительства. Аналитики ФГ «Финам» утверждают, что будущее строительного сектора России будет зависеть от поддержки государства. «Тем не менее одним из рисков в сложившихся обстоятельствах являются банкротства мелких строительных компаний и еще большая консолидация отрасли вокруг ключевых игроков», — говорят эксперты.

Как отмечает Дмитрий Софронов, все в руках самих застройщиков, и выживут те, кто правильно оценивает перспективы рынка и просчитывает ценовую политику. Он приводит в пример свою компанию, где, заметив рост цен на стройматериалы, смогли вовремя спрогнозировать последующие издержки, заложив их прирост. «Некоторую часть материалов мы закупаем заранее и храним на складах. Это позволяет как можно дольше удерживать конкурентные цены на жилье и соответствовать графику строительства», — поясняет коммерческий директор.

Учитывая все вышеизложенные факторы, застройщики уверенно прогнозируют дальнейший рост стоимости недвижимости до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Более того, участники рынка высказывают опасения, что из-за колебания цен на стройматериалы застройщики вовсе не смогут завершить некоторые объекты.

Гендиректор агентства недвижимости «Перспектива» 24 Тагир Хуснутдинов говорит, что себестоимость рынка уже выше, чем продажная цена. «Если представить, что дом наполовину построен, а часть квартир продана по старым ценам, то застройщики в таком случае уходят в минус, поэтому не видят даже смысла продолжать работы», — подтверждает Светлана Пономарева. Руководитель Группы Компаний MN Group Владислав Перфильев сообщил о намерении ввести в эксплуатацию все дома, которые были запланированы в этом году, но уточнил, что новое строительство компания начинать не будет.

Вторичное жилье

Рост цен на первичном рынке повлек за собой повышение стоимости и на вторичном. Так, средняя цена за однокомнатную квартиру «с рук» в Ульяновске, по данным NaydiDom.com, за месяц выросла в полтора раза и составила в феврале 2022 года чуть более 3,4 млн руб. (101 тыс. руб. за кв.м). Примерно так же выросли цены на двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Двушку теперь можно приобрести примерно за 5,1 млн руб. (95,5 тыс. руб. за квадрат), трехкомнатную — 6,5 млн руб. (91,6 тыс. кв.м), четырехкомнатную и больше – 8,8 млн руб. (88 тыс. кв.м).

На рынке вторичной недвижимости отмечается сокращение спроса из-за нисходящей динамики реально располагаемых доходов граждан. «Цены на «вторичку» будут снижаться в течение года. В то же время в связи с высоким уровнем экономической неопределенности многие собственники снимают объявления о продаже своих квартир», — рассказывает аналитик Наталия Пырьева.

По прогнозам экономистов россиянам не стоит ждать снижения темпов инфляции. В таких условиях многие потребители рассматривают покупку недвижимости как один из основных инвестиционных инструментов. Однако игроки рынка советуют не торопиться: скорее всего, ситуация урегулируется.

Брокер по недвижимости Мария Дикова считает, что все цены, которые сегодня есть, созданы искусственно. Она утверждает, что ажиотажа на покупку квартир не наблюдается.

— И строительные объекты, и вторичка не отвечают тем ценам, которые есть сегодня. Я думаю, первичка сейчас реально не продается, а информационный фон о том, что предложения на рынке ограниченны, создается искусственно. Однако в реальности жилье не раскупают. А ограниченность предложений о продаже связана, в первую очередь, с неопределенностью на рынке: люди размышляют, надо ли им это, — говорит Дикова.

Косвенно эту точку зрения подтверждает и то, что на прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба на своем официальном сайте напомнила игрокам рынка о недопустимости любых сговоров ради регулирования цен и предостерегла от неосторожных публичных высказываний.

Аналитики ожидают от государства помощь строительному сектору в краткосрочной перспективе, поскольку рынок в этом остро нуждается. Они советуют поставить на паузу процесс приобретения недвижимости до момента, пока предполагаемые меры не будут объявлены и задокументированы.

Директор компании «ПРОФИ», риелтор Наталья Кутузова рассказывает, что люди, которые продают недвижимость, весьма обеспокоены сложившийся ситуацией. Они отказываются от продаж, чтобы сохранить свое жилье до урегулирования обстановки в стране.

— Покупательская активность, конечно, снизилась. Цены совершенно не аргументированы и не соответствуют реалиям. Предложений мало. Люди хотели успеть приобрести жилье по старым процентным ставкам. Но я считаю, что это временное явление и цена на жилье снизится, поскольку покупатели не смогут платить, — говорит Кутузова. С ней согласен и Дамир Абдрахманов. Он уверен, что колоссально завышенных цен не будет, ведь иначе упадет спрос: «Люди перейдут к конкурентам, а компаниям это невыгодно. Да, кто-то из игроков уйдет, но те, кто грамотно спланирует работы, сможет выстоять».

На рынке жилой недвижимости идут разрывы сделок, люди отказываются от продаж, говорит Светлана Пономарева. «Те же, кто уже заключил соглашение, спешат в его скорейшей реализации».

Мария Дикова советует не паниковать и продавать жилье, только если в этом есть необходимость. Ждать каких-то благоприятных моментов не стоит, поскольку от этого не выигрывает никто. «Человек, который продает дороже, при этом покупает новый объект по завышенным ценам. К примеру, если продавать двухкомнатную квартиру в центре города и покупать однокомнатную, разницы в выручке практически не увидеть», — поясняет она.

По мнению аналитиков, девелоперы не будут в краткосрочной перспективе вводить акции и специальные предложения, но возможными инструментами поддержки со стороны застройщиков может выступать рассрочка и программы трейд-ин. Подтверждает это и Софронов: «Конкуренция всегда заставляла участников рынка развиваться стремительно, шагая в ногу с передовыми технологиями; вынуждала придумывать новые способы для удержания внимания к продукту, а стимулирующие акции сводились к тому, чтобы разработать для своих клиентов персонализированный подход. Сейчас мы запускаем новую программу «трейд-ин», которая позволит клиентам обменять старое жилье на новое. В современных реалиях услуга будет более чем востребована. Как будут дальше развиваться события, покажет время».

Риелторы сходятся во мнении, что сейчас лучше всего брать жилье на вторичном рынке, которое можно сдавать и получать от этого доход, либо рассмотреть вариант приобретения частного дома.

Фото на главной: depositphotos.com

Марина Иванникова