Ульяновские застройщики бьют тревогу, а молодые семьи судорожно пересчитывают заначки. Минфин РФ готовится пустить под нож самую популярную льготную программу в стране. Из «Семейной ипотеки» хотят сделать жесткий инструмент экономии: для многодетных ставку сохранят, а вот родителям с одним ребенком или старшими детьми выкатят суровые 12%. Ждать ли Ульяновску великого ипотечного исхода, куда ульяновцы понесут свои миллионы вместо покупки бетона и почему риелторы советуют не паниковать, мнение экспертов в материале 73онлайн.

66% дохода — банку

В регионах с умеренными доходами предложенные Минфином 12% рискуют стать заградительным барьером. Консультант Национального центра финансовой грамотности Олег Сайгушев отмечает: при средней «чистой» зарплате в Ульяновске около 60 тыс. руб. текущий платеж по льготной ипотеке отнимал около 43% дохода семьи. Рост ставки до 12% заставит отдавать кредитам уже 66% месячного бюджета. По оценкам эксперта, каждый десятый заемщик в принципе не получит одобрения из-за критической долговой нагрузки (ПДН за рамками 80%).

— Самое же критичное кроется в итоговой переплате банку, которая за весь срок кредита увеличится более чем в два раза. Фактически люди отдадут заемных денег столько, что на них можно было бы купить еще одну квартиру, — объясняет Сайгушев.

«Семейная ипотека» держит 90% рынка

Для ульяновских девелоперов гипотетическая ставка в 12% — это угроза жесткого кризиса. Директор по продажам MN Group Евгения Челнокова констатирует: зависимость рынка новостроек от госсубсидий стала тотальной, а эпоха простых сделок ушла. Чтобы удержать покупателя, компаниям приходится вручную собирать сложные финансовые схемы: длительные рассрочки, траншевую ипотеку и трейд-ин.

— Сейчас около 90% всех сделок в нашем портфеле проходят именно по программе «Семейной ипотеки», — делится внутренней статистикой Евгения Челнокова. — Если решение о повышении ставки до 12% будет принято, то мы прогнозируем падение входящего потока покупателей в офисах продаж не менее чем на 50%. При этом ульяновцам точно не стоит ждать снижения цен на новостройки. Экономических предпосылок к этому нет: себестоимость строительства продолжает расти, а замедление инфляции носит лишь сезонный характер.

Рынок не встанет никогда

В отличие от аналитиков и застройщиков, представители ульяновских агентств недвижимости сохраняют прагматичный оптимизм. По их мнению, квартирный вопрос всегда остается базовой потребностью человека. Анна Созонова из агентства недвижимости «Самолет-Плюс» уверена, что привычный для города круговорот жилья не остановится. Большинство ульяновских семей расширяют площадь по цепочке: продают старую хрущевку и вкладывают эти деньги в новостройку. Полученной суммы в любом случае хватит на весомый первоначальный взнос:

— Даже сейчас, когда рыночная ставка по вторичке держится в районе 20%, люди все равно выходят на сделки, кому действительно необходимо разъехаться. Да, сделок по ставке 12% станет меньше, кто-то отложит покупку. Но учитывая, что коммерческие ставки на готовое жилье сейчас постепенно идут вниз и по прогнозам могут достигнуть тех же 12% к концу 2027 года, люди будут комбинировать варианты. Пока правила Минфина не утверждены, у семей с одним ребенком еще есть короткое окно возможностей, чтобы успеть купить квартиру на старых условиях.

С тем, что тяга к комфорту часто оказывается сильнее процентов по кредиту, согласна и руководитель агентства недвижимости «МЕТР73» Ксения Фарафонтова. По еe словам, даже при ставке в 12% льготная программа на первичном рынке все равно будет выглядеть привлекательнее стандартных коммерческих программ банков.

— Половина клиентов переезжает из вторичного фонда в новостройки не из-за математических расчетов, а ради поиска принципиально других условий жизни, — подчеркивает Фарафонтова. — Люди готовы платить больше за современную планировку, чистый подъезд и двор. Если оценивать долю тех, кто окажется под ударом реформы Минфина, то в структуре нашего агентства около 40% клиентов — это семьи с детьми до 7 лет. Остальная же часть покупателей в Ульяновске — одинокие люди или клиенты возрастной категории «50+», которых новые ограничения вообще не коснутся напрямую.

При этом эксперты отмечают, что ульяновский первичный рынок жилья уже зашел в фазу стагнации: по итогам 2025 года спрос на новостройки в регионе просел на 8%, а объемы ввода новых объектов в I квартале 2026 года продолжают падать. Но вопреки законам экономики, этот спад не позволяет девелоперам снижать планку — средняя стоимость квадратного метра в Ульяновске выросла со 107 до 122 тыс. руб.

Наш канал в Макс, срочно подпишись!