Россию уже несколько месяцев лихорадит от сложившейся практики на рынке вторичного жилья. Семьи и просто молодые пары влезают в ипотеку, чтобы обеспечить себя квартирой «с рук», но оказываются на улице без денег и с кредитом на 30 лет. Виной всему — граждане, которые продают недвижимость под влиянием мошенников. По сути, покупатели расплачиваются за доверчивость продавца, благодаря «эффекту Долиной». Певица стала одной из первых российских пенсионерок, которая потеряла жилище из-за жуликов, но смогла вернуть его через суд. Такие случаи есть и в Ульяновске.

В 2024 году Ларису Долину «раскрутили» по классической схеме с «безопасным счётом». Звонившие аферисты представлялись сотрудниками Росфинмониторинга и ФСБ, пугая, что некие преступники пытаются украсть её деньги и взять кредит под залог квартиры. Звезду убедили «обезопасить» деньги и «помочь» в поимке жуликов. Долину не смутило, что люди, которых она никогда не видела, вынуждают её переводить деньги на чужие счета и продать единственное жильё. Мощная информационная кампания по всей стране против мошенников не помогла — вопреки тому, что о подобных аферах звучит из каждого утюга, Долина всё же продала недвижимость за ₽112 млн. Покупательница, 34-летняя Полина Лурье, так и не получила доступ к квадратным метрам — певица отказалась съезжать и объявила, что стала жертвой злоумышленников.

В августе того же года Долина подала иск к Лурье о признании предварительного и основного договоров купли-продажи жилища недействительным. Параллельно покупательница потребовала выселить артистку из квартиры. Противостояние длилось больше полугода. Завершилось неожиданно не только для российского юридического сообщества, но и для всех, кто планировал когда-нибудь купить квартиру на рынке вторичного жилья — Хамовнический районный суд встал на сторону Долиной. Постановил вернуть жильё без применения реституции (возврат сторон недействительной сделки в исходное положение, — прим.), то есть, не обязал звезду вернуть деньги.

Спустя месяц суд опубликовал мотивированное решение, которое содержало лишь общие фразы и ссылки на законы. Засекретили всё, вплоть до заключения прокурора. Известно лишь, что судья Татьяна Перепелкова (завершив дело Долиной-Лурье, она ушла на повышение в Мосгорсуд, — прим. ред) применила ч. 1 ст. 178 ГК РФ: «Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел».

Решение Перепелковой утвердил Московский городской суд. Обнародованное определение пестрит «звёздочками» — ключевые моменты, которые пролили бы свет на то, чем руководствовался суд, скрыты. Но засекречено не всё. Так, например, апелляция объяснила, почему отказывает Лурье в получении назад своих денег:

«Отказывая во взыскании с ***** [Долиной, — прим. ред.] в пользу ***** [Лурье, — прим. ред.] денежных средств, составляющих стоимость квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, их размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к которым ***** [Лурье, — Прим. ред.] не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков».

Проще говоря, Лурье, которая не проходит потерпевшей по уголовному делу о хищении денег у Долиной, должна каким-то образом взыскать своё с подсудимых, которым ещё не вынесли приговор. При том, что настоящие мошенники сидят в колл-центрах известной страны. Парадокс.

Дело Долиной стало пагубным прецедентом. По всей России прокатилась волна похожих исков с аналогичным исходом — честные покупатели оставались на улице и без денег, а обманутые мошенниками «потерпевшие» возвращали свои квартиры. Складывающуюся практику некоторые начали называть «Эффектом Долиной». По статистике, приведённой kp.ru, лишь 20% жертв мошенников отказывают в требованиях. В 41% случаев следку признают недействительной, оставляя покупателя оставляют без денег и квартиры, в 39% — суды возвращают стороны в исходное положение.

Осенью прошлого года на удочку мошенников клюнула заслуженный преподаватель физики и математики из Ульяновска, 83-летняя Вера Бондина. Пожилую женщину «окучивали» несколько месяцев. Аферисты представлялись силовиками, сотрудниками Центробанка и даже ректором УлГПУ Игорем Петрищевым. Цель — убедить «задекларировать» свои доходы. Якобы она стала жертвой неких преступников, чтобы сохранить сбережения, нужно доказать происхождение денег. Как и в случае с Долиной, Вера Петровна полностью доверилась незнакомцам, продала две квартиры и перевела на неизвестные счета ₽3,2 млн.

В одной лодке с обманутой пенсионеркой оказались семья Паниных. Юлия Гадельшина (не меняла фамилию при замужестве, — прим. ред.) рассказала 73online.ru, что несколько месяцев с мужем искала квартиру. Увидели идеальный вариант на «Авито», связались с продавцом, встретились через пару дней. На пороге встретила дружелюбная пожилая женщина, которая уже собрала вещи и сообщила, что переезжает к сыну.

— Внимательно осмотрели жилище, провели проверки: на банкротство, не состоит ли в браке. Собрали справки, не стоит ли продавец на учете в психо-неврологическом диспансере. Сделка была нотариальная. Две недели ждали, пока пенсионерка выселится, но со мной связался её адвокат и сказал, что квартиру она продавала под влиянием мошенников и съезжать не намерена, — вспоминает Юлия.

В апреле Вера Петровна подала иск к Паниным и ещё одной семье, которые купили вторую квартиру — Илямаковым. Полугодовая юридическая схватка закончилась победой пенсионерки. Семьи должны вернуть недвижимость, а пенсионерка — деньги. Судья Ленинского райсуда Ольга Кузнецова приняла решение на основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Панины и Илямаковы подали апелляцию — надеются добиться справедливости. Тем временем пенсионерка заявляет, что хочет возместить семьям ущерб, но не может — денег нет.

В Ульяновске это первый случай. По всей стране их количество достигло 3 тысяч, сообщают РИА Новости.

Ульяновский юрист партнерства «Ваш Конфидент» Артём Селезнёв разъяснил порталу 73online.ru, что проверка вменяемости продавца на момент совершения сделки — не панацея. Даже в двух вышеупомянутых случаях в решениях судов речи о недееспособности не идёт.

— Суд в любом случае будет опираться на судмедэкспертизу. Единственным выходом в такой ситуации я вижу страхование титула собственника, поскольку реституционное требование о возврате полученного по сделке к физическому лицу с высокой степенью вероятности исполнено не будет — к моменту возбуждения исполнительного производства продавец переводит деньги мошенникам, — отметил он.

Член комитет по строительству Ульяновской городской думы депутат Марат Бакеев пояснил 73online.ru, что Госдума рассматривает инициативы по усилению защиты честных покупателей недвижимости.

— Есть предложение по введению государственного страхования сделок, аналогично механизму защиты дольщиков. Это перспективный путь. Опыт с дольщиками показывает, что системная поддержка государства восстановила права сотен тысяч потерпевших, в том числе благодаря компенсационным механизмам, — говорит Бакеев.

В нижнюю палату парламента уже внесли законопроект о семидневном периоде «охлаждения» при продаже квартир собственниками, пишет «Коммерсантъ». Регистрировать сделки будут через неделю после заключения договора, и только за безналичный расчёт. Продавца обязуют доказать, что ему есть, где жить, при продаже единственного жилья. Если закон примут, он может вступить в силу уже 1 января 2026 года.

Сенатор от Ульяновской области Айрат Гибатдинов предложил обязать людей старше 60 лет при продаже квартиры и тех, кто продаёт единственное жильё, предъявлять заключение о своей способности понимать значение собственных действий и руководить ими.

Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Андрей Банников (на фото) в комментарии 73online.ru пояснил, что никто, кроме риелтора, не сможет понять, «заколдован» ли клиент. Эксперт предложил «чек-лист», который может снизить риски при покупке вторичного жилья:

• выяснить мотив продажи, узнать, приобретает ли продавец взамен альтернативную площадь;
• пообщаться с ближайшими родственниками продавца;
• просить продавца информацию из Бюро кредитных историй: кредиты, взятые в ближайшие пару месяцев, должны насторожить;
• договориться об освобождении квартиры до сделки при передаче аванса;
• настаивать на регистрации продавца сразу на учёт по новому адресу;
• запросить у продавца справки, что он никогда не состоял на учете у нарколога или психиатра;
• оформлять расчеты только через аккредитив или депозит нотариуса;
• вести видеофиксацию сделок;
• пригласить на сделку лицензированного врача-психиатра, который не менее часа пообщается с продавцом и выдаст справку, что человек понимает, что продает;
• оформить страховку титула: некоторые компании страхуют титул с рисками заблуждения продавца.

И хотя теперь покупка превратилась в настоящий квест, меры предосторожности не дают стопроцентной гарантии, что сделку не отменят.

Фото: 73online.ru, РГР, commons.wikimedia.org/YouTube.ru/ДианаАнкудинова

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online