Предприниматель, собственник нескольких исторических зданий в Ульяновске, бывший руководитель Ленинского мемориала и экс-директор ледового дворца «Волга-Спорт-Арена» Эдуард Шабалин написал о наболевшем в своих соцсетях. 73online.ru c разрешения автора публикует эссе полностью.

Об исторической среде, сохранении объектов культурного наследия, внутреннем туризме, налогах, чиновниках и депутатах…

В который уже раз, в данном случае на отчетном годовом докладе в ЗСО министра культуры Евгении Сидоровой, прозвучал вопрос о безобразном состоянии зданий, являющихся объектами культурного наследия (далее ОКН) в городе Ульяновске и области, собственниками которых являются как частные лица, так и государство.

В очередной раз депутаты указали министру и органам исполнительной власти на плачевное состояние ОКН, говоря об отсутствии каких либо подвижек в этом вопросе, о том, что здания-памятники, которые являются визитной карточкой региона, одной из главных составляющих в формировании культурно-исторической среды и туристической привлекательности региона разваливаются и погибают на глазах. Многократно за последнее время как чиновники, так и депутаты различных уровней делают себе пиар, поднимая шумиху вокруг этой проблемы, при этом ничего не делая и ничего не предлагая. В итоге ничего и не происходит. А ведь вопрос зависит в первую очередь от них самих, от законодательных и исполнительных органов власти. Именно от них зависит нормативно правовая база в вопросе сохранения ОКН. И решать данную проблему нужно не только полицейско-карательными формами – наказать, оштрафовать, отобрать, на что исключительно уповают сегодня представители властей региона, а в первую очередь созданием благоприятного климата, форм поддержки, стимулирования владельцев ОКН, обеспечением условий сохранения ОКН, и прежде всего на законодательном уровне.

Типография Юргенса, ул. Ленина, д. 138

Долгое время ведутся разговоры о плачевном состоянии многих, если не сказать всех, ОКН в городе и области. Из наиболее заметных — это и типография Юргенса (ул. Ленина 138), усадьба Мельникова (ул. Ленина д.81), здание Аптеки №1 (ул. Гончарова д. 46), дом №7 по переулку Комсомольскому, усадьба Перси-Френч в Тереньге, дом Перси-Френч в Ульяновске на ул. Ленина д. 59, кинотеатр «Художественный», здание областной филармонии, Дом Языковых — да практически все старинные дома в исторической части города. Здания ветшают, рассыпаются, территории пустеют, историческая среда разрушается и безвозвратно утрачивается.

Усадьба купца Мельникова по ул. Ленина, д. 81 (дом под баннером)

Владение памятниками, их содержание, ремонт и реставрация — это большая социальная нагрузка, огромная ответственность перед государством и обществом. Люди, собственники ОКН, являются сподвижниками, часто альтруистами, выполняющими важную государственную функцию и задачу – сохранение национального достояния. И эта задача никак не может выполняться односторонне. Никто иной, как само государство в первую очередь, в лице его представителей на местах, должно быть глубоко заинтересовано в эффективном решении данной задачи. Ни для кого не секрет, что содержание памятников, их ремонт и реставрация стоят огромных денег.

Все делается вручную, из оригинальных материалов, в соответствии с историческими проектами, требующие больших временных трудозатрат. Снос старого, ветхого здания и сооружение на его месте современного новодела, пусть даже абсолютную копию, стоит в разы, а порой и в десятки раз дешевле, чем восстановление старого здания. По этому пути очень часто шли в последнее время собственники различных ОКН, фактически уничтожая старые здания и возводя на их месте новоделы пусть и полностью воспроизводящие внешне исторические сооружения. Таких примеров в Ульяновске много. Это и жилой дом по улице Мира д. №22 (построен клубный дом), жилой дом по улице Ленина д. 116, административное здание на Л.Толстого д.91/15, (Офис Роснефти) и многие другие.

Но такой подход порочен и противоречит федеральному законодательству о сохранении ОКН. По Закону снести ОКН нельзя. Отсюда возникают различные уловки собственников, направленные на обход Законодательства, вплоть до уничтожения ОКН путем умышленных поджогов, длительных консерваций, в результате чего здания разрушаются и на их месте приходится в итоге возводить «новодел», пусть и в точности повторяющий ранее существовавшее здание. Но стоит это в итоге в разы дешевле. Самый свежий пример подобной ситуации это загоревшийся недавно жилой дом конца 19-го века по адресу ул. Матросова д. 9. В этот раз пожарные успели потушить огонь. К сожалению, часто этого не происходит. Сколько ОКН, либо зданий с признаками ОКН, либо просто сооружений, неотъемлемых элементов исторической среды безвозвратно утраченных в результате поджогов и естественного разрушения за последние годы мы имеем на улицах Федерации, Мира, Радищева и так далее.

Жилой дом конца 19-го века, ул. Матросова, д. 9

Что касается дороговизны ремонтных работ на объектах ОКН, то здесь необходимо просто привести несколько показательных примеров для полноты понимания проблемы сторонним наблюдателем. Так обычная входная двухстворчатая дверь в стандартных размерах из пластика, которые применяются сегодня повсеместно стоит в пределах 45-60 тысяч рублей. В то время как историческая двухстворчатая дубовая дверь по проекту с оригинальной расстекловкой и латунной фурнитурой от 500-600 тысяч и до миллиона. Та же история с окнами. Обычное пластиковое или алюминиевое окно при цене в 25-30 тысяч не идет ни в какое сравнение с дубовыми окнами с исторической расстекловкой по 120-200 тысяч рублей за штуку. Выполняют же они при этом одну и ту же функцию. И прибыли во втором случае больше не становится.

Что уж говорить о восстановлении исторических гипсовых интерьеров в помещениях, или, например, старых печей с чугунной фасониной, изразцами и керамической плиткой, сделанной вручную 200 лет назад, или дубовых паркетных полов с уникальными рисунками. Реставрация таких элементов исчисляется миллионами, а порой и десятками миллионов рублей. Это и есть те самые невозвратные расходы, при которых прибыльность бизнеса не возрастает, а скорее наоборот и стоимость самого здания, как объекта недвижимости не увеличивается. Вот это и есть та самая социальная нагрузка на собственника ОКН, которую он несет на своих плечах со всеми вытекающими отсюда коммерческими рисками. При дискуссии по теме сохранения ОКН в регионе необходимо обозначить основные вопросы и проблемы.

Здание гостиницы с флигелем, 19 век. Улица Ленина, д. 140

Первое. Сложная, практически тупиковая ситуация имеет место с продажей ОКН, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Как правило эти здания находятся в таком непотребном техническом состоянии, что больше похожи на руины. При этом приватизационные комиссии при КУГИЗе и Министерстве по имуществу при Правительстве области определяют их стоимость в невероятных размерах, используя в своей работе критерии оценки для обычных коммерческих объектов без учета их фактического статуса ОКН, возраста и технического состояния. ъ

Учитывается только площадь здания, его местонахождения и площадь земельного участка под ним. Чиновники демонстрируют полное непонимание и безразличие в этом вопросе. Так и хочется задать вопрос депутатам и представителям органов исполнительной власти региона, муниципалитета – каким образом, например, вы хотите найти новых собственников для практически руинированного здания типографии Юргенса (ул. Ленина, д.138), декоративный баннер на котором так сильно всех раздражает долгие годы и которое администрация пытается не первый год продать ни много ни мало за 50 миллионов рублей, при этом указывая на то, что вложить в реставрацию и восстановление необходимо более 200 миллионов. А сколько это, может 300, а может и 500 миллионов. А разваливающийся дом усадьбы Мельникова на Ленина д.81 (384 м.кв.) КУГИЗ мэрии безнадежно пытался продать недавно за 21,7 миллионов рублей, 57 000 рублей за метр площади? И это при том, что здание нельзя сносить, что-либо изменять в нем, реставрацию производить исключительно из оригинальных материалов в соответствии с охранным обязательством и проектом. При этом здание имеет жесткие ограничения в своем дальнейшем использовании. То есть количество ограничений само по себе является порой непреодолимым препятствием для инвестора.

Понимают ли это наши чиновники, заявляя о своем стремлении сохранить культурное наследие? Все делается в итоге, чтобы это культурное наследие, утратить! Во всем мире уже давно найден выход. В любом месте, где бы не находился ОКН, затраты на его содержание и ремонт стоят одинаково дорого. В Европе что ни здание, замок, крепость, ограда, брусчатка на дороге - неизменно имеет статус ОКН. В центральной Европе (Италии, Испании, Швейцарии и т.д.) только старых средневековых феодальных замков-крепостей, являющихся туристическими центрами, не имеющих собственников более полутора тысяч!!! Государства им постоянно ищут владельцев. И это большая проблема. Как найти для ОКН хозяина-инвестора, готового вложить в реставрацию громадные средства, восстановить и в последующем содержать памятник, при этом делать так, чтобы не разориться, приведя объект в порядок и в последующем заставить его работать.

Ответ прост: Исторические объекты продаются на конкурсной основе по цене 1 евро (доллар) не зависимо от значимости, размеров, места нахождения с охранным обязательством и сроками на его восстановление. Факт продажи имеет чисто формальный характер. Средства, которые теоретически могут быть выручены от продажи ОКН по разумению властей, обладающих государственным мышлением, должны быть вложены в его же реконструкцию, ремонт и содержание. Пользы от этого в ближайшей и отдаленной перспективе территориями, на которых расположен ОКН, извлекается значительно больше. Разумная и логичная форма поддержки. В Ульяновской области это категорически никем не понимается и не принимается.

Выводы делать необходимо: Все ОКН в регионе на законодательной основе должны продаваться по конкурсу с четко прописанными сроками восстановления по цене - 1 рубль (об этом давно говорим, но ничего не меняется). Новый собственник должен бессрочно освобождаться ото всех имущественных налогов (на строение, землю, аренду земельного участка или здания и т.д.) с условием выполнения всех условий охранного обязательства в строго оговоренное время, создания нового бизнеса, определенного количества рабочих мест, отчисления в последующем иных налогов от своей деятельности. При существующем сегодня местном законодательстве и отношении ульяновских властей к ОКН найти собственников на фактически руинированные здания и по факту сохранить их для города и региона - НЕРЕАЛЬНО! Продавать ОКН по коммерческой, рыночной стоимости, как банальные торговые объекты нельзя.

Дом купца Макке. Ул. Ленина, д. 95-97

Второе. На территории Ульяновской области, нет и никогда не было никаких налоговых механизмов поддержки, льгот и преференций для владельцев ОКН, как возможных форм стимулирования существующих и привлечения новых собственников ОКН. Тех самых механизмов поддержки, которые должны обеспечить участие и показать заинтересованность самого государства в данной проблеме. И тут необходимо сказать о пяти - стократном увеличении ставки налога на имущество, в рамках кадастровой переоценки в 2023 году, проведенной областным Правительством. ОКН также попали в этот перечень, увеличив свою налогооблагаемую базу порой в десятки раз. Вот такие «формы поддержки» ОКН по факту действуют на сегодня в Ульяновском регионе.

В Российской Федерации на основании Федерального Закона все собственники ОКН федерального значения полностью освобождены ото всех имущественных налогов – на объекты недвижимости, на землю, арендных платежей в 100% объеме. В большинстве субъектов РФ, где данная проблема в приоритете и значимости, где историческая среда действительно вызывает заботу и охраняется государством, региональные Заксобрания своими решениями освободили ото всех налоговых отчислений все ОКН регионального и местного значения. Эти возможности для региональных парламентов в полном объеме предусмотрены федеральным законодательством. Ото всех имущественных налогов в полном объеме, включая арендные платежи за землю освобождены собственники ОКН регионального и местного значения в республике Татарстан, Нижегородской области, в Краснодарском крае, городе Санкт Петербург и т.д. (Закон Нижегородской области от 27.11.2003 № 109-З «О налоге на имущество организаций», Закон Республики Татарстан от 28.11.2003 № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций», Закон Санкт-Петербурга от 28.06.1995 № 81-11 «О налоговых льготах», Закон Краснодарского края от 26.11.2003 № 620-КЗ ««О налоге на имущество организаций»). В этих регионах все собственники ОКН, всех категорий (федеральные, региональные, местные) освобождены ото всех имущественных налогов уже более двадцати лет.

Дом купцов Комаровых-Крупенниковых, середина 19-го века. Ул. Гончарова, д. 46

Третье. Для полноты картины, говоря о совместном формировании туристического потенциала региона, сохранении национального наследия через создание историко-культурной среды, фактически как национальной задачи поставленной на уровне Президента РФ, необходимо обозначить очень значимую форму поддержки собственников ОКН, существующую в других регионах, которая может и должна быть реализована Правительством Ульяновской области. Это компенсация процентных ставок по банковским кредитам, получаемым собственниками ОКН на реализацию задач по сохранению ОКН на территории региона. В данной части стоит отметить стоимость коммерческого банковского кредитования в РФ для юрлиц в течение последних нескольких лет в размере 27 - 30 % годовых (это в случае получения собственником кредита на восстановление и реставрацию ОКН). Это прямая дорога в долговую петлю и разорение.

Стоит заметить, что все в той же Европе коммерческие банковские кредиты имеют верхнюю границу процентной ставки на отметке 3,5 – 5,5 % годовых. И практически всегда, на основе действующих местных законодательных актов механизмы государственной поддержки собственников ОКН предусматривают частичную, а порой и полную, в размере 100%, компенсацию банковских процентов за счет местных или государственных субсидий. В Ульяновских реалиях о таком даже мечтать не приходится. Хотелось бы надеяться, что такая форма поддержки также найдет отклик у принимающих решения представителей власти.

Купеческий дом, середина 19-го века. Ул. Ленина, д. 93

Четвертое. Аналогичная ситуация для собственников ОКН существует и в части поддержки государством в виде дотаций, грантов, целевых компенсаций за счет бюджетных субсидий затрат собственников на реставрацию и ремонты, как это имеет место в других регионах России, в которых областные бюджеты компенсируют порой до 50% всех расходов собственникам ОКН по факту проведенных ими работ, подтвержденных актами подписанными контролирующими организациями. Эти компенсации могут быть направлены на проектно-сметные затраты, проведения экспертиз, все виды ремонтно-реставрационных работ, благоустройства территорий ОКН.

В Ульяновской области таких форм поддержки просто нет и никогда не было! Бесконечное нежелание властей закладывать субсидии в региональном бюджете на совместное участие в сохранении ОКН, перекладывание всего груза финансовой ответственности исключительно на плечи собственников, совершенное непонимание проблематики местным чиновничеством, неумение, или нежелание, эффективно пользоваться законными механизмами поддержки и стимулирования, имеющимися у органов власти, привело в итоге к сложившейся ситуации.

Дом литератора Коринфского, середина 19-го века. Ул. Радищева, д. 2

Проведя достаточно подробный анализ существующей в Ульяновской области ситуации в части механизмов поддержки собственников ОКН и сохранения объектов культурного наследия делаем закономерный вывод: какие-либо формы поддержки собственников ОКН на территории региона никогда не существовали и на сегодня отсутствуют в принципе. Государство, в лице Правительства региона, не проявляет ни малейшей заинтересованности и желания в выработке каких-либо предложений для решения проблемы. Законодательная база «на нуле».

Ситуация сложная и, к сожалению, не решаемая. Областной чиновничий аппарат из года в год проявляет пассивность, глубокую незрелость, безграмотность в понимании проблемы, безответственность. Сформированная в стране вертикаль власти сделала зависимым решение любого вопроса и задачи от первого лица региона. Получается, что любое предложение либо инициатива должны исходить исключительно от Высшего должностного лица. Так и сидит целая армия чиновников и депутатов в неповоротливой государственной системе управления, ждет указаний, руководствуясь принципом – инициатива наказуема. Результат очевиден - брошенные, а порой руинированные ОКН на территории области! По итогу получается, что вся надежда только на губернатора.

Жилой дом конца 19-го века, в котором жил Д.И. Ульянов. Ул. Радищева д.2

Выводы и предложения. Для решения проблемы все давно придумано. Необходимо взять за основу действующие Законодательные акты по налоговым льготам собственников ОКН в республике Татарстан, Нижегородской области, Краснодарском крае, городе Санкт Петербурге и внеся корректировки принять аналогичный Закон в Ульяновской области. Ощутимых экономических потерь для региона это не повлечет. Можно укрупненно предположить (на основе консультаций с погруженными в проблематику специалистами областного минфина), что размер предполагаемых налоговых льгот для собственников ОКН, которые в итоге недополучит бюджет с принятием льготного Закона, не превысит в абсолютных цифрах 250 млн. руб. даже после грядущего кадастрового повышения, что составит около 0,25% от планируемого областного бюджета. На фоне декларируемых многомиллиардных дополнительных доходах эта цифра совершенно не критична. В то время как для сохранения регионального исторического и культурного наследия это будет очень важный шаг, сдвигающий проблему с мертвой точки, позволяющий воздействовать ответной мерой на собственников ОКН. Необходимо понимать, что предоставленные налоговые льготы будут в полном объеме, и даже более, инвестированы в реставрацию и сохранение ОКН. Не стоит при этом забывать о косвенных и прямых доходах бюджета в ближайшей и отдаленной перспективе от увеличения туристического потока в регион, доп доходах от «бизнеса гостеприимства», которые с лихвой компенсируют предоставленные налоговые льготы собственникам ОКН.

В завершение на основе вышесказанного необходимо конкретизировать механизмы и пути решения задач по сохранению ОКН в Ульяновской области, а именно:

1. Разработать формы и законодательно их закрепить по реализации (продаже), либо передаче в долгосрочную аренду всех ОКН (регионального и муниципального значения) находящихся на сегодня в государственной и муниципальной собственности в городе Ульяновске и Ульяновской области, на конкурсной (комиссионной) основе по цене - 1 (один) рубль, с приложением к договору охранного обязательства на ОКН и обязательства регламентирующего временные сроки реставрации и реконструкции ОКН, а также его дальнейшего надлежащего содержания и использования в процессе эксплуатации в соответствии с охранным обязательством.
2. Полное и бессрочное освобождение балансодержателей ОКН всех форм собственности, регионального и местного значения ото всех имущественных налогов (само строение, земельный участок на котором расположен ОКН), а также любых арендных платежей за строение или земельный участок, на котором находится ОКН в случае аренды здания или земельного участка.
3. Обязательное ежегодное включение в бюджет Ульяновской области целевых субсидий по линии Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области на частичную компенсацию затрат на проектные, ремонтно-реставрационные работы, обследования и экспертизы, а также полную или частичную компенсацию банковских процентных ставок по коммерческим кредитам идущих на ремонт и реставрацию приоритетных, знаковых ОКН регионального и местного значения проводимых собственниками.
4. Разработка поэтапного, комплексного плана (на 5-10 лет) развития исторических территорий в городе Ульяновске и в муниципалитетах по реставрации и восстановлению ОКН с условием долевого финансового участия Правительства региона (за счет собственных средств регионального бюджета, грантов, ОЦП, целевых субсидий, привлекаемых средств по ФЦП) совместно с частными инвесторами (собственниками).
5. Создание государственной комиссии с участием представителей исполнительной власти (Правительство Ульяновской области, Управление по охране ОКН), депутатов всех уровней, собственников ОКН, представителей общественности и пр. по контролю в части выполнения требуемых мероприятий и обязательств как со стороны собственников ОКН, так и со стороны Правительства региона.
6. Для скорейшего достижения результата, начала конструктивных действий, запуска процесса в целом и т.д. все выше перечисленные предложения необходимо принять в максимально сжатые сроки с началом времени исчисления действия Закона по налоговым льготам с 01 января 2024 года, а по всем остальным пунктам с 01 января 2025 года. Начать реализацию плана мероприятий в части контроля поставленных задач и формирования бюджета с момента подписания закона губернатором Ульяновской области.

Здание УлГПУ, ул. Гимова / эспланада Венца

P.S: Перед самой публикаций материала попалось на глаза интервью губернатора Алексея Русских одному из местных СМИ, в котором губернатор говорит о подготовке до конца текущего месяца программы сохранения объектов культурного наследия в регионе, о чем он сообщил ТАСС на Петербургском международном форуме.

Как и следовало ожидать, в интервью губернатора упомянуты лишь уже перечисленные выше здания областной филармонии, дома Языковых, кинотеатра «Художественный», находящиеся в собственности государства. И ни слова о мерах поддержки сотен других ОКН в регионе, находящихся на балансе частных лиц и в не меньшей степени нуждающихся в ремонте, реставрациях и комплексной поддержке государства.

Вселяет оптимизм хотя бы то, что у руководства региона есть понимание, что восстановление ОКН стоит сотни миллионов рублей. Губернатор упомянул о возможности перенять при составлении программы опыт других регионов – Нижегородской, Калининградской областей, города Москвы и других — как раз то, о чем говорилось выше. Насколько это желание будет совпадать с действительностью? Коснется ли программа поддержки частных собственников ОКН? Покажет время. А мы, как всегда, будем надеяться на лучшее.

Фото автора

Эдуард Шабалин