Законодательное собрание Ульяновской области приняло закон, кардинально меняющий правила игры на первичном рынке жилья. С 1 января 2027 года застройщики, получающие земельные участки без торгов под масштабные инвестиционные проекты (МИП), обязаны безвозмездно передавать в государственную собственность 5% площадей. Это жилье целевым методом направят на обеспечение квартирами детей-сирот и расселение аварийного фонда. Кроме того, закон обязывает строительные компании предоставлять сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК) фиксированную скидку в размере 10% от нормативной стоимости Минстроя РФ.

Появление нового механизма — попытка властей закрыть многолетние финансовые бреши за счет строительного бизнеса. В этом году в казне предусмотрено 505,9 млн руб. на расселение аварийного фонда и около 650 млн руб. на жилье для сирот. При этом реальные потребности Ульяновской области несопоставимо выше: профильный комитет ЗСО оценивает дефицит средств на расселение аварийных домов более чем в 12 млрд руб., а на ликвидацию очереди среди сирот требуется свыше одного миллиарда рублей.

Первоначальный проект закона предполагал изъятие у бизнеса 10% квартир, но девелоперам удалось снизить планку. Цифра в 5% возникла в ходе обсуждений. В обмен на уступку строители попросили продлить сроки реализации масштабных инвестпроектов до 20 лет, ссылаясь на заградительные ставки по ипотеке. Власти пообещали оценить графики исполнения МИПов и вернуться к этому диалогу в декабре.

В числе застройщиков, которые сегодня реализуют МИПы в регионе и которых затрагивает новый закон — «Премьера», «ДАРС-Девелопмент», «Железно», MN Group, уже взявшие на себя те или иные социальные обязательства, выходящие за пределы исключительно девелоперской деятельности.

Норма затронет только новые проекты, а качество помещений проверит комиссия Минстроя. При этом компаниям разрешили сдавать площади в других своих объектах, введенных в эксплуатацию за рамками конкретного МИПа.

— Если бы этот закон действовал уже сегодня, то регион уже мог бы получить 104 квартиры. В будущем, надеемся, этот объем будет не меньше, — рассказал вице-спикер ЗСО Дмитрий Грачев.

Однако главное кулуарное опасение бизнеса оказалось связано не с объемами, а с маркетингом: прописанное в законе «социальное соседство» ломает привычную девелоперскую схему разделения ЖК по классу или престижности.

Несмотря на маркетинговые сложности, дефицита площадок в Ульяновске не прогнозируют. Руководитель агентства недвижимости «МЕТР73» Ксения Фарафонтова считает, что девелоперы защищены прошлыми наработками: у крупных застройщиков уже есть сформированный внушительный земельный банк и план его освоения на ближайшие 5-7 лет.

— Возможно лишь некоторое замедление темпов строительства. Но и оно связано с общей макроэкономикой в стране и текущей покупательской способностью населения, — считает Фарафонтова.

Тем не менее финансовые модели новых жилых комплексов изменятся кардинально. Старший бизнес-партнер агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Дмитрий Шахин предупреждает, что бесплатная передача квартир государству — это прямые издержки, которые бизнес заложит в конечную стоимость квадратного метра:

— Передача части жилых помещений государству — это дополнительная нагрузка, которая будет учитываться при формировании экономики проекта. Однако многое будет зависеть от конкретных условий предоставления земельных участков, их расположения, инженерной обеспеченности и общей привлекательности площадки для строительства.

Анализируя новые обременения, эксперты рынка сходятся во мнении: если со стороны правительства не будут внедрены встречные налоговые или инфраструктурные льготы для строительного сектора, девелоперы попытаются компенсировать 5%-й налог за счет остальных лотов. Оценивая риски изменения себестоимости, аналитики прогнозируют, что в конечном итоге за бесплатные квартиры для сирот и скидки оборонщикам могут заплатить рядовые ульяновцы — покупкой коммерческого жилья по завышенным рыночным ценам.

Второй блок закона регулирует прямые договоры между строительными компаниями и оборонными предприятиями для удержания кадров.

— Застройщики обязаны заключить договоры с нашими оборонно-промышленными предприятиями. Они обязаны будут продать часть квартир ниже рыночной цены на 10%. То есть по рынку это будет 90% от стоимости, которая ежегодно определяется Минстроем РФ, — детализировал порядок расчета льготной стоимости Дмитрий Грачев.

Участники рынка недвижимости подтверждают, что ульяновские оборонщики сегодня формируют высокий платежеспособный спрос. Уровень заработных плат на заводах в сочетании с новой преференцией позволит специалистам заходить в проекты любого уровня. Ксения Фарафонова отмечает:

— Один из таких объектов со скидками для ОПК мы сейчас реализуем. Город вообще заметно преображается благодаря новой современной застройке. Да и зарплаты на заводах сейчас вполне позволяют сотрудникам приобрести квартиру в абсолютно любом ЖК. Всё это позволяет ценным кадрам наладить комфортный быт в регионе, а не уезжать за его пределы.

Наш канал в Макс, срочно подпишись!