Пока федеральная статистика трубит о взрывном росте спроса на «вторичку» (+26,3%), Ульяновск заходит в этот крутой вираж с небольшим опозданием, но не меньшим азартом. Вторичный рынок региона внезапно стал главным убежищем для тех, кто не потянул «золотой бетон» новостроек. Горожане массово передумали годами ждать ключи от пустых коробок, устроив охоту за понятными панельками со школами под окном.

Спешка «серых» или расчет «белых»?

Главный вопрос февраля: что спровоцировало такой резкий скачок? Большинство экспертов уверены, что слухи об ужесточении правил с 1 апреля сработали как драйвер. Руководитель агентства «Красный медведь» Дмитрий Лаушин считает, что дата 1 апреля сыграла роль катализатора, заставив людей поспешить со сделками.

— Люди расценили новости об изменениях в ФНС как близкое ужесточение выдачи ипотек и поторопились «запрыгивать в последний вагон», — поясняет эксперт.

В свою очередь, эксперт АН «Самолет Плюс» Анна Созонова подтверждает, что аномальный рост стал результатом нескольких факторов, включая панику среди тех, кто получает доходы неофициально.

— Рост на 26,3% — это следствие, в том числе, и спешки заемщиков с серыми доходами. В Ульяновске активность к концу марта стала действительно значительной, — отмечает Созонова.

Однако аналитики агентства «Этажи Ульяновск» смотрят на цифры глубже и полагают, что сводить всё только к страху перед налоговой некорректно. По их мнению, две трети прироста обеспечило объективное улучшение условий — снижение рыночной ставки с 28% до 16,9% за год.

Приток ипотечников

Ульяновск продемонстрировал завидную активность, несмотря на статус небогатого региона. Специалисты «Этажей» фиксируют, что количество первичных обращений на подбор вторички под ипотеку в феврале выросло на треть. Они объясняют это тем, что снижение ставки даже на пару пунктов в Ульяновске ощущается острее из-за небольшого среднего чека сделки. Дмитрий Лаушин согласен, что для ульяновских семей даже минимальная экономия на платеже — это сигнал к действию.

— Даже небольшое снижение процентной ставки дает экономию в 3–5 тысяч рублей в месяц, что воспринимается как прямое руководство к покупке, — подчеркивает Лаушин.

Вторичный рынок стал абсолютным лидером симпатий горожан. Анна Созонова добавляет, что приток ипотечников в сегмент готового жилья стал драйвером цен.

— Одобрений от банков сейчас очень много. Спрос на вторичку стал фактором повышения стоимости жилья, хотя этот рост пока остается небольшим, — резюмирует эксперт.

Ульяновцы бегут из новостроек

Огромный разрыв в цене между первичным и вторичным рынком сделал выбор ульяновцев очевидным. Разница в 30–40% за «квадрат» убивает интерес к новостройкам. Руководитель агентства недвижимости «Метр73» Ксения Фарафонтова поясняет, что клиент, который покупает жилье «для себя», стал считать деньги гораздо жестче и теперь чаще выбирает вторичку.

— Спад на первичном рынке очевиден. Вторичный рынок сейчас опережает новостройки, хотя мы думаем, что это временно — государство найдет решения, как оживить стройку, — считает Фарафонтова.

Эту позицию поддерживает и Дмитрий Лаушин, указывая на то, что готовые квартиры выигрывают не только в цене, но и в удобстве.

— Люди выбирают готовые квартиры: это дешевле, там уже есть ремонт и вся инфраструктура — школы, садики и магазины под окном, — отмечает эксперт.

Ждать ли роста на 12%?

Прогнозы федеральных экспертов о росте цен на 10–12% в Ульяновске воспринимают со скепсисом. Специалисты АН «Этажи» оценивают перспективы скромнее. Они полагают, что реалистичный сценарий для региона — это плюс 5–8% в год. Анна Созонова также считает, что значительный рост цен — дело не самого ближайшего будущего.

— Рост в 10–12% прогнозируется только в 2027 году, когда ипотечная ставка снизится до 12%. Сейчас низкие цены на жилье — это зеркало невысоких зарплат в регионе, — говорит Созонова.

Вторичный рынок инертен, и Дмитрий Лаушин добавляет, что естественные ограничения в виде доходов населения не дадут ценам «улететь в космос».

— 10-12% — это очень оптимистично. Инфляция движет рынок вверх, но невысокие доходы населения удерживают цены от резкого скачка, — уверен Лаушин.

Что будет в апреле и мае?

Эксперты сходятся в одном: февральский рекорд не повторится. В «Этажах» прогнозируют, что в первом полугодии доля отказов по ипотеке может подскочить на треть. Они объясняют это тем, что заемщики не смогут подтвердить доходы официально через цифровые системы. Дмитрий Лаушин также считает, что всплеск активности был разовым.

— Это была разовая акция, спровоцированная изменениями ФНС. Существенно она на рынок не повлияет, темпы в апреле замедлятся, — прогнозирует Лаушин.

Март уже показал первые признаки затишья. Ксения Фарафонтова подтверждает: рынок переходит в стадию ожидания.

— Март стал чуть «тише», чем февраль. На апрель-май особых ожиданий не строим, рынок будет переваривать новые правила игры, — резюмирует эксперт.

Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online и в канале 73online в MAX