Крупные российские банки заявили о повышении ипотечных ставок. В регионах пошли по пути федерального центра, однако из-за перерасчета некоторые временно приостановили выдачу кредитов. Эксперты говорят об ужесточении требований к заемщикам и росту первоначального платежа. Это может привести к уходу ряда игроков рынка. Сложившаяся в финансовом секторе ситуация логично повлечет за собой и изменения в сфере недвижимости. Застройщики утверждают, что ее ждет «депрессия» и прогнозируют рост цен на жилье.

Банк России с 28 февраля повысил ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. Вслед за этим Сбербанк и ВТБ объявили об увеличении ипотечной ставки: Сбербанк с 1 марта поднял с 7,5% до 18,6%, ВТБ сначала повысил ее на 4% (минимальная ставка по кредиту на новостройки и готовое жилье составляла 15,3% - прим.), а с 4 марта объявил еще об одном повышении минимальной ставки по ипотеке для панельных и строящихся домов, на этот раз до 22,4%.

Россельхозбанк также заявил о повышении в диапазоне 23,50% - 25,55%. В Росбанке ставка по рыночным программам начинается теперь от 21,45%. Банк Дом.РФ повысил с 13,8 до 17%, Абсолют-банк – с 12 до 23,9% для первичного и вторичного жилья, следует из данных Frank RG.

Условия по уже выданным ипотечным кредитам, как заверили власти, меняться не будут. Программа льготной ипотеки в 2022 изменила некоторые условия, об это сообщается в материале Совкомбанка.

Выдача кредитов по ипотечной госпрограмме под 7% годовых на новостройки приостановлена некоторыми российскими банками. Об этом «РБК Недвижимости» сообщили представители двух риелторских компаний. По информации ООО «Этажи», не остановили выдачу ипотеки по госпрограмме только три из 18 банков, с которыми организация работает, — Промсвязьбанк, Абсолют Банк и «Сбер». В последнем выдают льготную ипотеку только по ранее одобренным заявкам. Они связывают это с ожиданием роста ставок по госпрограмме «в части увеличения ставок до 12–13%». Другие же отделения не выдают по причине корректировки ценовых условий на свои продукты. «Ведомостям» сотрудник колл–центра.

Региональные банки вдогонку также пересматривают ставки, однако пока сообщить, сколько именно они составят в процентном выражении, не могут. Такие изменения, по мнению экспертов, не лучшим образом скажутся на рынке ипотечного кредитования. И если, по их подсчетам, в 2021 году каждая 22 семья в Ульяновской области взяла ипотеку, то сейчас объем выдач существенно сократится.

«Повышение ставок отрицательно отразится на ипотечном рынке. При уровне в районе 20% они фактически являются заградительными для заемщиков», — рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. При этом он подчеркивает — программы рефинансирования ипотеки банками скорее всего будут приостановлены. Специалист поясняет, что они имеют смысл, когда банк может предложить заемщику условия лучше, чем были при получении кредита, а в кризис это вряд ли получится. Кроме того, Игорь Додонов отмечает, что повышение ставки ЦБ может значительно изменить состав игроков финансового рынка: «За последние годы в РФ по тем или иным причинам уходили с рынка 30-40 банков в год. Нынешняя ситуация, вероятно, усилит данную тенденцию, причем, наиболее уязвимыми будут небольшие региональные игроки. Следует также ожидать повышения консолидационной активности в секторе».

Между тем, поскольку недвижимость традиционно рассматривается населением как один из наиболее надежных объектов инвестирования, многие россияне сейчас пытаются успеть приобрети жилье. «Люди боятся обесценивания денег, поэтому предпочитают вкладывать их в имущество. Граждане считают выгодным брать кредит, так как это долгосрочное вложение. Все надеются, что ситуация нормализуется и они смогут рефинансироваться», — говорит генеральный директор консалтинговой группы «ДСТС Бизнес» Дмитрий Цибизов.

Однако, по мнению аналитика Игоря Додонова, брать ипотечный кредит сейчас не стоит, лучше подождать — не исключено, что будут введены какие-то новые меры господдержки. Он советует рассмотреть кредит по программе льготной ипотеки, который действует до середины 2022 года, если банк его одобряет (как сообщают власти, пока ставку на него поднимать не будут - прим.). При этом отмечает: заемщик должен трезво оценивать свои возможности по обслуживанию кредита в долгосрочной перспективе, учитывая, что экономические условия в нашей стране в обозримом будущем, вероятно, будут оставаться сложными. Недавно премьер-министр России Михаил Мишустин сообщил сотрудникам IT-компаний о новой возможности оформить льготную ипотеку на время их работы в РФ. Помимо этого Минстрой России заявил о необходимости в целом поддержать льготную ипотеку в рамках антикризисных мер.

Эксперты рассчитывают, что по мере появления признаков начала нормализации обстановки в экономике регулятор будет корректировать ставку вниз, и она в итоге опустится до более приемлемых значений.

Специалисты сходятся во мнении, что помимо изменения процентной ставки, сейчас кредитные организации будут вынуждены пересмотреть размеры первоначальных взносов, да и сами требования к заемщикам: если раньше можно было взять ипотеку с первоначальным взносом от 0% до 10%, то в скором времени он может дойти до отметки в 20-30%. «Такие меры предпринимают, чтобы у банка было более надежное обеспечение», - поясняет Додонов.

Что касается требований к заемщикам, то сейчас банки будут усиленно проверять каждого. «Если в стабильное время в основном доверяли автоматическим банковским системам, то теперь, особенно по крупным ипотечным кредитам, возможно будет дополнительная проверка «вручную». Но это все вопрос текущего времени, ведь ипотека для банка - преимущественный продукт», — комментирует Цибизов. Однако сами банки пока в открытую об этих изменениях не заявляют.

Как отмечает гендиректор ГК «Гринфинанс» Наталья Абдулаева, в условиях ужесточения требования к заемщикам и роста процентных ставок, население стало более активно рассматривать вариант получения кредита в микрофинансовых организациях. «Как правило, у МФК и лизинговых компаний, требования к заемщикам существенно мягче, чем в банках, а в условиях повышения процентной ставки по ипотечным кредитам, их проценты уже не кажутся завышенными», — поясняет Абдулаева.

Изменения в политике кредитования не могут не отразится на рынке жилой недвижимости. Большинство застройщиков сейчас опасается давать какие-либо прогнозы по изменению стоимости квадратного метра из-за нестабильности рынка.

Ипотечный кризис только усилил и без того сложное состояние отрасли. Если до последнего момента, строительные компании были вынуждены увеличивать стоимость жилья из-за роста цен на строительные материалы, спровоцированного пандемией, то сейчас они прогнозируют рост цен из-за нестабильности курса рубля и сложной общеэкономической ситуации. Уже появляются сообщения о том, что поставщики стройматериалов, прежде всего импортных, с марта повысили цены на 30%, да и застройщики, из-за ожидаемого скачка инфляции, вряд ли захотят снизить цены.

Гендиректор ГК «Магазин Новостроек» Владислав Перфильев считает, что в этом году резко сократится количество участников рынка. «Сейчас застройщики будут банкротиться, появятся новые обманутые дольщики. Рынок недвижимости рушится на глазах: большая часть строительных компаний в Ульяновской области закредитованы, поэтому игроки покинут его уже в этом году».

Директор по маркетингу строительной компании «Новая жизнь» Ирина Абесадзе отмечает, что пока говорить о каких-либо изменениях рано, за ситуацией стоит понаблюдать хотя бы в течение месяца. Представитель компании уточняет, что сегодня не наблюдается ни спада, ни подъема продаж. По оценке Абесадзе, рынок недвижимости ждет некая «депрессия», поскольку большая часть сделок ипотечные. «В Ульяновской области у нашей компании доля ипотечных сделок от 80%, поэтому, безусловно, если сейчас ипотечные программы «полетят», включая господдержку и семейную ипотеку, то мы здесь ничего не сможем сделать. Пока у нас сохраняются прежние условия», — комментирует она.

В попытках стимулировать спрос застройщики активно продвигают собственные программы лояльности. Как отмечает Абесадзе, для своих клиентов «Новая жизнь» субсидирует ставку по ипотеке практически в два раза: «Если по семейной ипотеке минимальная государственная ставка в Сбербанке составляет 4,7%, то мы предлагаем за 1,5%».

Однако, по мнению опрошенных экспертов, в изменившихся экономических условиях девелоперы вряд ли будут и дальше развивать программы лояльности.

Фото на главной: depositphotos.com

Марина Иванникова